רישום קרנות נדלן ואיגודי מקרקעין למסחר בבורסה וביטול סעיף 101 לפקודה 

לאור ההנפקה והפעילות הצפויה בניירות ערך של קרנות להשקעה בנדל"ן (ריטים) בשנת 2006 עולה ונדרשת שאלת תחולתו של סעיף 8 לחוק מיסוי מקרקעין בשנת 2006. להלן ההסבר:
במסגרת תיקון 147 לפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה"), אשר ייכנס לתוקף ברובו ביום 1.1.06, הושוו שיעורי מס החלים על רווח ההון (בחלק ה' לפקודה) לשיעורי המס החלים על רווח הון ממכירת ניירות ערך נסחרים בבורסה (שבחלק ה3 לפקודה אשר בוטל בתיקון) והועמדו על 20%. זאת לגבי יחידים שאינם בעלי מניות מהותיים (מעל ל 10%).
האחדת שיעורי המס רוקנה מתוכן את הוראות סעיף 101 לפקודה אשר נועדו מלכתחילה למנוע תכנוני מס המביאים לכיבוס רווחים ע"י רישום מניה פרטית למסחר בבורסה ומימושה לאחר מכן במשטר מס נוח יותר וע"י כך הורדת שיעור המס החל במכירתה (תקדים "עלית").
מאחר ושיעורי המס על רווחי הון ממכירת מניה נסחרת ועל רווח הון ממכירת מניה פרטית הושוו כאמור, הרי שלא קיים עוד צורך בסעיף 101. לכן, בד בבד עם השוואת שיעורי המס, בוטל סעיף 101 לגבי רישום לבורסה שנעשה מיום 1.1.06 ואילך.
בנוסף, נקבע בתיקון 147 שגם שיעורי מס השבח ליחידים יופחתו ויועמדו על 20%, אך משיקולים השמורים עימו בחר המחוקק להחיל את התיקון מיום 1.1.07.
לאור התיקון האמור לעיל התבקש תיקון מקביל בהוראות סעיף 8 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), שהינו הסעיף המקביל לסעיף 101 לפקודה, ביחס לרישום בבורסה של ניירות ערך אשר הונפקו ע"י איגוד מקרקעין ולכן ביטל המחוקק את הסעיף לגבי רישומים שבוצעו לאחר יום 1.1.07.
המחוקק אשר רצה להשוות את הוראות הפקודה להוראות החוק לגבי איגודי מקרקעין לא היה כנראה ער למצב בעייתי חדש שנוצר בעקבות התיקונים לעיל כאמור להלן:
סעיף 8 לחוק קובע כי:
"רישומם בבורסה של ניירות ערך שהנפיק איגוד מקרקעין ייראה כפעולה באיגוד מקרקעין והוראות סעיף 101 לפקודת מס הכנסה יחולו, בשינויים המחוייבים."


כאמור, מפנה הסעיף להוראות סעיף 101 לפקודה ונשאלת השאלה האם סעיף 8 הינו המקור לחיוב הפעולה באיגוד המקרקעין, או שמא חלק ה' לפקודת מס הכנסה באמצעות סעיף 101 הינו המקור.
לפי לשון החוק, הפרשנות הראשונה, קובעת כי בעת רישום מניותיו של איגוד מקרקעין למסחר בשנת 2006, ייחשב הרישום כפעולה באיגוד מקרקעין מכח סעיף 8 לחוק. לאור הגדרת "מכירה" בסעיף 1 לחוק תיחשב הפעולה ל"מכירה", בכפוף להוראות סעיף 101 (על אף שאינן בתוקף מיום 01.01.06 ואילך).
בשנים בהן סעיף 101 היה בתוקף ניתנה לבעל המניות באיגוד המקרקעין האמור, אפשרות לדחיית אירוע/תשלום המס לפי בחירתו לרבות מנגנון ה"חרטה" כמפורט בסעיף 101(א)(3) לפקודה.
אנו סבורים כי גם בשנת 2006 למרות שסעיף 101 כביכול אינו בתוקף, עדיין ביום רישום המניה של איגוד המקרקעין בבורסה יהיה לבעל המניות אירוע מס נדחה, לפי בחירתו, מכח סעיף 101, כאשר לא יצטרך "להביא כסף מהבית" לתשלום המס, שכן המכירה כאמור לעיל הינה רעיונית בלבד הנדחית עקרונית מכח סעיף 101 לפקודה.
לטעמנו לא סביר שכוונת המחוקק היתה לבטל אופציות דחיה בהנפקת איגוד מקרקעין, ולפיכך קיימות לדעתנו מספר דרכים לפרש את ה"תקלה הלשונית" או בעצם מספר פתרונות לבעייתיות שנוצרה:
א. התייחסות לסעיף 8 כאל סעיף הקובע את מועד אירוע המס ולצרכים טכניים פונה לסעיף 101 לפקודה. קרי, הוא סעיף מקור, אך התוכן הוא תוכנו של סעיף 101 לפקודה. הווה אומר שביטולו של סעיף 101 לא יחול גם לגבי איגודי מקרקעין שנרשמו למסחר בשנת 2006. במקרה זה יראו ברישום כאירוע מס, אירוע המס בעצם יידחה לפי בחירת הנישום, עד למימוש מניית האיגוד בפועל, לפי סעיף 101 הישן.
ב. לפי גישה שניה, שהינה בעצם "אותה גברת בשינוי אדרת", ביטולו של סעיף 101 מתייחס מלכתחילה אך ורק למניות כאמור בחלק ה' לפקודה ולא למניות באיגוד המקרקעין; הווה אומר שמנגנון ה"דחייה" וה"חרטה" הינם בתוקף לגבי רישום מניות איגוד מקרקעין גם בשנת 2006.
ג. פרשנות נוספת היא כי סעיף 8 לחוק מיסוי מקרקעין הינו סעיף מפנה בלבד לסעיף 101 שהינו הסעיף הקובע את עיתוי החיוב.
לפי פרשנות זו סעיף 8 בטל כבר מיום 1.1.06 היום בו ביטול סעיף 101 יכנס לתוקף.
כך לא יהיה אירוע מס בעת רישום מניות איגוד מקרקעין למסחר כבר החל מיום 01.01.06. ועוד קודם לכך לגבי רישום בבורסה במדינה שאיננה מדינה גומלת (לאור צו מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (קביעת מדינות לענין בורסה ושוק מוסדר), התשס"ד - 2004 אשר קובע כי סעיף 101 לא יחול בעת רישום לבורסה במדינה שאיננה מדינה גומלת). פרשנות זו מתיישבת עם רצון המחוקק אשר בתיקון 55 לחוק תיקן את הגדרת איגוד מקרקעין בסעיף 1 לחוק וקבע כי איגודים הנסחרים בבורסה לא יהוו איגודי מקרקעין. לפי פרשנות זו רישום למסחר בבורסה, או בשוק מוסדר אחר ברחבי העולם לא יהווה אירוע מס כלל וישלול מרגע הרישום את תחולת החוק על איגודים אשר לולא פעולה זו היו מוגדרים כאיגודי מקרקעין.