המונח "פינוי - בינוי" הינו שם נפוץ לעסקאות קומבינציה, במסגרתן מפונות שכונות מגורים קיימות ישנות, לטובת בניה מחדש של שכונה חדשה באותו מתחם, תוך שהדיירים הקיימים יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה, בשכונה מודרנית, בעלת תשתית סביבתית מפותחת וחדשה (דרכים, תיעול וביוב, גינות וכו'). על פי נתונים של משרד הבינוי והשיכון אושרו עד היום 23 תוכניות פינוי - בינוי ברחבי הארץ, ובשלבי דיון שונים נמצאות עוד 35 תוכניות.
קיים אינטרס ברור, הן של המדינה, הן של תושבי השכונות המיועדות להיכנס לפרויקט והן של הרשויות המקומיות שבשטחן נמצאים אותם מתחמים, לכך שאותם מתחמים יקבלו דחיפה, אשר בסופה תיווסף אוכלוסיה חזקה יותר למקום, חזות פני העיר תשתפר, רמת החיים תעלה והתכנון הסביבתי יצא נשכר. השאלה המרכזית בהקשר זה, הינה כיצד לעודד יזמים פרטיים להיכנס לפרויקטים של פינוי - בינוי, ולהופכם לכדאיים מבחינה כלכלית. ככל הנראה המפתח לפיתרון בנקודה זו הינו במהלך משולב, הכולל הקלות שונות ועידוד ליזמים, הן במסגרת מהות ההליכים והאישורים הנדרשים והן במסגרת הקלות המס. כך לדוגמה, מקובלת הגישה ולפיה על מנת שהמכרז יהיה כדאי ליזם הרי שעליו להבטיח לו בדרך כלל יחס של לפחות 1 ל-4 בין כמות הדירות המפונות אל מול זכויות הבניה החדשות שמקבל היזם. נקודה מרכזית אותה יש לקחת בחשבון הינה העובדה כי נטל המיסים הרובץ על היזם על פי גישת רשויות המס השונות (גישה שלא תמיד מתואמת בין רשויות מיסוי מקרקעין ומע"מ), עשוי לאיין את הכדאיות הכלכלית שבביצוע הפרויקט.
לאחרונה עלה הנושא על סדר היום הציבורי במדינת ישראל ביתר שאת, לאור ההסדר החקיקתי שנקבע בנושא במסגרת חוק ההסדרים במשק המדינה לשנת 2001, הסדר שמטרתו להקל על ייזום וביצוע -פרויקטים מעין אלה, תוך קיצור הבירוקרטיה והליכי האישור הנדרשים.
התיקון לחוק מאפשר לממשלה להכריז בצו על שטח כעל מתחם פינוי ובינוי, ואף לקבוע כי יחשב כמרחב תכנון מיוחד לעניין דיני התכנון והבניה, תוך קביעת הרכב הועדה המיוחדת לתכנון ובניה, במגמה לאפשר האצה של הליכי התכנון והבניה. בתחום המיסוי, מסמיכה ההצעה את שר האוצר לקבוע כי במכירת דירת מגורים מזכה המצויה במתחם פינוי בינוי מוכרז (דירה בעלת זכויות בניה נוספות), יהיה זכאי המוכר לסכום פטור ממס שבח עד לתקרה הקבועה בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (תקרה העומדת כיום על 1,269,000 ש"ח), וזאת בלא המגבלה הקיימת כיום ולפיה לא יעלה הפטור על הגבוה מבין סכום התקרה וכפל שווי הדירה.
אין ספק כי ההסדרים החדשים הינם תחילתה של דרך רצויה. עם זאת, אין הם פוטרים את כלל היבטי המיסוי הדורשים טיפול במסגרת זו, ובכלל זה היבטי המע"מ הכרוכים בפרויקטים אלה, ובפרט - חוסר האחידות הקיימת כיום בין רשויות מע"מ ורשויות מיסוי מקרקעין.
היבטי מיסוי אלה ראויים לדיון במסגרת נפרדת. עם זאת נציין כי סבורנו כי ישנה הצדקה מהותית ועניינית לקביעת פטור הן ממיסי מקרקעין והן ממע"מ בכל הנוגע לפרויקטים מסויימים של פינוי בינוי שיש רצון לעודדם, ואשר אלמלא כן לא יצאו לפועל עקב חוסר כדאיות כלכלית ליזם.
קיים אינטרס ברור, הן של המדינה, הן של תושבי השכונות המיועדות להיכנס לפרויקט והן של הרשויות המקומיות שבשטחן נמצאים אותם מתחמים, לכך שאותם מתחמים יקבלו דחיפה, אשר בסופה תיווסף אוכלוסיה חזקה יותר למקום, חזות פני העיר תשתפר, רמת החיים תעלה והתכנון הסביבתי יצא נשכר. השאלה המרכזית בהקשר זה, הינה כיצד לעודד יזמים פרטיים להיכנס לפרויקטים של פינוי - בינוי, ולהופכם לכדאיים מבחינה כלכלית. ככל הנראה המפתח לפיתרון בנקודה זו הינו במהלך משולב, הכולל הקלות שונות ועידוד ליזמים, הן במסגרת מהות ההליכים והאישורים הנדרשים והן במסגרת הקלות המס. כך לדוגמה, מקובלת הגישה ולפיה על מנת שהמכרז יהיה כדאי ליזם הרי שעליו להבטיח לו בדרך כלל יחס של לפחות 1 ל-4 בין כמות הדירות המפונות אל מול זכויות הבניה החדשות שמקבל היזם. נקודה מרכזית אותה יש לקחת בחשבון הינה העובדה כי נטל המיסים הרובץ על היזם על פי גישת רשויות המס השונות (גישה שלא תמיד מתואמת בין רשויות מיסוי מקרקעין ומע"מ), עשוי לאיין את הכדאיות הכלכלית שבביצוע הפרויקט.
לאחרונה עלה הנושא על סדר היום הציבורי במדינת ישראל ביתר שאת, לאור ההסדר החקיקתי שנקבע בנושא במסגרת חוק ההסדרים במשק המדינה לשנת 2001, הסדר שמטרתו להקל על ייזום וביצוע -פרויקטים מעין אלה, תוך קיצור הבירוקרטיה והליכי האישור הנדרשים.
התיקון לחוק מאפשר לממשלה להכריז בצו על שטח כעל מתחם פינוי ובינוי, ואף לקבוע כי יחשב כמרחב תכנון מיוחד לעניין דיני התכנון והבניה, תוך קביעת הרכב הועדה המיוחדת לתכנון ובניה, במגמה לאפשר האצה של הליכי התכנון והבניה. בתחום המיסוי, מסמיכה ההצעה את שר האוצר לקבוע כי במכירת דירת מגורים מזכה המצויה במתחם פינוי בינוי מוכרז (דירה בעלת זכויות בניה נוספות), יהיה זכאי המוכר לסכום פטור ממס שבח עד לתקרה הקבועה בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (תקרה העומדת כיום על 1,269,000 ש"ח), וזאת בלא המגבלה הקיימת כיום ולפיה לא יעלה הפטור על הגבוה מבין סכום התקרה וכפל שווי הדירה.
אין ספק כי ההסדרים החדשים הינם תחילתה של דרך רצויה. עם זאת, אין הם פוטרים את כלל היבטי המיסוי הדורשים טיפול במסגרת זו, ובכלל זה היבטי המע"מ הכרוכים בפרויקטים אלה, ובפרט - חוסר האחידות הקיימת כיום בין רשויות מע"מ ורשויות מיסוי מקרקעין.
היבטי מיסוי אלה ראויים לדיון במסגרת נפרדת. עם זאת נציין כי סבורנו כי ישנה הצדקה מהותית ועניינית לקביעת פטור הן ממיסי מקרקעין והן ממע"מ בכל הנוגע לפרויקטים מסויימים של פינוי בינוי שיש רצון לעודדם, ואשר אלמלא כן לא יצאו לפועל עקב חוסר כדאיות כלכלית ליזם.
