השקעות בנדלן דרך חברה זרה - תוצאות המס ב-2003 (א') 

2003 היא שנת הרפורמה במס. עד שנה זו, חברה זרה, כמו גם יחיד, שהיו בעלי הכנסות שכ"ד בחו"ל, לא היו חייבים במס בישראל. אי החבות הנ"ל נבעה מהעדר בסיס חיוב על הכנסות פאסיביות שהופקו בחו"ל בחוקי המס בישראל. העיקרון דלעיל חל בין השאר על מקורות פאסיביים בחו"ל, כדוגמת שכ"ד, דיבידנדים, תמלוגים וריבית. מאז הרפורמה - ובעקבות שינוי השיטה הטריטוריאלית על חריגיה, שיצרו שעטנז מיסוי ישראלי מיוחד, והמעבר החל מ-1.1.2003 לשיטה הפרסונאלית - כל ההכנסות בחו"ל של תושב ישראל חייבות במס.
שיעור המס משתנה ותלוי במקור ההכנסה. כך, לדוגמא, הכנסות שכ"ד של יחיד שלא דרש הוצאות למעט פחת, תהינה חייבות ב-15% מס ללא זכות לזיכוי מס זר, או 50% עם הכרה בהוצאות ובמס זר;

ני"ע יהיו חייבים בשיעורי מס של 15%, 25%, 35% ו-50%, כתלות בסוג החייב (בנק או אחר), במכשיר הפיננסי (פיקדון ני"ע סחיר, ני"ע לא סחיר) ובסוג הרווח (הוני, ריבית, הפרשי הצמדה).

הסיבוך הינו כה רב, שלעתים שואל עצמו הח"מ, בתור חבר ועדת רבינוביץ, האם לא היה ניתן להוציא לפועל רפורמה כה חשובה בצורה נקיה, פשוטה ומובנת יותר, וכפועל יוצא גם פשוטה יותר לאכיפה.

מכל מקום, ברשימות הבאות נדון במיסוי מקרקעין בחו"ל המוחזקים ע"י חברה זרה, על היבטי המיסוי השונים שלהם. הרשימה תתפרס על פני מספר שבועות מכמה טעמים: ראשית, המדובר בתופעה רווחת ביותר המקובלת בין ישראלים - משקיעי נדל"ן בחו"ל. זאת משום שדרך כלל, השקעה בחו"ל נעשתה ונעשית דרך חברה זרה.

שנית, מיסוי בישראל של חברה זרה המשקיעה בחו"ל בנדל"ן יכול להיעשות במספר דרכים: כדיבידנד רעיוני, חברה שקופה בחו"ל (LLC בארה"ב לדוגמא), או חברת BVI שביקשה "to check The Boy" בארה"ב, וכן חברה זרה שבחרה להיות חברת בית ישראלית, או חברה משפחתית ישראלית. לבסוף, קיימות מדינות בהן קמה חובת ניכוי מס במקור בגין חלוקת רווחי נדל"ן מחברה זרה לבעלי מניותיה - דוגמת אוסטריה (25%), גרמניה (15%), הולנד (25%, 15% או 5%, תלוי במבנה) וכיו"ב מדינות נוספות.

נתחיל מהתיאור המקובל של השקעות בחו"ל, ונדון במבנה המקובל לפי חתכי השקעה במדינות שונות בעולם.

השקעה באנגליה:

השקעה באנגליה נעשתה לרוב באמצעות חברה זרה (לא ישראלית ולא אנגלית), שמוקמה במקלט מס (Tax haven) - מדינה בה דרך כלל אין מס (Off shore). המדינות המקובלות להקמת חברות זרות שקנו נדל"ן באנגליה, היו חברות שהוקמו באיי התעלה, כמו האיים ג'רסי (Jersy), גרנזי (Gernsy), מאן (Mann) ואחרים. הקמת חברה באיים אלו היתה חביבה על יועצי מס בריטיים ושוויצרים, הגם שעלותן היתה כ-3,000 ליש"ט ותחזוקתם השנתית היתה כ-2,000 ליש"ט, ובנוסף בעליהן צריך היה לשלם כ-5,000 ליש"ט עבור פעולות שונות, בלתי צפויות, שלא נכללות אף פעם במחיר ההקמה והתחזוקה השוטפת.

לעומתן, חברות באיים הקאריביים, בקרבת חופה הדרומי של ארה"ב, היו עולות כמעט 90% פחות מחברותיהן באיי התעלה. ואכן, בתחילת שנות ה-90 החלה תנועה ערה של חברות זרות שהשקיעו בבריטניה, מאיי התעלה לעבר הקאריביים. הזול ביותר היו איי הבאהמה (מעט צפונית לים הקאריבי) והשני בנוחותו היה בריטיש וירג'ין איילנד, או בקיצור .B.V.I. נוחות הקמת חברה באחרון, דימיון השיטה לישראל וכן המחיר הזול (כ-1,000 דולר בלבד), הפכו את .B.V.I למקום איגוד החברות החביב ביותר על ישראלים, וכיום רשומים בה כמה עשרות אלפים של תושבים ישראלים, או יורדים ממדינת ישראל, וכן זרים המקבלים שירותים מיועצים ישראליים.

מקור ייצוא השירותים הישראלים והכנסת כסף זר למדינה בהקשר זה הוא גדול ביותר, ורק ילך ויגדל נוכח המלצות ועדת הנאמנויות (ו. ישראלי), שמעודדת ייצוא שירותים של עו"ד, רו"ח ויועצי מס.

יש לברך על כך ולעודד חקיקה מעודדת ייצוא, המנצלת יתרונות יחסיים של מדינת ישראל בתחום שירותי ההון, המס והייעוץ להשקעות זרים (או ישראלים) בחו"ל.

המבנה האופייני של השקעה באנגליה הינו, אם כן, הינו כדלהלן:

בעיית השליטה והניהול: במבנה הנ"ל, על מנת ש-B תיחשב חברה זרה, אסור שתיפול בגדר הגדרת "תושב ישראל". בצורה לא חכמה פרשו רשויות המס את ההגדרה של תאגיד תושב ישראל כהגדרה חובקת עולם. ההתרפקות על הכח והעוצמה הנובעים מכך היוו תמיד מקור השראה והנאה בעיני פקידי מס בדרגים שונים לנסות כוחם, הכמעט בלתי מוגבל בהקשר זה, ולגרור לרשת המס תאגידים זרים, גם אם הקשר שלהם לישראל היה חלש. הקלות הבלתי נסבלת של האצבע על ההדק של המקלדת והשומה יצרה תמריץ אפור לישראלי להעלמת מס וירידה מהארץ. מדינת ישראל הפסידה בשנים אלו הכנסות ניכרות בשל תופעה משולבת זו של להיטות והרתעת יתר.

על הפתרון החלקי לבעיה זו - "מסע גיור" לחברות זרות - נדון בהרחבה ברשימה בשבוע הבא.