הצמדת שיעורם של דמי השכירות לשער הדולר הינו נוהג מושרש ומקובל במקומותינו מזה שנים רבות.
עד לאחרונה נהגו הצדדים להסכם השכירות לקבוע דמי שכירות דולרים שישולמו בשקלים בהתאם לשערו היציג של הדולר בכל אחד ממועדי התשלום שנקבעו בהסכם.
כך, ככל שעלה שערו היציג של המטבע הזר כך גדלו תקבוליו השקליים של בעל הנכס. מאידך, ככל שפחת שער המטבע הזר גברה הנאתו של השוכר אשר התמורה השיקלית שנדרש לשלם עבור השימוש במושכר קטנה.
ברור, כי כאשר מדובר בעליות וירידות זניחות בשערו היציג של הדולר, הרי שאין בכך השפעה משמעותית על כדאיות עסקת השכירות עבור הצדדים. אולם, בתקופות של פיחות או ייסוף משמעותיים, ההשפעה עלולה להיות קרדינאלית במיוחד ככל שמדובר בתקופות שכירות ארוכות אשר לגביהן נקבעו דמי שכירות דולרים קבועים.
היחלשותו המשמעותית של שער הדולר במהלך השנה האחרונה, העמידה משכירים רבים בפני בעיה לא פשוטה. משכירים שהיו רגילים להכנסה שיקלית קבועה יחסית ונקשרו בהסכמי שכירות ארוכי טווח תוך הצמדת שיעור דמי השכירות לדולר, נאלצו להסתפק בדמי שכירות שקליים נמוכים באופן משמעותי.
בשל מצב בעייתי זה אליו נקלעו בעלי הנכסים וחוסר הוודאות לגבי עתידו של הדולר, חפצים בעלי הנכסים להביא לסיומם המהיר של הסכמי שכירות קיימים זאת על מנת שיוכלו להעלות באופן ניכר את דמי השכירות הדולרים או אף לקובעם בשקלים במסגרת הסכם השכירות החדש ובכך להשיב עטרת ההנאה הכלכלית ליושנה.
מקרה מעין זה שארע בין שוכר ומשכיר נדון לאחרונה בפני בית משפט השלום בבית שמש (בש"א 1093/08 צליל גל- פז (1997) בע"מ נ' גייסון).
במהלך חודש אוגוסט 2004 נחתם בין הצדדים הסכם שכירות לפיו שכרה חברת צליל גל פז (להלן:"השוכרת") חנות במרכז מסחרי בבית שמש מידי מר גייסון (להלן:"המשכיר"). תקופת השכירות כפי שנקבעה בהסכם החלה ביום 1.9.2004 והסתיימה ביום 31.8.2006. בנוסף ניתנו לשוכרת שלוש אופציות, להאריך את תקופת השכירות לתקופות נוספות בנות 12 חודשים כל אחת.
הצדדים קבעו בהסכם השכירות, כי דמי השכירות עבור כל אחת משנות האופציה ישולמו על ידי השוכרת מראש בתחילת כל שנה וזאת באמצעות 12 שיקים דחויים עבור כל השנה.
בהתאם לאמור בהסכם, נהג המשכיר להגיע לחנות השוכרת מידי שנה ולקבל מידי נציגה את השיקים הדחויים עבור דמי השכירות. כך היה עד לתקופת האופציה השניה.
בתביעה שהגיש המשכיר נטען, כי במועד מימוש האופציה השניה לא העבירה השוכרת לידיו את השיקים עבור דמי השכירות.
השוכרת טענה מנגד, כי כחודש ימים לפני תחילתה של תקופת האופציה השניה, הודיע נציג השוכרת למשכיר כי כל השיקים עומדים לרשותו בחנותה של השוכרת שבירושלים וכי הוא מוזמן לבוא ולקחתם כפי שנהג תמיד. אולם, המשיב לא הגיע לקחתם.
משכך, העבירה השוכרת את השיקים לידי עורך דינה אשר פנה אל עורכת דינו של המשכיר, הודיע לה כי השיקים ברשותו וביקש את הנחיותיה כיצד להעביר את השיקים לידיה.
מתכתובת שהתנהלה בין עורכי הדין והוצגה בפני בית המשפט עלה כי לא ניתנה לעורך דינה של השוכרת תשובה ברורה לאן להעביר את השיקים.
לאחר הגשת התביעה ובהיעדר מנגנון מוסכם למסירת השיקים, הפקידה השוכרת בקופת בית המשפט את מלוא תשלום דמי השכירות עד לחודש אפריל 2008.
כמענה לטענות השוכרת, טען המשכיר כי משעה שהודיע לשוכרת כי לא יבוא לקבל את השיקים מחנותה, היה עליה ליזום פעולה אקטיבית, לרבות משלוח השיקים בדואר רשום למענו של המשכיר, ומשלא עשתה כן, היא הפרה את הוראות ההסכם.
לאור זאת שתביעת המשכיר הוגשה בהליך של "סדר דין מקוצר" עסק הדיון בשאלה האם הראתה השוכרת "הגנה לכאורה" בעטייה יש ליתן לה רשות להתגונן מפני התביעה.
לאחר שמיעת עדויות הצדדים ובחינת הראיות שהוצגו בפניו קבע בית המשפט כי יש ליתן לשוכרת רשות להגונן.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי השוכרת לא ביצעה פעולות או מחדלים מכוונים כלשהם שלא לשלם את דמי השכירות במועדם, אלא ההיפך, היא ביקשה לעמוד בהתחייבותיה תוך הפעלת בא כוחה למימוש פעולת התשלום.
בית המשפט קבע עוד, כי התרשמותו הראשונית היא, להיעדר תום לב דווקא מצידו של המשכיר "אשר ניסה באמתלות בלתי ראויות לגרום להפסקת החוזה וזאת נוכח כרסום הכדאיות הכלכלית של הסכם השכירות בין הצדדים, נוכח ירידת שער הדולר בתקופה הרלוונטית באופן חד ותלול".
משום כל אלה ניתנה לשוכרת רשות להגן וההליך נקבע להמשך דיון עד שיוכרע בסיומו בפסק דין (יש לסייג ולומר כי מבחינה משפטית מבוססת החלטת בית המשפט בשלב זה על "ראיות לכאורה" וטרם ניתן פסק דין סופי. ככל שההכרעה הסופית בפרשה תהא שונה מההחלטה המתוארת ברשימה זו, תפורסם רשימה נוספת בעניין).
נמצאנו למדים, כי יתכנו מצבים בהם לאור השפעות חיצוניות (במיוחד כשמדובר בעסקה "נמשכת" כגון עסקת שכירות), תשתנה הכדאיות הכלכלית במהלך חיי העסקה.
על מנת למנוע חוסר וודאות הנובע מהצמדת דמי השכירות לשער הדולר, ניתן לקבוע דמי שכירות שקליים מראש (ולהצמידם למדד המחירים לצרכן).
כך או אחרת, ראוי לעמוד היטב על העיקרון היסודי של כיבוד הסכמים ולמנוע נסיונות של צד להסכם להשתחרר ממנו בשל אינטרס כלכלי זה או אחר, אלא במקרים של הפרת ההסכם על ידי הצד שכנגד.
המאמר פורסם בעיתון "הארץ" ביום 30.5.08.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עד לאחרונה נהגו הצדדים להסכם השכירות לקבוע דמי שכירות דולרים שישולמו בשקלים בהתאם לשערו היציג של הדולר בכל אחד ממועדי התשלום שנקבעו בהסכם.
כך, ככל שעלה שערו היציג של המטבע הזר כך גדלו תקבוליו השקליים של בעל הנכס. מאידך, ככל שפחת שער המטבע הזר גברה הנאתו של השוכר אשר התמורה השיקלית שנדרש לשלם עבור השימוש במושכר קטנה.
ברור, כי כאשר מדובר בעליות וירידות זניחות בשערו היציג של הדולר, הרי שאין בכך השפעה משמעותית על כדאיות עסקת השכירות עבור הצדדים. אולם, בתקופות של פיחות או ייסוף משמעותיים, ההשפעה עלולה להיות קרדינאלית במיוחד ככל שמדובר בתקופות שכירות ארוכות אשר לגביהן נקבעו דמי שכירות דולרים קבועים.
היחלשותו המשמעותית של שער הדולר במהלך השנה האחרונה, העמידה משכירים רבים בפני בעיה לא פשוטה. משכירים שהיו רגילים להכנסה שיקלית קבועה יחסית ונקשרו בהסכמי שכירות ארוכי טווח תוך הצמדת שיעור דמי השכירות לדולר, נאלצו להסתפק בדמי שכירות שקליים נמוכים באופן משמעותי.
בשל מצב בעייתי זה אליו נקלעו בעלי הנכסים וחוסר הוודאות לגבי עתידו של הדולר, חפצים בעלי הנכסים להביא לסיומם המהיר של הסכמי שכירות קיימים זאת על מנת שיוכלו להעלות באופן ניכר את דמי השכירות הדולרים או אף לקובעם בשקלים במסגרת הסכם השכירות החדש ובכך להשיב עטרת ההנאה הכלכלית ליושנה.
מקרה מעין זה שארע בין שוכר ומשכיר נדון לאחרונה בפני בית משפט השלום בבית שמש (בש"א 1093/08 צליל גל- פז (1997) בע"מ נ' גייסון).
במהלך חודש אוגוסט 2004 נחתם בין הצדדים הסכם שכירות לפיו שכרה חברת צליל גל פז (להלן:"השוכרת") חנות במרכז מסחרי בבית שמש מידי מר גייסון (להלן:"המשכיר"). תקופת השכירות כפי שנקבעה בהסכם החלה ביום 1.9.2004 והסתיימה ביום 31.8.2006. בנוסף ניתנו לשוכרת שלוש אופציות, להאריך את תקופת השכירות לתקופות נוספות בנות 12 חודשים כל אחת.
הצדדים קבעו בהסכם השכירות, כי דמי השכירות עבור כל אחת משנות האופציה ישולמו על ידי השוכרת מראש בתחילת כל שנה וזאת באמצעות 12 שיקים דחויים עבור כל השנה.
בהתאם לאמור בהסכם, נהג המשכיר להגיע לחנות השוכרת מידי שנה ולקבל מידי נציגה את השיקים הדחויים עבור דמי השכירות. כך היה עד לתקופת האופציה השניה.
בתביעה שהגיש המשכיר נטען, כי במועד מימוש האופציה השניה לא העבירה השוכרת לידיו את השיקים עבור דמי השכירות.
השוכרת טענה מנגד, כי כחודש ימים לפני תחילתה של תקופת האופציה השניה, הודיע נציג השוכרת למשכיר כי כל השיקים עומדים לרשותו בחנותה של השוכרת שבירושלים וכי הוא מוזמן לבוא ולקחתם כפי שנהג תמיד. אולם, המשיב לא הגיע לקחתם.
משכך, העבירה השוכרת את השיקים לידי עורך דינה אשר פנה אל עורכת דינו של המשכיר, הודיע לה כי השיקים ברשותו וביקש את הנחיותיה כיצד להעביר את השיקים לידיה.
מתכתובת שהתנהלה בין עורכי הדין והוצגה בפני בית המשפט עלה כי לא ניתנה לעורך דינה של השוכרת תשובה ברורה לאן להעביר את השיקים.
לאחר הגשת התביעה ובהיעדר מנגנון מוסכם למסירת השיקים, הפקידה השוכרת בקופת בית המשפט את מלוא תשלום דמי השכירות עד לחודש אפריל 2008.
כמענה לטענות השוכרת, טען המשכיר כי משעה שהודיע לשוכרת כי לא יבוא לקבל את השיקים מחנותה, היה עליה ליזום פעולה אקטיבית, לרבות משלוח השיקים בדואר רשום למענו של המשכיר, ומשלא עשתה כן, היא הפרה את הוראות ההסכם.
לאור זאת שתביעת המשכיר הוגשה בהליך של "סדר דין מקוצר" עסק הדיון בשאלה האם הראתה השוכרת "הגנה לכאורה" בעטייה יש ליתן לה רשות להתגונן מפני התביעה.
לאחר שמיעת עדויות הצדדים ובחינת הראיות שהוצגו בפניו קבע בית המשפט כי יש ליתן לשוכרת רשות להגונן.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי השוכרת לא ביצעה פעולות או מחדלים מכוונים כלשהם שלא לשלם את דמי השכירות במועדם, אלא ההיפך, היא ביקשה לעמוד בהתחייבותיה תוך הפעלת בא כוחה למימוש פעולת התשלום.
בית המשפט קבע עוד, כי התרשמותו הראשונית היא, להיעדר תום לב דווקא מצידו של המשכיר "אשר ניסה באמתלות בלתי ראויות לגרום להפסקת החוזה וזאת נוכח כרסום הכדאיות הכלכלית של הסכם השכירות בין הצדדים, נוכח ירידת שער הדולר בתקופה הרלוונטית באופן חד ותלול".
משום כל אלה ניתנה לשוכרת רשות להגן וההליך נקבע להמשך דיון עד שיוכרע בסיומו בפסק דין (יש לסייג ולומר כי מבחינה משפטית מבוססת החלטת בית המשפט בשלב זה על "ראיות לכאורה" וטרם ניתן פסק דין סופי. ככל שההכרעה הסופית בפרשה תהא שונה מההחלטה המתוארת ברשימה זו, תפורסם רשימה נוספת בעניין).
נמצאנו למדים, כי יתכנו מצבים בהם לאור השפעות חיצוניות (במיוחד כשמדובר בעסקה "נמשכת" כגון עסקת שכירות), תשתנה הכדאיות הכלכלית במהלך חיי העסקה.
על מנת למנוע חוסר וודאות הנובע מהצמדת דמי השכירות לשער הדולר, ניתן לקבוע דמי שכירות שקליים מראש (ולהצמידם למדד המחירים לצרכן).
כך או אחרת, ראוי לעמוד היטב על העיקרון היסודי של כיבוד הסכמים ולמנוע נסיונות של צד להסכם להשתחרר ממנו בשל אינטרס כלכלי זה או אחר, אלא במקרים של הפרת ההסכם על ידי הצד שכנגד.
המאמר פורסם בעיתון "הארץ" ביום 30.5.08.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
