משקיעים ישראלים רבים החלו לאחרונה לבחון את אפשרויות ההשקעה בנדל"ן בקנדה, אולם קודם לקבלת החלטה סופית בעניין עליהם לקחת בחשבון שקנדה נחשבת כמדינה בעלת שיעורי מס גבוהים, ומכאן שישנה חשיבות עליונה לבחון את היבטי המיסוי קודם לקבלת החלטה סופית בעניין.
בהערת אגב נוסיף כי ראוי לקחת בחשבון את ההפסדים שמשקיעים ישראלים ספגו בארה"ב אנגליה ומזרח אירופה בהשקעות שלכאורה נראו אטרקטיביות, ולהפעיל משנה זהירות לפני כל השקעה, בקנדה כמו גם במדינות אחרות, וזאת ללא כל קשר להיבטי המס.
מבנה המס בקנדה:
קנדה הינה קונפדרציה עם 10 פרובינציות ו - 3 טריטוריות כשלכל אחת מערכת שלטון עצמאית (אם כי בחלק מהפרובינציות המס בפרובינציות נגבה ע"י השלטון המרכזי). מכאן ששיטת המס מחולקת לשנים: מס שמוטל ברמת השלטון המרכזי ומס שמוטל ברמה הפרובינציות והטריטוריות.
מס החברות המשולב (דהיינו המס ברמת השלטון המרכזי בתוספת המס ברמת הפרובינציות) יכול להגיע עד ל - 46.12%. כך לדוגמה באונטריו מס החברות יכול להגיע ל- 44.62%, בקיובק 45.37% ובבריטיש קולומביה 45.62. מס החברות חל על הכנסות שכירות כמו גם על חלק משבח מקרקעין כתוצאה מעליית ערך ההשקעות. למרות האמור ישנם מספר פרובינציות הנותנות הנחות מפליגות להשקעות בנדל"ן בקנדה, ומומלץ מאד לפנות ליועץ מס ולבדוק אם אכן אתם זכאים לשעור מס מופחת כאמור.
בנוסף למס החברות, ברוב הפרובינציות מוטל מס הון על חברות אשר להן מוסד קבע באותן פרובינציות. מס זה נע סביב 0.25% - 0.5% מהון החברה (לרבות עודפים והתחייבויות) אשר קשור לאותה פרובינציה.
בנוסף למס החברות, מוטל מס רכוש שנתי על אחזקות נדל"ן קנדי אשר תלוי בסוג הנכס ובשוויו, אשר ניתן לניכוי ממס החברות בהגבלות מסוימות.
חשוב לציין כי בקנדה ישנה התייחסות מיוחדת לאיגודי מקרקעין, וקנדה דאגה להכניס לאמנות המס עליהן היא חתומה הוראה מיוחדת לפיה קנדה תהיה רשאית להטיל מס על מכירת מניות בחברה שרוב נכסיה הם מקרקעין בקנדה. באמנה בין ארה"ב לקנדה (שתוקנה ב - 1997) נקבע שקנדה תוכל להטיל מס על מכירת מניות בחברה שעיקר נכסיה נדל"ן קנדי רק אם אותה חברה היא תושבת קנדה. אלה הבקיאים בדיני המס בארה"ב ישר יבינו לכאורה את הפוטנציאל הגלום בשימוש ב - LLC, אולם המבנה יכול להוות מלכודת מס.
רשויות המס הקנדיות מודעות לבעייתיות בשימוש ב - LLC וקבעו בהוראה 9416455 מיום 3.4.95 שאין לראות ב - LLC כתושב ארה"ב לצורך האמנה ולפיכך יש לשלול הטבות אמנה מחברה שכזו. ה - IRS בארה"ב הוציא ביום 15.3.00 גם הוא הוראת נוהל (ITA 200019042) לפיה לא ניתן להוציא אישור לפיו LLC מהווה תושב ארה"ב לצורך אמנות המס של ארה"ב. גם נציבות מס הכנסה בישראל מודעת לבעייתיות בשימוש ב - LLC לצורכי אמנות המס.
השקעות בקנדה באמצעות חברות מקומיות וזרות:
השקעה בקנדה דרך חברה תושבת קנדה תהיה חייבת במס החברות הרגיל שפורט לעיל, ובנוסף לניכוי מס במקור על תשלומי הדיבידנד לבעלי המניות. שיעור ניכוי המס במקור הוא 25% אלא אם כן הופחת תשלום זה באמנות המס (5% - 15%, לדוגמה 15% מול ישראל 5% מול דנמרק והולנד).
חברה זרה המוכרת נדל"ן בקנדה נדרשת לשלם מס חברות רגיל. תושב קנדי הרוכש נדל"ן נדרש לנכות מס במקור בשעור של עד 50% מהתשלום, אלא אם יומצא לו אישור בדבר שיעור ניכוי אחר. החברה הזרה גם יכולה להגיש דו"ח ולדרוש החזרי מס אם וכאשר יגיעו לה.
על חברה זרה המנהלת עסקים בקנדה מוטל בקנדה מס סניף בשעור של 25% על הרווחים לאחר מס. שיעור המס ד"כ מוגבל באמנות המס של קנדה (5%-15%) ולעיתים ניתן פטור עד סכום רווחים מסוים (500,000 דולר קנדי באמנה מול ארה"ב והולנד).
תושב קנדה המשלם דמי שכירות לתושב זר חייב לנכות 25% מס במקור על כל תשלום, אולם מדי שנה באפשרות החברה להגיש לרשויות המס בקנדה דו"חות ולבקש שחישוב המס יהיה לפי שיעורי המס הרגילים על הרווחים.
למשקיעים הצופים עליית ערך נכבדה ראוי לבחון השקעה דרך חברות זרות ממדינות אמנה ללא מוסד קבע בקנדה. במידה והשליטה והניהול תהיה מחוץ לישראל לא ישולם מס רווח הון בארץ על השבח.
למי שמתכנן לקנות מספר בודד של דירות ולא צופה רווח הון ניכר, לא יהיה כדאי לבנות מערך חברות אחזקה יקר. אותו משקיע יוכל להחזיק בדירות ישירות בבעלותו. ינוכה לו 25% על דמי השכירות בקנדה, ואם הם יתקבלו לראשונה בחשבון בנק בחו"ל לא יהיו חייבים במס נוסף בישראל. במכירת הדירה הוא יחויב במס בקנדה (עד 51.3%) ובישראל ינתן זיכוי על המס הקנדי. נציין כי רק ½ מרווח ההון בקנדה נכלל בבסיס המס, ולפיכך שיעורי המס האפקטיביים נמוכים יותר מהמתואר לעיל.
מן הראוי לציין כי חסרון חשוב בכל הקשור לאחזקות נדל"ן באופן אישי בקנדה קשור למס בעת פטירתו של אדם. בקנדה רואים תושב זר שנפטר כאילו מכר את כל נכסיו הקנדים בשווי השוק שלהם רגע לפני פטירתו ומשולם על כך מס בשיעורים הרגילים.
מומלץ לכן מאד לבחון מקרוב את שיעורי המס המדויקים שיחולו על השקעות נדל"ן בקנדה לפני שמקבלים החלטה סופית בעניין.
בהערת אגב נוסיף כי ראוי לקחת בחשבון את ההפסדים שמשקיעים ישראלים ספגו בארה"ב אנגליה ומזרח אירופה בהשקעות שלכאורה נראו אטרקטיביות, ולהפעיל משנה זהירות לפני כל השקעה, בקנדה כמו גם במדינות אחרות, וזאת ללא כל קשר להיבטי המס.
מבנה המס בקנדה:
קנדה הינה קונפדרציה עם 10 פרובינציות ו - 3 טריטוריות כשלכל אחת מערכת שלטון עצמאית (אם כי בחלק מהפרובינציות המס בפרובינציות נגבה ע"י השלטון המרכזי). מכאן ששיטת המס מחולקת לשנים: מס שמוטל ברמת השלטון המרכזי ומס שמוטל ברמה הפרובינציות והטריטוריות.
מס החברות המשולב (דהיינו המס ברמת השלטון המרכזי בתוספת המס ברמת הפרובינציות) יכול להגיע עד ל - 46.12%. כך לדוגמה באונטריו מס החברות יכול להגיע ל- 44.62%, בקיובק 45.37% ובבריטיש קולומביה 45.62. מס החברות חל על הכנסות שכירות כמו גם על חלק משבח מקרקעין כתוצאה מעליית ערך ההשקעות. למרות האמור ישנם מספר פרובינציות הנותנות הנחות מפליגות להשקעות בנדל"ן בקנדה, ומומלץ מאד לפנות ליועץ מס ולבדוק אם אכן אתם זכאים לשעור מס מופחת כאמור.
בנוסף למס החברות, ברוב הפרובינציות מוטל מס הון על חברות אשר להן מוסד קבע באותן פרובינציות. מס זה נע סביב 0.25% - 0.5% מהון החברה (לרבות עודפים והתחייבויות) אשר קשור לאותה פרובינציה.
בנוסף למס החברות, מוטל מס רכוש שנתי על אחזקות נדל"ן קנדי אשר תלוי בסוג הנכס ובשוויו, אשר ניתן לניכוי ממס החברות בהגבלות מסוימות.
חשוב לציין כי בקנדה ישנה התייחסות מיוחדת לאיגודי מקרקעין, וקנדה דאגה להכניס לאמנות המס עליהן היא חתומה הוראה מיוחדת לפיה קנדה תהיה רשאית להטיל מס על מכירת מניות בחברה שרוב נכסיה הם מקרקעין בקנדה. באמנה בין ארה"ב לקנדה (שתוקנה ב - 1997) נקבע שקנדה תוכל להטיל מס על מכירת מניות בחברה שעיקר נכסיה נדל"ן קנדי רק אם אותה חברה היא תושבת קנדה. אלה הבקיאים בדיני המס בארה"ב ישר יבינו לכאורה את הפוטנציאל הגלום בשימוש ב - LLC, אולם המבנה יכול להוות מלכודת מס.
רשויות המס הקנדיות מודעות לבעייתיות בשימוש ב - LLC וקבעו בהוראה 9416455 מיום 3.4.95 שאין לראות ב - LLC כתושב ארה"ב לצורך האמנה ולפיכך יש לשלול הטבות אמנה מחברה שכזו. ה - IRS בארה"ב הוציא ביום 15.3.00 גם הוא הוראת נוהל (ITA 200019042) לפיה לא ניתן להוציא אישור לפיו LLC מהווה תושב ארה"ב לצורך אמנות המס של ארה"ב. גם נציבות מס הכנסה בישראל מודעת לבעייתיות בשימוש ב - LLC לצורכי אמנות המס.
השקעות בקנדה באמצעות חברות מקומיות וזרות:
השקעה בקנדה דרך חברה תושבת קנדה תהיה חייבת במס החברות הרגיל שפורט לעיל, ובנוסף לניכוי מס במקור על תשלומי הדיבידנד לבעלי המניות. שיעור ניכוי המס במקור הוא 25% אלא אם כן הופחת תשלום זה באמנות המס (5% - 15%, לדוגמה 15% מול ישראל 5% מול דנמרק והולנד).
חברה זרה המוכרת נדל"ן בקנדה נדרשת לשלם מס חברות רגיל. תושב קנדי הרוכש נדל"ן נדרש לנכות מס במקור בשעור של עד 50% מהתשלום, אלא אם יומצא לו אישור בדבר שיעור ניכוי אחר. החברה הזרה גם יכולה להגיש דו"ח ולדרוש החזרי מס אם וכאשר יגיעו לה.
על חברה זרה המנהלת עסקים בקנדה מוטל בקנדה מס סניף בשעור של 25% על הרווחים לאחר מס. שיעור המס ד"כ מוגבל באמנות המס של קנדה (5%-15%) ולעיתים ניתן פטור עד סכום רווחים מסוים (500,000 דולר קנדי באמנה מול ארה"ב והולנד).
תושב קנדה המשלם דמי שכירות לתושב זר חייב לנכות 25% מס במקור על כל תשלום, אולם מדי שנה באפשרות החברה להגיש לרשויות המס בקנדה דו"חות ולבקש שחישוב המס יהיה לפי שיעורי המס הרגילים על הרווחים.
למשקיעים הצופים עליית ערך נכבדה ראוי לבחון השקעה דרך חברות זרות ממדינות אמנה ללא מוסד קבע בקנדה. במידה והשליטה והניהול תהיה מחוץ לישראל לא ישולם מס רווח הון בארץ על השבח.
למי שמתכנן לקנות מספר בודד של דירות ולא צופה רווח הון ניכר, לא יהיה כדאי לבנות מערך חברות אחזקה יקר. אותו משקיע יוכל להחזיק בדירות ישירות בבעלותו. ינוכה לו 25% על דמי השכירות בקנדה, ואם הם יתקבלו לראשונה בחשבון בנק בחו"ל לא יהיו חייבים במס נוסף בישראל. במכירת הדירה הוא יחויב במס בקנדה (עד 51.3%) ובישראל ינתן זיכוי על המס הקנדי. נציין כי רק ½ מרווח ההון בקנדה נכלל בבסיס המס, ולפיכך שיעורי המס האפקטיביים נמוכים יותר מהמתואר לעיל.
מן הראוי לציין כי חסרון חשוב בכל הקשור לאחזקות נדל"ן באופן אישי בקנדה קשור למס בעת פטירתו של אדם. בקנדה רואים תושב זר שנפטר כאילו מכר את כל נכסיו הקנדים בשווי השוק שלהם רגע לפני פטירתו ומשולם על כך מס בשיעורים הרגילים.
מומלץ לכן מאד לבחון מקרוב את שיעורי המס המדויקים שיחולו על השקעות נדל"ן בקנדה לפני שמקבלים החלטה סופית בעניין.
אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
צבי אלטמן, עו"ד
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
צבי אלטמן, עו"ד
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
