המאמר פורסם בעיתון גלובס ביום 29.5.05.
תמ"א 38 אשר פורסמה באחרונה עוסקת בנסיון ראוי להתמודד עם חשש הרובץ בקרבנו מנחת זרועה של אמא אדמה. חשש זה התעצם באחרונה נוכח אסון הצונאמי שפקד את מזרח אסיה וזרע חורבן והרג במימדים בלתי נתפסים.
החשש מפני אפשרות שתתרחש רעידת אדמה במקומותינו ותמצא את אזרחינו בלתי ערוכים לקראתה, עמד לנגד עיניהם של מגבשי תמ"א 38, אשר ניסו באמצעותה לעודד חיזוק של מבנים שנבנו לפני שנת 1980 ושאינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה (ת"י 413) על מנת לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה.
התמ"א עוסקת בהיבטים תכנוניים וסטטוטורים של חיזוק מבנים קיימים ומניחה כי חיזוק כזה נחוץ בעיקר באזורי הפריפריה לגביהם "קיימת הסתברות גדולה יחסית להתרחשות רעידות אדמה ואשר בהם מתגוררת, בדרך כלל, אוכלוסיה דלת אמצעים אשר לא תוכל לממן את החיזוק בכוחות עצמה".
וכיצד מתמודדת התמ"א עם בעיית העדר יכולתה של אוכלוסיית היעד לשאת בעלויות חיזוק המבנים?
במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק מציעה התמ"א תוספות בניה וזאת הן באמצעות תוספת יחידות דיור למבנה קיים והן באמצעות הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה.
בסעיף 4 לדברי ההסבר לתמ"א מוסבר בבהירות רבה, הרציונאל שבבסיסה, וכך נאמר שם: "תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף, והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותן את החיזוק למבנה בכללותו".
התמ"א קובעת עוד, כי גם מי שבידיו זכויות בניה מתוקף תוכניות מפורטות אשר אושרו עוד בטרם באה התמ"א אל אויר העולם והוא לא מימש אותן עד כה, לא יוכל לממשן, אלא בתנאי שיקיים את תנאי התמ"א בכל הנוגע לחיזוק המבנה.
יש להחמיא להוגי התמ"א על היוזמה, המקוריות והנסיון הראוי להתמודד עם סכנת רעידות האדמה ולנסות להקדים תרופה למכה (לפחות במימד הצר של תחום התכנון ובניה) או למצער להפחית את הנזק הפוטנציאלי העלול להגרם בעקבותן.
ברם, לצד המחמאות, קשה להימנע מהטלת ביקורת על הוראות התמ"א ובמיוחד בנוגע לאלה הקובעות, כי מימוש זכויות בניה קיימות מותנה מעתה בביצוע חיזוקים למבנה.
באמצעות הוראות אלה, מציבה התמ"א מכשול נוסף בפני פלוני החפץ לקבל היתר בניה לצורך מימוש זכויות בניה שברשותו, ומתנה את מתן ההיתר בציות להוראות התמ"א וביצוע חיזוק למבנה כולו או ליחידת הדיור אותה הוא חפץ לבנות.
דומה שהתמ"א מתעלמת מתקנה 16 (א) לתקנות התכנון ובניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל- 1970, הקובעת לא פחות מ- 19 מקרים בהם ניתנת לועדה המקומית סמכות להתנות תנאים בהיתר. ברם, אף לא אחד מהתנאים הללו נוגע באופן כלשהו לחיזוק מבנה מפני רעידת אדמה.
בית משפט השלום בירושלים הכריע באחרונה במחלוקת שעמדה בין חברת משעולי הגבעה בע"מ לבין המועצה המקומית גבעת זאב, בנוגע לשאלת סמכותה של הועדה המקומית להתנות מתן היתר בניה בהפקדת ערבות בנקאית להבטחת השלמת עבודות הפיתוח בסביבת הבניה (ת.א. 4454/04).
במסגרת הדיון בבית המשפט, טענה הועדה המקומית (הנתבעת), כי דרישת הערבות כתנאי להיתר היתה כדין וכמקובל ולדבריה הבטחת ביצוע עבודות הפיתוח ומניעת פגיעה בסביבה על ידי ערבות הינו נוהג "מושרש ומצוי בענף".
בית המשפט (כבוד השופט מינץ) סבר אחרת וקבע, כי בדרישתה להפקדת הערבות כתנאי לקבלת ההיתר, חרגה הועדה המקומית מהסמכויות המוקנות לה בדין, ולכן דרישתה היתה בלתי חוקית וחסרת תוקף.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי רשויות המנהל, כדוגמת הנתבעת, מוקמות על פי הדין, ואין הן רשאיות לעשות אלא מה שהותר להן על פי הדין, ואין בהוראות הדין הסמכה מפורשת המתירה לנתבעת להתנות מתן היתר בניה בקבלת ערובה לקיום תנאי ההיתר.
עוד נקבע, כי לא ניתן לקרוא את הסמכות האמורה לתוך תקנה 16(א) לתקנות הנ"ל ממנה שואבת הוועדה את סמכויותיה. התקנה קובעת, כי יכולה הוועדה לתת היתר בנייה או לסרב לתיתו וכן להתנות מתן היתר בתנאים, בין השאר בעניינים המנויים בה הנוגעים לביצוע פעולות מסוימות בעלות אופי טכני באתר הבנייה.
לעניין תקנה 16 (א) לתקנות, קבע בעבר בית המשפט העליון, כי אין מדובר ברשימה סגורה, אולם בעוד שניתן להוסיף תנאים שמטרתם, כמטרת התנאים המנויים בתקנה 16 (א), לכוון את התנהגות בעל ההיתר במהלך הבנייה או לאחריה, הרי ששונה הדבר לעניין תנאים הבאים להציב דרישה מקדמית נוספת, להנפקתו של ההיתר, כגון הפקדת ערבות (ראה: ע"א 630/97 - הועדה המקומית לתכנון נ' שיר הצפון חברה . פ"ד נב(3), 399 ,עמ' 409-410).
לדידי, חיוב בעל זכויות בניה השואף לממש את זכויותיו, בביצוע עבודות חיזוק הבניין כתנאי לקבלת ההיתר, מהווים "דרישה מקדמית נוספת להנפקתו של היתר", שאינה הולמת את תכלית תקנה 16 (א), כשם שהטלת ערובה איננה הולמת תכלית זאת.
דומה, אם כן, כי "בבואה לברך" נמצאה התמ"א "מקללת" בכל הנוגע להוספת תנאי מהותי לקבלת היתר למימוש זכויות בניה קיימות.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
תמ"א 38 אשר פורסמה באחרונה עוסקת בנסיון ראוי להתמודד עם חשש הרובץ בקרבנו מנחת זרועה של אמא אדמה. חשש זה התעצם באחרונה נוכח אסון הצונאמי שפקד את מזרח אסיה וזרע חורבן והרג במימדים בלתי נתפסים.
החשש מפני אפשרות שתתרחש רעידת אדמה במקומותינו ותמצא את אזרחינו בלתי ערוכים לקראתה, עמד לנגד עיניהם של מגבשי תמ"א 38, אשר ניסו באמצעותה לעודד חיזוק של מבנים שנבנו לפני שנת 1980 ושאינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה (ת"י 413) על מנת לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה.
התמ"א עוסקת בהיבטים תכנוניים וסטטוטורים של חיזוק מבנים קיימים ומניחה כי חיזוק כזה נחוץ בעיקר באזורי הפריפריה לגביהם "קיימת הסתברות גדולה יחסית להתרחשות רעידות אדמה ואשר בהם מתגוררת, בדרך כלל, אוכלוסיה דלת אמצעים אשר לא תוכל לממן את החיזוק בכוחות עצמה".
וכיצד מתמודדת התמ"א עם בעיית העדר יכולתה של אוכלוסיית היעד לשאת בעלויות חיזוק המבנים?
במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק מציעה התמ"א תוספות בניה וזאת הן באמצעות תוספת יחידות דיור למבנה קיים והן באמצעות הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה.
בסעיף 4 לדברי ההסבר לתמ"א מוסבר בבהירות רבה, הרציונאל שבבסיסה, וכך נאמר שם: "תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף, והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותן את החיזוק למבנה בכללותו".
התמ"א קובעת עוד, כי גם מי שבידיו זכויות בניה מתוקף תוכניות מפורטות אשר אושרו עוד בטרם באה התמ"א אל אויר העולם והוא לא מימש אותן עד כה, לא יוכל לממשן, אלא בתנאי שיקיים את תנאי התמ"א בכל הנוגע לחיזוק המבנה.
יש להחמיא להוגי התמ"א על היוזמה, המקוריות והנסיון הראוי להתמודד עם סכנת רעידות האדמה ולנסות להקדים תרופה למכה (לפחות במימד הצר של תחום התכנון ובניה) או למצער להפחית את הנזק הפוטנציאלי העלול להגרם בעקבותן.
ברם, לצד המחמאות, קשה להימנע מהטלת ביקורת על הוראות התמ"א ובמיוחד בנוגע לאלה הקובעות, כי מימוש זכויות בניה קיימות מותנה מעתה בביצוע חיזוקים למבנה.
באמצעות הוראות אלה, מציבה התמ"א מכשול נוסף בפני פלוני החפץ לקבל היתר בניה לצורך מימוש זכויות בניה שברשותו, ומתנה את מתן ההיתר בציות להוראות התמ"א וביצוע חיזוק למבנה כולו או ליחידת הדיור אותה הוא חפץ לבנות.
דומה שהתמ"א מתעלמת מתקנה 16 (א) לתקנות התכנון ובניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל- 1970, הקובעת לא פחות מ- 19 מקרים בהם ניתנת לועדה המקומית סמכות להתנות תנאים בהיתר. ברם, אף לא אחד מהתנאים הללו נוגע באופן כלשהו לחיזוק מבנה מפני רעידת אדמה.
בית משפט השלום בירושלים הכריע באחרונה במחלוקת שעמדה בין חברת משעולי הגבעה בע"מ לבין המועצה המקומית גבעת זאב, בנוגע לשאלת סמכותה של הועדה המקומית להתנות מתן היתר בניה בהפקדת ערבות בנקאית להבטחת השלמת עבודות הפיתוח בסביבת הבניה (ת.א. 4454/04).
במסגרת הדיון בבית המשפט, טענה הועדה המקומית (הנתבעת), כי דרישת הערבות כתנאי להיתר היתה כדין וכמקובל ולדבריה הבטחת ביצוע עבודות הפיתוח ומניעת פגיעה בסביבה על ידי ערבות הינו נוהג "מושרש ומצוי בענף".
בית המשפט (כבוד השופט מינץ) סבר אחרת וקבע, כי בדרישתה להפקדת הערבות כתנאי לקבלת ההיתר, חרגה הועדה המקומית מהסמכויות המוקנות לה בדין, ולכן דרישתה היתה בלתי חוקית וחסרת תוקף.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי רשויות המנהל, כדוגמת הנתבעת, מוקמות על פי הדין, ואין הן רשאיות לעשות אלא מה שהותר להן על פי הדין, ואין בהוראות הדין הסמכה מפורשת המתירה לנתבעת להתנות מתן היתר בניה בקבלת ערובה לקיום תנאי ההיתר.
עוד נקבע, כי לא ניתן לקרוא את הסמכות האמורה לתוך תקנה 16(א) לתקנות הנ"ל ממנה שואבת הוועדה את סמכויותיה. התקנה קובעת, כי יכולה הוועדה לתת היתר בנייה או לסרב לתיתו וכן להתנות מתן היתר בתנאים, בין השאר בעניינים המנויים בה הנוגעים לביצוע פעולות מסוימות בעלות אופי טכני באתר הבנייה.
לעניין תקנה 16 (א) לתקנות, קבע בעבר בית המשפט העליון, כי אין מדובר ברשימה סגורה, אולם בעוד שניתן להוסיף תנאים שמטרתם, כמטרת התנאים המנויים בתקנה 16 (א), לכוון את התנהגות בעל ההיתר במהלך הבנייה או לאחריה, הרי ששונה הדבר לעניין תנאים הבאים להציב דרישה מקדמית נוספת, להנפקתו של ההיתר, כגון הפקדת ערבות (ראה: ע"א 630/97 - הועדה המקומית לתכנון נ' שיר הצפון חברה . פ"ד נב(3), 399 ,עמ' 409-410).
לדידי, חיוב בעל זכויות בניה השואף לממש את זכויותיו, בביצוע עבודות חיזוק הבניין כתנאי לקבלת ההיתר, מהווים "דרישה מקדמית נוספת להנפקתו של היתר", שאינה הולמת את תכלית תקנה 16 (א), כשם שהטלת ערובה איננה הולמת תכלית זאת.
דומה, אם כן, כי "בבואה לברך" נמצאה התמ"א "מקללת" בכל הנוגע להוספת תנאי מהותי לקבלת היתר למימוש זכויות בניה קיימות.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
