תופעת הדירות המפוצלות בתל אביב - כשל שוק מתמשך ופתרונו 

תופעת הדירות המפוצלות בתל אביב - כשל שוק מתמשך ופתרונו
מאת: עו"ד יוסי מאוטנר

בשבועות האחרונים הופיעו באמצעי התקשורת השונים פרסומים רבים לפיהם החליטה עיריית תל אביב לפעול למען צמצום תופעת הדירות המפוצלות בעיר. תופעת הדירות המפוצלות אינה תופעה חדשה. ואולם, אין ספק כי תופעה זו תפסה תאוצה משמעותית בשנים האחרונות, שאופיינו בעלייה מתמדת בביקוש לדיור במרכז תל-אביב לצד היצע דירות הולך וקטן.

פער זה יצר בחלוף הזמן תופעה מדאיגה בעלת מאפיינים של כשל שוק. בשנים האחרונות גדל כוחם של המשכירים ביחס לכוחם של השוכרים באופן קיצוני ובלתי רצוי. המציאות המשקפת את שוק השכירות בתל אביב מאופיינת בשליטה של משכירי הדירות, כמעט ללא עוררין, הן במחירי השכירות והן בתנאי השכירות עצמה. כך, צומצמה כמעט לחלוטין יכולתו של השוכר להתמקח על האפשרות להיות זכאי לקבל: אופציה, שירותי תחזוקה ותיקונים שוטפים, וכן ציוד נלווה לדירה כגון: כיריים, מזגן ומקרר (דרישה לגיטימית בעבר). במקביל, הסכמי השכירות החלו להכיל, לא פעם, סעיפים דרקוניים העומדים בניגוד מפורש להגנות המוקנות לשוכר מכוח חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971.

בתקופה זו, שאין לכנותה אלא כ"ג'ונגל נדל"ן אורבאני", החל להתעצם ולהתפתח מודל הדירות המפוצלות. יזמים ובעלי הון שקראו היטב את השוק הבינו כי פער הכוחות העצום בין השוכרים והמשכירים מאפשר לאחרונים להרוויח אפילו יותר ממה שהרוויחו בעבר מהדירות שבבעלותם, וזאת מבלי שיעמוד גורם כלשהו מנגד. בתקופה בה שוכרים מואילים לשלם כמעט כל סכום עבור כמעט כל דירה, מדוע לא לפצל דירה גדולה אחת למספר דירות קטנות ולגבות עבורן מחירי שכירות גבוהים? זהו ההיגיון הכלכלי העומד מאחורי תופעת הדירות המפוצלות.

המונח "כשל שוק" מוגדר בשפה הכלכלית המקצועית כמצב בו מנגנון השוק החופשי אינו מסוגל להגיע באופן עצמאי לשיווי משקל המשקף יעילות. ובמילים אחרות, המדובר במצב בו כללי השוק, בהם פועל השחקן הכלכלי בכדי למקסם את תועלתו האישית, אינם מביאים עוד לרווחה מצרפית מרבית. במצב שכזה, נדרשת לעיתים קרובות התערבות שלטונית שמטרתה לצמצם את העיוות שנוצר, דהיינו להחזיר את השוק למצב של שיווי משקל ויעילות מירבית.
שוק הדירות בתל אביב נופל באופן לא מבוטל לתוך הגדרה של כשל שוק. כבר תקופה ארוכה שמנגנון השוק החופשי פועל בשוק הדירות בתל אביב באופן בלתי יעיל המעניק כוח רב מידי למשכירי הדירות על חשבון השוכרים. הפתרון הנדרש איפוא הינו התערבות שלטונית, וליתר דיוק התערבות מוניציפאלית. עיריית תל אביב נדרשת ליזום ולהגות פעולה שתביא מחד, לירידה בביקוש לדירות במרכז תל אביב ומאידך לגידול בהיצע הדירות.

החלטתה של עיריית תל אביב למגר באבחת חרב חדה את תופעת הדירות המפוצלות, מבלי להעניק לשוכרים אלטרנטיבות מעשיות הינה חד צדדית ובלתי הוגנת. משך שנים ארוכות בחרה עיריית תל אביב להתעלם מכשל השוק המאפיין את שוק הדירות, מבלי שהעניקה פתרון כלשהו לשוכרים. על עיריית תל אביב היה לזהות את כשל השוק בתחום השכירות בעודו בחיתוליו ולפעול לצמצום היקפו בהתאם. למעשה, ובאופן פרדוקסאלי, אי מציאת פתרון מוניציפאלי למצוקת השכירות בתל אביב, היא היא שתמרצה את בעלי הדירות לפצל את דירותיהם ולהשכירן כיחידות דיור מוקטנות. לו הייתה עיריית תל אביב מפעילה משאבים על מנת לווסת את מחירי הדירות הגבוהים ולמצוא חלופות ראויות וזולות יותר עבור השוכרים, יש להניח כי תופעת הדירות המפוצלות כלל לא הייתה מגיחה אל העולם ולכל הפחות הייתה מצטמצמת בצורה משמעותית.

כך לדוגמא, עיריית תל אביב לעולם לא עודדה צעירים להתגורר בשכונות הדרום (לדוגמא: על-ידי יצירת תמריצים כגון הנחות בארנונה, יצירת מוקדי פנאי, בידור ותרבות וכיוצא בזאת). קשה להאשים צעירים על כך שהם מעדיפים לחיות בקופסאות קטנות וצפופות במרכז השקט, היפה והנקי של ת"א, מאשר בדירות מרווחות יחסית בדרום הפרוע. כפי שהמצב כיום - מי באמת רוצה לגור באזור רחובות העלייה, שוקן ווולפסון, בשכונת מכבי, בשכונת מונטיפיורי או בנווה שאנן? אך מסיור רגלי קצר באזורים אלה מתגלה כי הם נעדרים תשתיות מחייה מערביות מינימאליות. למי באמת יש כוח לרדוף באופן יום יומי אחרי העירייה שתעמיד פחי אשפה ושתפנה את האשפה בזמן? מי באמת רוצה לנהל מאבקים אינסופיים עם הגורמים המוסמכים בכדי שיתקינו פנסי רחוב, יתקנו את המדרכות ויעניקו הגנה וביטחון לתושבים? למי באמת יש סבלנות לנהל משא ומתן מתיש עם טיפוסים מפוקפקים ונרקומנים בכדי שיפסיקו לעשות את צרכיהם בחצר הבניין האחורית? במציאות הנוכחית, אין להאשים כל אדם בר דעת המסרב בתוקף אפילו לשקול להעתיק את מקום מגוריו לחלק הדרומי של תל אביב, גם אם האלטרנטיבה היחידה העומדת לו, היא דירת גבס יקרה וחנוקה, אך במרכז הירוק, הבטוח, ומסביר הפנים של העיר.

ברצוני להציע לגורמים הרלוונטיים בעיריית תל אביב את ההצעה הבאה: בחרו שכונה או אזור דרומי כלשהו. צאו בקמפיין פרסומי באמצעי התקשורת המכריז על אזור זה כ"אזור מגורים לצעירים". במקביל, עודדו אוכלוסיות צעירות לשכור דירות באזור זה על ידי מתן הנחות בארנונה; עודדו יזמים לפתוח באזור זה עסקים ומקומות בילוי ע"י מתן הנחות בארנונה וכן מתן הטבות כלליות; הציבו במקום מוקדי תרבות עירוניים; העניקו תמריצים לבעלי נכסים לשפר חזות נכסיהם ולנקותם, שפצו באופן יסודי את התשתיות, תנו לשירותי התברואה הוראה להפוך איזור זה לבעל עדיפות גבוהה, פנו מאזור זה מוקדי פשיעה והציבו במקום נוכחות משטרתית גבוהה.

מעבר לכך שהצלחת מהלך שכזה תעניק לשכונות דרום תל אביב דחיפה רצינית, היא גם תביא בטווח הארוך לירידה משמעותית בביקושים לדירות במרכז תל אביב, ובהתאמה לירידה של מחירי השכירות בעיר כולה. בנוסף, תצטמצם באופן הדרגתי תופעת הדירות המפוצלות וכוחו של השוכר במשא ומתן מול בעל הנכס יגבר. אין שום סיבה ששוכרים לא יוכלו לחיות בעיר תל אביב ולנהל את חייהם ברמת חיים סבירה ולא ביוקר.