אני שואל את דוד איך השפיעה היחלשות הדולר על הנדל"ן בארץ, אם בכלל.
"אנחנו פה בארץ קוראים ועוקבים אחר מה שקורה בארה"ב. שער הדולר כאן בנפילה מתמדת. הרבה מאוד אנשים שעשו עסקאות והחזיקו בדולרים הפסידו המון המון כסף. אני מכיר המון אנשים שהשקיעו בדולר והפסידו. שער הדולר עמד לא מזמן על 4.6-4.5, נכון להיום הוא 3.5! מצב הנדל"ן בארץ הגיע למצב שהיום, דירות קונים בשקלים- זה חסר תקדים! על דירות יד שנייה היום אתה מדבר בשקלים ולא בדולרים. "
אני מזכיר לדוד שכאן באמריקה הבועה התפוצצה להרבה אנשים בפנים לפני שנה שנה וחצי. אנחנו מדברים על משבר הסאב פריים ועל הסיבות שהביאו למשבר הנוכחי...הוא אומר שבארץ עדיין לא שמעו על מימון שני ועל להעביר משכנתא מבנק לבנק...האם גם בארץ ישנה בועה שעתידה להתפוצץ? אני שואל..
"בארץ אין בועה, תראה מדינת ישראל היא מדינה קולטת עלייה. כל שנה גם מצטרפים עוד ועוד אנשים אל מוסד הנישואים וזוגות צעירים אלו מחפשים לקנות בתים ודירות. שנת 1997 היתה שנת שיא במחירי הנדל"ן בארץ. שער הדולר היה גבוה, השקל היה נמוך ובמיתון של שנת 2000 היתה נפילה של כמעט 40% במחירי הנדל"ן בארץ. עד סוף שנת 2005. בסוף 05 תחילת 06 התחילה ההתאוששות בשוק הנדל"ן ומחירים חזרו למחירי 1997. במקביל נוצר מצב שמשנת 2006-2007 התחיל גל של עלייה וקניית נדל"ן של משקיעים מחו"ל. אולי בעקבות גל של אנטישמיות באירופה ובעולם. זה קרה בצרפת ובעוד מדינות ופתאום נוצרה התעניינות בנכסים בארץ. בנתניה לדוגמא, מחירים עלו בכמעט 60%! צרפתים שמסתבר אוהבים את חוף הים החלו לקנות בכמויות. בנתניה! היום מחירים בנתניה קרובים למחירים בירושלים. זה ללא תקדים! אותו הדבר קרה גם באשדוד ובעוד ערי חוף. שוב, צרפתים. לעומת זאת, משקיעים מארה"ב התחילו לקנות בהרצליה, ברעננה, בצפון תל אביב במגדלים הגבוהים (מגדלים של 50 קומות) וגם בירושלים בשכונות הייחודיות כמו תלפיות, המושבה הגרמנית, בבניינים בני 70-80 שנה. פתאום כולם התחילו לשלם כ-30 ו-40% מעל מחיר השוק.
כתוצאה מזה, קבלנים התחילו לשלם יותר על מכרזים ולהוציא לאור פרוייקטים ששכבו במגירות והחליטו שהם הולכים על קהל היעד בחוץ לארץ. כל זה גורם לזעזוע בשוק הנדל"ן. גברת אחת מתקשרת אליי ורוצה למכור את הבית. היא נותנת לי את הכתובת שנמצאת באיזור לא כל כך מבוקש. אני שואל אותה לגבי מצב הדירה. היא עונה שהדירה במצב רע מאוד- חייבים לשפץ אותה. היא בפירוש ביקשה למכור את הדירה לתושבי חוץ - ובארבעים אחוז מעל מחיר השוק. "הם קונים הכל" היא הסבירה. אמרתי לה שזה נכון- לא במקרה של הדירה שלה. המצב אם כן גרם לעיניים של האנשים לקפוץ מהחורים. הם אומרים "אם קונים, בוא נשחק את המשחק". כתוצאה, הזוגות הצעירים בישראל הגיעו למצב שהם אינם מסוגלים להרשות לעצמם דירה ויצאו בזעקה לראשי העיריות. בירושלים נמכרו בשנתיים האחרונות אלפי דירות לתושבי חוץ. נוצר מצב שישנן הרבה שכונות בהן ישנם "בתי צללים"- בתים המאוכלסים בממוצע שבועיים בשנה. במנילה (שכונת יוקרה בירושלים בה דירה נמכרת ב-5-6 מליון דולר ואף יותר) כ-90% מהדירות יושבות ריקות כי נקנו ע"י תושבי חוץ."
מדבריך נשמע שרוב הקונים בארץ הם תושבי חוץ.
"בשכונות היוקרה ובמגדלי היוקרה, אפשר לומר שכ- 50% מהרכישות ואף יותר מתבצעות ע"י תושבי חוץ. ישנם מכרזים באיזורים מאוד יוקרתיים כמו זה במתחם משרד החוץ בירושלים, עליו שילמו הרבה מעבר למצופה. הקבלן שילם 400 מליון שקל, סכום יוצא דופן במיוחד לאור העובדה שזהו רק המחיר ההתחלתי של הפרויקט. פרויקט זה הוא דוגמא לפרויקט המיועד מלכתחילה לשיווק לתושבי חוץ ומשקיעים בלבד."
אם היית צריך למנות את האיזורים החמים ביותר בארץ כרגע להשקעות נדל"ן, איפה היית מתחיל?
"האיזורים הכי חמים הם כפר שמריהו, הרצליה פיתוח, הר-סוף, שם יש אדמות, נתניה, מגדלים בתל אביב בהם גרים שועי עולם, שם בדרך כלל חבר מביא חבר וירושלים- בשכונות היוקרתיות."
מה הוא הגורם העיקרי המניע את ההיצע והביקוש בשוק הבתים במדינה כל כך קטנה כמו ישראל?
בשוק הנדל"ן- יזמים בונים כל הזמן. אם הם בונים פחות דירות, נוצר מצב של עליית מחירים כי ההיצע נמוך מהביקוש. במקרים כאלו הפרויקטים נמכרים מה שנקרא "עוד על הנייר" לפני שהם נבנים. תראה, במדינה שלנו 98% מהאדמות הן אדמות מנהל. כתוצאה, המדינה בעצם שולטת בצורה מלאכותית בשוק הדירות ובשוק הבנייה. אם המדינה מוציאה יותר מכרזים, יש יותר בנייה. מצד שני, אם הבנקים מקשים על היזמים והקבלנים, אז הבנייה פוחתת. אם עד לפני שנה- שנה וחצי קבלנים היו צריכים להשקיע 20% מכספם בפרויקט והבנק מימן את ה-80% הנותרים, מאז נפילת שוק הבתים האמריקאי הבנקים החמירו את תנאי המימון וכיום דורשים 40% מהיזמים. אז באופן כללי הבנייה נחלשה וישנן פחות התחלות בנייה, למרות שכמו שציינתי, ישנן שכונות ופרויקטים שממשיכות להיבנות כאילו לא קרה כלום. דוגמא לשכונה כזאת היא שכונת הר חומה בירושלים שממשיכה להיבנות ללא הפסקה."
האם ישנה השקעה מועדפת או אופנתית?
"תראה, ישנן הרבה תופעות מעניינות בנדל"ן בארץ, כמו העובדה שזוגות צעירים כמעט ולא קונים 3 חדרים. הם מעדיפים ארבעה חדרים. כמו גם התופעה שבעלי הדירות בתל אביב לא גרים בתל אביב. רובם גרים מחוץ לתל אביב. היום כדאי להשכיר דירה בתל אביב. זו עיר צעירה. עיר של סטודנטים. כ-70% מהשוק בתל אביב הוא שוק של שכירות. סכומי השכירות כל כך גבוהים, שאנשים משכירים גם בפריפריה. ישנה עוד תופעה נפוצה בתל אביב והיא קניית דירת ארבעה חדרים ופיצולה למעין פורפלקס- ארבע דירות ארבעה חדרים המכניסות סכומי שכירות שלא יביישו את לוס אנג'לס. אנשים חיים מקניית שתי דירות כאלה, ומאחזקתן."
הוא מספר על ביתו שגרה בתל אביב ומשלמת כ-$600 על דירת חדר! על דירת 4 חדרים ניתן לקבל 1200-1400$ לכן פיצול הדירות לארבע דירות חדר נפרדות (שנעשה בצורה לא חוקית יש להדגיש) יכול להשתלם ויניב כפול בשכירות החודשית.
איך מקבלים משכנתא בארץ?
"די פשוט. התנאי היחידי הוא תלושי שכר. אם בבנק לא בטוחים ולא יכולים להסתמך על מקום העבודה, הם עלולים לדרוש בטחונות או ערבים. תושבי חוץ מביאים כסף מחו"ל והרבה מהם גם לוקחים משכנתאות אמריקאיות. ישנם בנקים וגופים פיננסיים אמריקאים המחזיקים סניפים בארץ." הוא ממשיך; "שווה להשקיע בארץ היום. המחירים ממשיכים לעלות - בשקלים. במיוחד לאור ההאטה בשוק הבתים בארה"ב ובמיוחד לאור העובדה שאצלינו בישראל נמדדה הצמיחה הגבוהה ביותר במערב (!!!)"
אנשים שרוצים להשקיע בארץ; איפה ואיך מתחילים?
"אז קודם כל, אדם שמעוניין להשקיע בארץ, צריך להחליט במה הוא רוצה להשקיע. רצוי מאוד שהוא גם ימצא לו איש מקצוע שמבין עניין ושעובד בצורה שקופה. מישהו שאפשר לסמוך עליו. לא מזמן פנתה אליי לקוחה הגרה לא רחוק ממך בלוס אנג'לס במקום שנקרא "ביג-בר". היא סיפרה לי שירשה מגרש בתל אביב. דרך הקונסול בלוס אנג'לס היא העבירה לי ייפוי כוח. שכרתי עו"ד ישראלי ולקחתי הערכות מחיר- מכרתי לה את המגרש והעברתי לה את הכסף מבלי שנפגשנו מעולם". לדוד גם לקוחות נאמנים בקנדה ובעוד מקומות בעולם להם הוא עוזר בכל הנוגע להשקעות ונדל"ן בארץ.
לכל המעוניין להשקיע או רק לקבל ייעוץ וחוות דעת לגבי השקעות ונדל"ן בישראל ניתן ליצור קשר עם מר דוד פרל באתר האינטרנט www.universe.co.il או במספר הטלפון 052-8964914.
שאלות ותגובות יתקבלו בברכה!
