"שימוש חורג" הינו שימוש במבנה שלא למטרה שהותרה על פי תוכנית החלה על המקרקעין או על פי חוק או על פי היתר הבנייה שניתן לצורך בניית המבנה (ראה סעיף 1 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965). על כן, לא ניתן לעשות במבנה כל שימוש החורג מהשימוש המותר, אלא לאחר קבלת היתר מיוחד לכך.
ככלל, נוהגים בתי המשפט שלא להתיר שימוש בדירת מגורים אלא לצורכי מגורים בלבד. נקבע למשל, כי שימוש באחד מחדרי דירת מגורים לצורכי מרפאה או משרד של רופא, נחשב כ"שימוש חורג" המחייב קבלת היתר (מחוזי, עפ"א 80244/03). במקרה אחר נקבע, כי עסקים המנוהלים בדירת מגורים ומקיימים "קבלת קהל" מחויבים בקבלת היתר לשימוש חורג (עליון, עע"ם 1490/05).
מקרה נוסף בעניין זה נדון לאחרונה (14.1.07) בפני בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה (עתמ 3382/06 פרוכטר נ' עיריית חיפה ואח', כבוד השופט ר.שפירא).
העותרים, בעלי בית מגורים בן מספר קומות בחיפה, ביקשו להורות לעיריה ולועדה המקומית ליתן להם היתר לשימוש בשני חדרים שבקומה ג' בביתם לצורכי משרד אדריכלות בו יעבדו העותר ובנו (שאינו מתגורר בבית עם העותרים). עתירתם זו הוגשה לאחר שבקשה לשימוש חורג שהגישו נדחתה.
העותרים טענו, כי השימוש המבוקש על ידם תואם תוכנית מתקופת המנדט הבריטי החלה על האיזור, המתירה שימושים הן למגורים והן למשרדים של בעלי מקצוע או אמנים. לכן, אין מדובר בשימוש חורג, אלא שימוש הקבוע במפורש בתוכנית.
מנגד טענו המשיבים, כי התוכנית עליה מתבססים העותרים מתירה שימוש באחד החדרים בבית לצורכי משרד למקצוע חופשי, אך זאת בתנאי שיגורו בתוך אותו בית. עוד נטען על ידי המשיבים, כי כוונת התוכנית לא היתה שקומה שלמה תהפוך למשרדים וגם לא שאדם שאינו מתגורר בדירה (כגון בנו של העותרים) ינהל בדירה משרד עצמאי. לפיכך, כך נטען, העותרים אינם עומדים בתנאי התוכנית.
לאחר שמיעת הצדדים קבע בית המשפט, כי מטרתו של התנאי בתוכנית הינה שלא יקיימו בעלי מקצוע שאינם שייכים לבניין ואינם מתגוררים בו את משרדיהם בבניין (שהרי אנשים שאינם דיירים בבניין אין להם אינטרס בשמירה על הבניין ועל יחסי שכנות טובים דבר העלול להוות מטרד לשכנים).
נקבע, כי בנסיבות המקרה הנדון, הן העותר (המתגורר בבניין) והן בנו (לאור הקרבה המשפחתית וחרף זאת שאינו מתגורר בבניין) הינם בעלי אינטרס לשמור על הבניין ועל יחסי שכנות טובה ועל כן העותרים מקיימים את התנאי הקבוע בתוכנית.
משום כל אלה, הוחלט כי השימוש המבוקש תואם את תכנית הבניה החלה על המבנה ואינו חורג מהמותר ולכן אין כל צורך בהגשת בקשה לשימוש חורג.
דומה, כי במקרה המתואר לעיל, קיומה של תכנית (היסטורית) המתירה שימוש שאינו למגורים בחדרי הבית (בתנאים מסויימים), הקל על מלאכתו של בית המשפט.
ברם, רצוי לזכור ולהזכיר כי לרוב, לא מתירה תוכנית החלה באיזור מגורים שימוש אחר זולת מגורים.
על כן, ככל שמבקשים לעשות שימוש בחדרי דירת המגורים לצורכי משרד או עסק, רצוי לבדוק היטב מה אופיה של התוכנית החלה על הבית ובמידת הצורך לדאוג לקבלת היתר "שימוש חורג"- ויפה שעה אחת קודם.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
ככלל, נוהגים בתי המשפט שלא להתיר שימוש בדירת מגורים אלא לצורכי מגורים בלבד. נקבע למשל, כי שימוש באחד מחדרי דירת מגורים לצורכי מרפאה או משרד של רופא, נחשב כ"שימוש חורג" המחייב קבלת היתר (מחוזי, עפ"א 80244/03). במקרה אחר נקבע, כי עסקים המנוהלים בדירת מגורים ומקיימים "קבלת קהל" מחויבים בקבלת היתר לשימוש חורג (עליון, עע"ם 1490/05).
מקרה נוסף בעניין זה נדון לאחרונה (14.1.07) בפני בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה (עתמ 3382/06 פרוכטר נ' עיריית חיפה ואח', כבוד השופט ר.שפירא).
העותרים, בעלי בית מגורים בן מספר קומות בחיפה, ביקשו להורות לעיריה ולועדה המקומית ליתן להם היתר לשימוש בשני חדרים שבקומה ג' בביתם לצורכי משרד אדריכלות בו יעבדו העותר ובנו (שאינו מתגורר בבית עם העותרים). עתירתם זו הוגשה לאחר שבקשה לשימוש חורג שהגישו נדחתה.
העותרים טענו, כי השימוש המבוקש על ידם תואם תוכנית מתקופת המנדט הבריטי החלה על האיזור, המתירה שימושים הן למגורים והן למשרדים של בעלי מקצוע או אמנים. לכן, אין מדובר בשימוש חורג, אלא שימוש הקבוע במפורש בתוכנית.
מנגד טענו המשיבים, כי התוכנית עליה מתבססים העותרים מתירה שימוש באחד החדרים בבית לצורכי משרד למקצוע חופשי, אך זאת בתנאי שיגורו בתוך אותו בית. עוד נטען על ידי המשיבים, כי כוונת התוכנית לא היתה שקומה שלמה תהפוך למשרדים וגם לא שאדם שאינו מתגורר בדירה (כגון בנו של העותרים) ינהל בדירה משרד עצמאי. לפיכך, כך נטען, העותרים אינם עומדים בתנאי התוכנית.
לאחר שמיעת הצדדים קבע בית המשפט, כי מטרתו של התנאי בתוכנית הינה שלא יקיימו בעלי מקצוע שאינם שייכים לבניין ואינם מתגוררים בו את משרדיהם בבניין (שהרי אנשים שאינם דיירים בבניין אין להם אינטרס בשמירה על הבניין ועל יחסי שכנות טובים דבר העלול להוות מטרד לשכנים).
נקבע, כי בנסיבות המקרה הנדון, הן העותר (המתגורר בבניין) והן בנו (לאור הקרבה המשפחתית וחרף זאת שאינו מתגורר בבניין) הינם בעלי אינטרס לשמור על הבניין ועל יחסי שכנות טובה ועל כן העותרים מקיימים את התנאי הקבוע בתוכנית.
משום כל אלה, הוחלט כי השימוש המבוקש תואם את תכנית הבניה החלה על המבנה ואינו חורג מהמותר ולכן אין כל צורך בהגשת בקשה לשימוש חורג.
דומה, כי במקרה המתואר לעיל, קיומה של תכנית (היסטורית) המתירה שימוש שאינו למגורים בחדרי הבית (בתנאים מסויימים), הקל על מלאכתו של בית המשפט.
ברם, רצוי לזכור ולהזכיר כי לרוב, לא מתירה תוכנית החלה באיזור מגורים שימוש אחר זולת מגורים.
על כן, ככל שמבקשים לעשות שימוש בחדרי דירת המגורים לצורכי משרד או עסק, רצוי לבדוק היטב מה אופיה של התוכנית החלה על הבית ובמידת הצורך לדאוג לקבלת היתר "שימוש חורג"- ויפה שעה אחת קודם.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
