תמא 38-ההשלכות של ביצוע פרוייקט ללא הסכמה מלאה. 

תמ"א 38 היא תוכנית שגובשה בחופזה, ובעת פירסומה, הייתה בגדר הצעה מאוד כללית, לא ריווחית ברוב המיקרים, ובלתי ניתנת למימוש. עניינים מיסויים, רף אחוז ההסכמה,  בעיית כדאיות כלכלית נמוכה באזורי הפריפריה ועוד קצוות רבים אחרים שלא היו סגורים. במהלך השנים האחרונות עומלים אנשים רבים בממשל ומטעם האזרחים, לקדם שינויים ותיקונים לתוכנית, כדי להפכה לישימה וכדאית.מי שמכיר את תוכנית המתאר הארצית - תמ"א 38, יודע שאחד המיכשולים הגדולים למימושה נעוץ בעובדה שרף ההסכמה הנדרש לביצוע פרוייקט עומד על 100%, כלומר הסכמה מלאה, של כלל הדיירים. החוק, עליו נשענת תוכנית המתאר הארצית הוא הוא חוק המקרקעין, אשר מגדיר את נושא השינויים הנערכים בבית משותף. בניסוחו היום, החוק מתיר הוספת יחידות דיור בבניין קיים- רק בהסכמה של כלל הדיירים.עובדה זו יוצרת עיכוב חמור בכך שהיא מאפשרת לדייר סרבן, לעכב יציאה לדרך של פרוייקט חיזוק, גם בבניינים שבהם כל שאר הדיירים מסכימים ומעוניינים במימוש התוכנית.בפברואר השנה הועלתה הצעת חוק, לתיקון חוק המקרקעין, ובאחד הסעיפים נכתבו הדברים הבאים:" בניה של דירה או דירות חדשות בבית המשותף. במקרה כזה יהיה ככלל צורך בהסכמת כל בעלי הדירות, אולם כדי למנוע מצב שבו בשל התנגדות לא מוצדקת מצד בעלי דירות בודדים לא ניתן יהיה לנצל את זכויות הבניה על פי התמ?א, מוצע כי המפקח יוכל לאשר את ביצוע העבודה גם אם יש רוב של שני שלישים מבעלי הדירות, בהתקיים מספר תנאים". עם פירסום הצעת החוק, יצאו יזמים וקבלנים, בהצהרות גדולות על שינוי בתקנות תמ"א 38. הכותרות היו:"אושר התיקון לתוכנית המתאר הארצית, לחיזוק בניינים בפני אדמה, ומעכשיו ניתן יהיה לבצע פרוייקט בהסכמה של 2/3 מהדיירים".בעיון מדוקדק בהצעה לשינוי החוק ניתן להבחין שרף ההסכמה לא שונה והוא נשאר בניסוח של "....ככלל צורך בהסכמת כל בעלי הדירות..", כלומר הסכמה מלאה. המחוקק משאיר פתח למלחמה בסרבנות בצורה של סמכות מיוחדת שתינתן למפקח על הבתים המשותפים, לאשר ביצוע עבודה גם במקרים של הסכמת 2/3 מהדיירים. בסוף הפסקה הוסף המשפט "...בהתקיים מספר תנאים..". הווה אומר, פתח נוסף לכניסת שיקולים זרים להחלטה.אביא כדוגמא בניין בגבעתיים, שבו תשע דירות, ורצון של שמונה דיירים לממש את הוראות תמ"א 38. לכאורה נראה שאם יתרשם המפקח שטיעוני הדייר הסרבן אינם מוצדקים, יאושר ביצוע התוכנית. אך בפועל נתגלתה בעיה אחרת, שהיא דרישת הרשות המקומית להסכמה מלאה, בכל הקשור להוספת חניות בבניין קיים. בעירייה הנוהל הוא שהבקשה להיתר לא תוכנס לדיון אלמלא יצורף לה מסמך הסכמה של כלל הדיירים לביצוע שינוי בשטחים המשותפים. אולי לכך התכוון המחוקק כשכתב בהצעה לשינוי חוק המקרקעין "...בהתקיים מספר תנאים..".חשוב להבין את תיקון החוק גם כדי להימנע מהטעיה של הצרכנים: בעלי הדירות, וגם למנוע התעסקות מיותרת של היזם בפרוייקט. חלק  מההשלכות של יציאה לדרך עם הסכמה חלקית בלבד הן: 1. חברות יכולות למצוא את עצמן מנהלות מאבק ארוך, יקר, ומתיש בדייר סרבן. תחילת העבודה יכולה להידחות בחודשים רבים, ובנוסף תהיה החברה אחראית לשאת בכל ההוצאות המשפטיות בהליכים מול הדיירים הסרבנים.2. ביצוע עבודה באתר שבו מתגורר דייר סרבן יכולה לגרום לנזקים גדולים מאוד לפרוייקט. שלא כמו בפינוי בינוי, במקרה של תמ"א 38, העבודות נעשות בזמן שהדיירים מתגוררים בבניין. דייר סרבן יכול לחבל בציוד, לפגוע בפועלים, ולעכב את העבודות. גם דרך של הגשת התנגדויות וצווי הפסקת עבודה, יכולה להיות חלק ממאבקו.ניתן לראות שהפירוש שנתנו אנשים בקהילת הנדל"ן לשינוי החקיקה, אינו מדויק, ויתרה מכך, יוצר הטעיה וציפיות שווא. נכון שלפעמים דייר סרבן יכול לשנות את דעתו כשהוא רואה שהפרוייקט מתקדם, אך יש לנסות להגיע להסכמה מלאה של הדיירים, ולעודד אותם למצוא פתרונות לגשר על חילוקי הדעות.מימון של מגשר מוסמך לדיירים יהיה עדיף על יציאה לדרך ללא הסכמה כוללת. כי הרי אם המטרה של התוכנית היא לשפר את איכות חיי הדיירים, מה יועיל סיכסוך עמוק וכואב, למירקם החיים בבניין.כמו כל סיכסוך-עדיף ליישב אותו בדרכי שלום.