מדריך רכישת דירה 

מבוא - טרם רכישה



רכישת דירה /בית מגורים בדרך כלל מהווה עבור האדם הרגיל את הרכישה היקרה ביותר בחייו. אך יחד עם עלות הקנייה והסיכון הקיים בצידה, קיימים רוכשים המנסים לחסוך בהוצאות תשלום לעורך דין ולעיתים בניסיון לחסוך עוד מספר שקלים, מגלים בדיעבד כי הדירה אשר רכשו אינה של המוכר, או כי על הדירה קיימים עיקולים ו/או שעבודים ו/או כל אירוע אחר אשר מכוחו מפסידים הרוכשים את כל כספם.


לאור האמור, הצעתנו הראשונה והקבועה היא השתמשו בעורך דין. אל תחסכו בכך. תדאגו שהעו"ד שאתם מששלמים בגין שירותיו, יודע את עבודתו. אל תתביישו לשאול שאלות. הדגישו את מטרותיכם ברכישת הדירה והתנאים הכספים הנלווים לה והבהירו זאת בפני עורך הדין.

כשאתם שוקלים האם שווה להוציא את ההוצאה הנדרשת על עו"ד יקר לעומת עו"ד זול שאלו עצמכם את השאלה כי במידה ויתגלה פגם כלשהו בבית אשר ההפרש היה יכול לפתור. האם עדיין הייתם חושבים על החיסכון בכסף.


במאמר קצר זה ננסה לתת בידיכם את הכלים הבסיסיים על קנייה ומכירת מקרקעין בישראל.



זיכרון דברים


קיימת מחלוקת בין עורכי הדין, האם מומלץ לחתום על זיכרון דברים אם לאו. נציג את שתי העמדות. טרם כך יש להבין כי זיכרון דברים הינו חוזה לכל דבר ועניין. הפרתו מחייבת בפיצוי כספי וניתן להגיש בקשה לאכיפת זיכרון הדברים, כך שבמידה ואתה המוכר והתחרטת לאחר החתימה על זיכרון הדברים, תהייה מחויב בתנאים הנקובים בזיכרון דברים והרוכש יוכל להגיש בקשה לצו עשה לבית המשפט אשר יחייב אותך למכור לו את הדירה ולחילופין תהיה מחויב בפיצוי בגין הפרת זיכרון הדברים.


מנגד במידה ואתה רוכש או מוכר אשר חושש כי הצד השני יתחרט, במידה וחתמתם על זיכרון דברים, יהיה קשה מאוד לצד השני לבטל את ההסכם, ללא תשלום פיצויים נכבדים ובכך הגדלת את הסיכויים כי הדירה או הרוכש לא "יברחו" לך.


יש לזכור כי יום חתימת זיכרון הדברים הינו היום הקובע לעניין תשלום מס הרכישה, גם אם החוזה נחתם במועד מאוחר יותר. משמעות הדבר כי מניין הימים על מתן ההודעה על ביצוע ההסכם מתקצר וכן התקופה לביצוע התשלום לרשויות המס.


לאחר שחתמתם על זיכרון דברים או לחילופין הגעתם להסכמות בעל פה, פנו לעו"ד. פה נחזור על המלצתנו כי תפנו לעו"ד מבין בתחום, אשר יכול ויודע להגן על האינטרסים שלכם היתר ולדאוג כי הנכס אשר רכשתם יועבר על שמכם בטאבו ו/או במינהל (לפי העניין).




בדיקת הנכס


בהסכמים אשר נערכים בין עורכי הדין ישנו סעיף דיי קבוע המציין כי "המוכר מצהיר כי ראה ובדק את הבית והסביבה ומצאם מתאים לדרישותיו וכי אין לו כל טענה מכל סוג ..."

האמור הינו כי חלה עליכם החובה, (מעבר לחובת הגילוי החלה על מוכר הנכס) לבדוק את הבית, כל שלא יהיו לכם כל טענות לאחר מכן.

לאור האמור עליכם לבצע מספר בדיקות חובה:

· להוציא נסח טאבו ולבדוק כי המוכר רשום כבעל הנכס

· לבדוק כי אין צווי הריסה ו/או כל צו מניעה ו/או אחר על הבית.

· לבדוק כי אין הפקעה על חלק כלשהו מהנכס

· לבדוק כי אין זכויות של צד ג' (למעט משכנתא) על הנכס.

· לבדוק כי על פי התב"ע (תוכנית בניין ערים) הבית נבנה על פי דין ואין כל חריגה.

· יש לבדוק בתב"ע כי התוכנית הסביבתית לא שונתה. לדוגמה, הגיעה למשרדינו לקוחה אשר הייתה מאושרת כי מצאה בית במיקום נהדר שצופה לגינה. בבדיקה של התב"ע המקומית, התגלה כי אושרה תוכנית המבטלת את הגינה הציבורית ובמקומות יוקם בניין משרדים. לאור גילוי זה בוטלה העסקה

· בשכונות חדשות יש לבדוק האם בצמוד לבית נבנה גן ציבורי/ בית ספר / בית כנסת או כל בניין ו/או אחר אשר יכול להשפיע במידה רבה על אורח חייכם.

· נכון להיום כי מן הראוי שתבדקו כי אין בצמידות אליכם אנטנה סלולרית כלשהי.




עריכת החוזה


טרם פגישה עם עורכי הדין עליכם להגיע למספר הסכמות עם הקונים/מוכרים של הנכס.

1.
סכום המכירה

2.
מועד פינוי הנכס

3.
אופן ביצוע התשלומים. מועד וגובה כל תשלום.

4.
האם נשארים בדירה פריטים נוספים (ארונות מזגן וכדומ')




הסכמות אלו עליכם להעביר אל עו"ד על מנת לערוך עבורכם את ההסכם

על עורך הדין המייצג את הקונה לוודא כי כל המסמכים הנדרשים לשם רישום הדירה על שם הקונים יועברו לידיו עד וכנגד התשלום האחרון.

במקרה של נכס בטאבו:

1.
פטור ממס שבח

2.
פטור ממס רכוש ומס מכירה

3.
שטרי מכר חתומים על ידי הצדדים ומאומתים על ידי עו"ד

4.
יפוי כח חתום מטעם הצדדים לרישום העסקה

5.
אישור עירייה / מועצה מקומית לרשם המקרקעין לרבות אישור פטור מתשלום היטל השבחה.

6.
אישור סילוק משכנתא (אם הייתה קיימת)

7.
אישור מרשם המשכנות

8.
אישורים מחברת חשמל, גז, בזק וועד הבית כי כל החובות והתשלומים שולמו עד ליום מסירת הנכס לידי הקונים.




במקרה של נכס הרשום במנהל מקרקעי ישראל יצורפו המסמכים הבאים:

1. בקשה להעברת זכות שכירות חתומה על ידי המוכרים

2. אישור ממינהל מקרקעי ישראל

3. אישור מרשם המשכונות.

דגש חשוב:

במידה ובמועד התשלום האחרון, לא היה בידי המוכר את מלוא האישורים הנדרשים לשם העברת הבעלות, יש לדאוג כי התשלום האחרון (או כל סכום אחר אשר מוסכם בין הצדדים) יופקד בנאמנות אצל עו"ד אשר יעבירם לידי המוכרים רק עם המצאת האישורים הנדרשים.

האמור הינו נדרש לשם הביטחון של הקונים כי במידה ולא משולם תשלומים כלשהם על ידי המוכר, ישולמו תשלומים אלו מהתשלום האחרון וכך יובטח הקונה כי הדירתו תועבר לבעלותו "נקייה".



מבוא - לפני רכישה


בקניית דירה חדשה מקבלן, בניגוד לרכישה מאדם פרטי, קיימים מספר תנאים מקדמיים אשר עליכם לבדוק. זכרו כי ברוב המקרים הדירה אינה קיימת בפועל, ואתם קונים דירה על פי חוזה ולא דירה שקיימת בפועל.


נזכיר שוב את המלצתינו לשכור את שירותיו של עו"ד שאר יבדוק את החוזה אשר מוצע מטעם החברה הקבלנית. זכרו שעו"ד אשר מייצגים את הקבלן אינם לטובתכם (וזאת למרות כי בחוזה הקבלן דורש שישולם שכר טרחה לעו"ד של החברה).


עורך הדין מטעמכם יבדוק את החוזה עם החברה הקבלנית ימחק וישנה סעיפם אשר אינם לטובתכם וידאג להבטחת זכויותיהם. אל תחסכו בכך.


כלל האמור במפורט ב"בדיקות טרם חתימה" ו"החוזה ותנאיו" אמורים להיבדק על ידי עו"ד מטעמכם.




בדיקות טרם חתימה


בעלות על הקרקע

וודאו כי הקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלות הקבלן או חברת הבנייה וכי יש לו זמן חכירה ארוך עליה. עוד חשוב לברר כי אין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכיוצא בזה.

בדקו את נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין.

בדקו את מספר הגוש והחלקה.

בדקו את מסמכי הבעלות שברשות הקבלן/חברת הבנייה.

אם הקרקע היא בבעלות מינהל מקרקעי ישראלעליכם לבדוק אם עברה היוון. קחו בחשבון כי במידה והקרקע לא עברה היוון תדרשו לשלם דמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה.

נקודה נוספת שיש לשים אליה לב היא היתר בנייה. היתר הבנייה ניתן לקבלן או לחברת הבנייה על-ידי הרשות המקומית בה נבנה הנכס:

אל תרכשו דירה בבניין בו אין היתר בנייה כחוק.




החוזה ותנאיו


סעיפי חוזה יכללו:

חשוב להכיר ולבדוק את החוזה. טרם שאתם מעבירים את החוזה לעו"ד מטעמכם עברו עליו אתם. בדקו והעירו את הערותיכם ובפגישה עם עו"ד פרטו בפניו את הערותיכם. וודאו כי כל הבטחה או הבנה שבעל-פה שהייתה ביניכם ובין הקבלן או חברת הבנייה כתובה בחוזה באופן ברור. בדקו כי הקבלן מילא את כל הפרטים במפרט הטכני של הדירה, באופן מפורט ומדויק.

דאגו כי בחוזה יופיע סעיף המאפשר לכם לבקש מהקבלן או מחברת הבנייה שינויים ו/או תוספות בדירה. וודאו כי השינויים ייעשו באמצעות ובאחריות הקבלן ולא על-ידי קבלני משנה. דאגו כי הדבר יופיע בכתב בחוזה. במידת האפשר - דאגו כי הבקשה תכלול מחירים, מועדי ביצוע ומשך איחור במסירת הדירה. בררו עם הקבלן האם תידרשו לשלם עמלה עבור התקנת אביזרים שתפסקו, את גובה העמלה, וכן את גובה הזיכוי שתקבלו עבור אביזרים שעליהם ויתרתם.

אל תחתמו על סעיפים המאפשרים לקבלן לבצע שינויים בדירה או לדחות מועדי ביצוע על דעת עצמו וללא הסכמתכם.
בדקו כי מחיר הדירה הנקוב בחוזה הוא סופי וכולל את כל הסכומים הנלווים למחיר הדירה.

לפני החתימה על החוזה חשוב לבדוק כיצד הסעיפים הבאים באים לידי ביטוי בחוזה:




רישום בטאבו


דרשו מהקבלן לציין בחוזה תאריך בו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שמכם במשרד רישום המקרקעין.



הערת אזהרה


עמדו על כך שהקבלן, חברת הבנייה או המוכר לא יכלול בחוזה הוראה המונעת ממך לרשום הערת אזהרהוזאת אפילו אם ניתנת לכם בטוחה אחרת. הוראה כזו הינה תנאי מקפח ובוטלה על-ידי בית המשפט העליון.
מס ערך מוסף

בדקו האם התשלום עבור מס ערך מוסף כלול במחיר הדירה, או שתידרשו לשלמו בנוסף.



רכוש משותף


בדקו אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות הבניין. בדקו כיצד מוסדר נושא הרכוש המשותף בבניין - הכניסה אליו, מחסנים או חניות, גישה לגג והגג עצמו. בדקו האם הקבלן שומר לעצמו זכויות על חלקים מהשטחים הללו, או על כולם. אם אתם רוכשים דירה עם גינה צמודה או גג צמוד, בדקו כי אין שם מתקנים השייכים לדיירים אחרים: דוודים, צנרת, מכסי ביוב וכדומה.

חשוב שתדעו: לקבלן שאיננו בעל דירה בבניין, או לכל גורם זר אחר, אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף.


חנייה

בדקו אם מחיר הדירה כולל גם את החנייה.

- בדקו אם החנייה צמודה לבניין.

- בדקו האם החנייה מקורה.

- וודאו את מקום החנייה שלכם וציינו את מיקום החנייה בחוזה.


דוד שמש


על פי תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן המתקין מערכת חימום מים בבניין חייב לדאוג שזו תהיה מערכת סולרית מושלמת. וודאו כי הקבלן התחייב במפרט הטכנילהתקין מערכת מושלמת ולא רק הכנה למערכת כזו.



חיבור הבניין למערכת חשמל, מים, גז וטלפון


וודאו כי הוצאות חיבור הבניין בכלל והדירות בבניין בפרט, למערכות החשמל, המים, הגז והטלפון - כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה.

עמדו על כך כי פרט לתשלום עבור חיבור הדירה שלכם עצמכם, לא יחולו עליכם תשלומים על חיבור הבניין כולו למערכות הללו.



גינון, אנטנת טלוויזיה


חשוב לבדוק האם הקבלן התחייב במפרט לספק לכם גינון, אנטנת טלוויזיה, חיבור לכבלים מושלמים, או רק הכנה לדברים הללו.



פיתוח

לעיתים מופיע בחוזה המונח: "הוצאות פיתוח". מונח זה יכול לכלול דברים מדברים שונים, מכביש או מדרכה, דרך גינה ועד לגדרות. בדקו מה כוללות הוצאות הפיתוח, האם הן נכללות בחוזה ומה העלות שלכן.


איחור במסירה

ו
ודאו שבחוזה שלכם יש תאריך מוגדר אחד למסירת הדירה. עליכם לדעת כי סעיף בחוזה המאפשר איחור של למעלה משלושה במסירת הדירה ללא סיבה מוצדקת, הוא סעיף מקפח. שימו לב האם בחוזה ישנם סעיפים המאפשרים לקבלן למסור את הדירה באיחור של מספר חודשים, מסיבות שאינן תלויות בקבלן. אם כן, האם נקבעו לכם פיצויים ראויים בגובה של שכר ריאלי עבוד דירה דומה באותו האזור.

ודאו כי במידה והקבלן מאחר מעל תקופה מסוימת במסירת הדירה יראו אותו מכפר הסכם.



קבלת הדירה


הימנעו מלחתום על סעיף הקובע כי עצם קבלת הדירה מהווה הוכחה כי הדירה במצב תקין ושלם ובהתאם למפרט.




תשלומים והבטחת השקעה


הבטחת השקעה:

בהתאם לחוק, נאסר על המוכר לקבל למעלה מ-15% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את השקעתכם באחת מהדרכים הבאות:

1. מסר לכם ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששילמתם, בכל מקרה שבו לא יוכל הקבלן להעביר לך בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר- מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית, או מחמת צו קבלת נכסים, צו פירוק או מינוי כונס נכסים- שניתנו נגד המוכר או בעלי הקרקע.

ערבות בנקאית היא הדרך המומלצת כיום להבטחת ההשקעה שלכם. דאגו שעו"ד מטעמכם יבדוק לפני החתימה על החוזה את נוסח הערבות הבנקאית באופן שהערבות אכן תהיה חד משמעית, תבטיח היטב את זכויותיכם ושמירת ערך כספכם.

2. ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשיהדירות, להבטחת החזרת כל הכספים ששולמו על חשבון הדירה. וודאו כי דמי הביטוח שולמו מראש.

3. שיעבד את הדירה או חלק יחסי מהקרקע אשר עליה היא נבנית במשכנתא הראשונה לטובתכם, להבטחת כל הכספים כאמור בסעיפים הקודמים.

4. רשם הערת אזהרה לגבי הדירה או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית, במשרד רישום המקרקעין ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות.
שימו לב כי הערת האזהרה נכנסת לתוקפה מיד וכי אינה תלויה בתנאים נוספים כגון התקדמות הבנייה, בניית המחיצות או כל דבר אחר.

5. העביר על שמכם את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר- כשהם נקיים מכל שעבוד או עיקול של צד שלישי.

תשומת לבכם:

חוק המכר מחייב את הבטחת ההשקעה בערכה השיקלי (ערכה הנומינלי) והוא לא מדבר על שמירת ערך ההשקעה על ידי הצמדה למדד או למטבע זר. חשוב שתדעו כי זכותכם המלאה לעמוד על כך שהבטוחה שתינתן לכם תהיה צמודה למדד.



קבלת הדירה


עמדו על כך שמסירת הדירה תעשה בצורה מסודרת ושתקבלו עליה הודעה מראש.
בקשו מהקבלן לנקות את הדירה ואת הכלים הסניטרים כדי שתוכלו לראות אם הם תקינים וללא פגמים.
הקפידו לערוך בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלתה, תוכלו להגיע עם בא כוח מטעמכם, מהנדס למשל.

כשאתם עורכים את הבדיקה, תעדו את הבעיות. בכל מקרה, אינכם מחויבים בחתימה על הצהרת היעדר תביעות, ייתכן ותגלו ליקויים בשלב מאוחר יותר ולכן אם תחתמו לא תוכלו לבוא בתביעות לקבלן או לחברת הבנייה.

בדקו את הדברים הבאים:

רטיבות - חפשו כתמי רטיבות על התקרה והקירות. בדקו את הצינורות במטבח.

ריצוף - בדקו מרווח שווה בין אריחים וחפשו סדקים בכל סוגי האריחים בדירה.

צבע - בדקו את אחידות הצבעים בדירה.

חלונות ודלתות - סגירה ופתיחה נוחה.

חשמל - בדקו שהחשמל עובד.

מים - בדקו את תקינות הברזים ואת לחץ המים.

ערכו פרוטוקול מסירה ברור ומפורט וכללו בו את כל הליקויים שנמצאו בדירה ואת האופן בו יתוקנו כולל מועדים לתיקון.

אם לאחר קבלת הדירה נמצאו ליקויים, פנו לקבלן בכתב עם פירוט הליקויים.
נהוג כי בתום שנת מגורים ראשונה הקבלן מטפל בכל הליקויים, למעט ליקויים שיש להסדירם במהירות.



אחריות קבלן לתיקונים


חשוב שתדעו כי גם אחרי שתקבלו את הדירה, ישנם חוקים המגנים עליכם מפני הקבלן או
חברת הבנייה: חוק המכרמסביר את אחריות הקבלן לאורך זמן, בנושא ליקויים.

על פי התיקון לחוק המכר, אחריות הקבלן לדירה מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות. במהלך תקופת הבדק, חייב הקבלן לתקן את הנזק, אלא אם הוכיח שהנזק הוא באחריות רוכש הדירה. במהלך תקופת האחריות, חובת ההוכחה היא על הדיירים ולא על הקבלן.

תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הדירה ומשכה משתנה בהתאם לאופי הליקוי:

1. צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים;

2. חדירת רטיבות בגג/בקירות/במקלט - שלוש שנים;

3. מכונות ,מנועים ודוודים - שלוש שנים;

4. קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים;

5. שקיעת מרצפות בקומת קרקע - שלוש שנים;

6. שקיעת מרצפות בחנויות ,במדרכות ,בשבילים בשטח הבניין - שלוש שנים;

7. סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים;

8. קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים;

9. כל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית - שנה אחת.




שכר טרחת מתווך


שכר טרחתו של מתווך תלוי במצב השוק, מצב הנכס ויכולת המיקוח שלכם עימו. מקובל הוא כי ככל שהנכס יקר יותר, כך אחוזי התיווך נמוכים יותר. בדרך כלל המתווכים דורשים שכר טרחה של 2% ממחיר העסקה, אך יחד עם זאת יהיו גמישים אתכם על מנת שהעסקה תתבצע. כאשר ידוע להם כי במידה והעסקה לא תצא אל הפועל, לא יקבלו הם את שכרם.


תשומת לבכם כי מכוח תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) תשנ"ז 1997 הסכם התיווך חייב לכלול לפחות את הפרטים הבאים: שמות, כתובת, מספרי זיהוי של הלקוח, סוג העסקה (שכירות, מכירה, קנייה) תיאור הנכס, מחיר העסקה המבוקשת (בקירוב) השיעור המוסכם של דמי התיווך והאם הם כוללים מע"מ. תשומת לבכם כי במידה והמתווך החתים אתכם על הסכם תיווך ודאו כי רשום באופן מדויק כתובת הנכס אליו הופנתם. כך שלא תהיה אפשרות למתווך להוסיף כתובות של בתים אשר הוא לא הפנה אתכם אליהם וזאת ללא ידיעתכם וללא הסכמתכם.


נכון להיום דרישת בית המשפט כי על מנת שהמתווך יהיה זכאי לשכר טרחתו עליו להיות ה"גורם היעיל" ביצירת העסקה. אם זאת מספר רב של פסקי דין קבעו כי להיות הגורם היעיל מספיק להראות ללקוח את הנכס ולא להיות גורם פעיל במהלך המו"מ בין הצדדים