משכירי דירות בחוץ לארץ: שני המסלולים 

רשימה זו עוסקת בבחינת כדאיות אחד משני מסלולי מיסוי לשכ"ד בחו"ל. עניינה הוא ביישום מדיניות נציבות מס הכנסה לגבי הכנסות בחו"ל, כפי שאלו באו לביטוי בכלי התקשורת לאחרונה.
לאחרונה פורסם, כי מאז שנת 1998 הוציאו הישראלים על דירות בחו"ל כ-3.2 מיליארד דולר, ורכשו יותר מעשרת אלפים דירות. פרסום זה לא נעלם מעיניהם של אנשי נציבות מס הכנסה, התרים בנרות אחרי תוספת הכנסות לקופתו המדוללת של משרד האוצר.

נציבות מס הכנסה הזדרזה, כמוצאת שלל רב, ופנתה לחברות הנדל"ן המשווקות דירות לישראלים בחו"ל, בדרישה להעביר לידיה את שמות לקוחותיהן. מה הבהלה? מדוע נתונים אלו נעלמו עד

עתה מעיניו של האח הגדול?

יצויין, כי עד 1.1.03, עובר לרפורמה במס הכנסה, המיסוי היה על בסיס טריטוריאלי (למעט מספר חריגים). הכנסות פסיביות (דמי שכירות, דיבידנד וכיו"ב) של יחידים וחברות תושבי ישראל, שאינן מגיעות כדי הכנסה מעסק, ואשר הופקו מחוץ לישראל, מוסו רק אם נתקבלו לראשונה בישראל.

החל מיום 1.1.03, במסגרת הרפורמה במס, שונו כללי המס מבסיס טריטוריאלי לפרסונלי, כולל הכנסות פסיביות. שונתה הגדרת תושבות הן ליחידים והן לחברות, הופחת שיעור מס רווח הון ל-25%, הוחלו כללי CFC (חנ"ז), ובין היתר נקבעו שני מסלולים חלופיים למיסוי שכירות בידי יחידים - מסלול רגיל ומסלול מס מופחת.

מאותו מועד רשאים יחידים, שיש להם הכנסה מהשכרת נכס מקרקעין בחו"ל, לבחור במסלול המס המופחת, בשיעור מס של 15%, ללא אפשרות ניכוי הוצאות כלשהן (לרבות הוצאות מימון) למעט פחת, וכן אינם זכאים לזיכוי או לפטור, לרבות זיכוי ממיסי חוץ, ששולמו בגין דמי השכירות בחו"ל, ובלבד שההכנסה אינה הכנסה מעסק.

יודגש כי בחירת המסלול המתאים תישקל לאור הפרמטרים השונים (ראה טבלה). בטבלה מוצגות ההשלכות לגבי הכנסה של 1,000 דולר במסלול רגיל ובמסלול מס מופחת.

הצגנו לשני המסלולים שתי חלופות. בחלופה האחת ההוצאות הן: החזקה, מימון, פחת - 800, ובשנייה 400. בחלופה האחת, מיסי חוץ הינם 40, ובשנייה 20. כתוצאה מכך חישבנו את חיוב המס בכל מסלול, והמסקנות מעניינות.

המסקנה העולה מהטבלה: ככל שהוצאות האחזקה, המימון ומיסי חוץ גבוהים, כך בחירת מסלול מס רגיל כדאית יותר. ולהיפך: מומלץ לשלם מס לפי "מסלול מס מופחת", כאשר השקעת הנדל"ן בחו"ל ממומנת בהון עצמי, והוצאות/מיסי חוץ נמוכים יותר.

להשוואה - השקעה בנדל"ן בישראל: קיים פטור ממס מדמי שכירות דירת מגורים עד 7,540 שקל לחודש, או חבות במס בשיעור 10% בלבד ללא תקרה, אם ההכנסה של היחיד מדמי השכירות אינה הכנסה מעסק, ובתנאים מסוימים.

מאז הנהגת הרפורמה נזרקים לחלל האוויר רעיונות למבנה אחזקות נדל"ן בחו"ל.

בבואנו לתכנן המס בסוגיה הנדונה, ראוי לאמץ מבנה אחזקות כלשהו בשיקול דעת מירבי ובהתחשב בשיקולים הרבים, שהעיקריים שבהם: התשואה הצפויה מההשקעה, הדין המקומי ושיעורי המס במדינה בה המקרקעין, אופי ואופן מימון ההשקעה, עלויות תפעול (לא פחות חשוב), דרך מימוש הרווחים הצפויים וכן שימוש באמנות למניעת כפל מס.