מתווך בלעדי זכאי לדמי תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל בתיווך 

ת"א 3798/05, שלמה אוחנה נ' . בן זקן פביאן ואח'

כב' השופטת א' דגן

עו"ד נעים לתובע, עו"ד שולשטיין לנתבעים

04.03.2007

העובדות

1. התובע, מתווך מקרקעין מורשה, והנתבעים התקשרו בהסכם להזמנת שירותי תווך למכירת דירתם, הכולל התחייבות לבלעדיות לתקופה של 11 חודשים.
2. בין הנתבעים ובין רוכש הדירה נכרת זכרון דברים, ולמחרת נחתם חוזה מכר. התובע דרש לקבל דמי תווך והנתבעים סירבו בטענה כי התובע לא הביא לקשירת העסקה וכי הרוכש הגיע אליהם ממודעה בעיתון.
3. בתביעתו עותר התובע לחייב את הנתבעים בדמי התווך בשיעור 2% כאמור בהסכם ובנוסף בדמי תווך בשיעור 2% שהפסיד מצד הרוכשים, הואיל ובשל "עקיפתו", נמנעה ממנו פעולת התווך והעמלה שבצידה.
4. הנתבעים טוענים כי הכוונה בבלעדיות שבהסכם היא שלא יוכלו לתת את הדירה למתווכים אחרים ואולם נשמרת להם הזכות לשווק את הדירה בעצמם באותה תקופה ללא עמלת תווך לתובע.

החלטה

1. ביהמ"ש מקבל את טענתו של התובע לפיה הנתבע הבין כבר בחתימה על ההסכם כי הכוונה בבלעדיות היא התניה לפיה יקבל התובע דמי תווך גם אם בסופו של דבר לא יביא לקשירת העסקה.
2. חוק המתווכים שנחקק כחוק צרכני נועד להסדיר את תחום התווך וההגנה על הלקוח תוך ישום ההלכה הפסוקה שהתגבשה עם השנים לרבות סוגית הבלעדיות והדרישה כי המתווך יהיה הגורם היעיל לקשירת העסקה לצורך קבלת עמלה.
3. המבחן בפסיקה שקדמה לחוק המתווכים ביחס לדרישה שלפיה פעולת המתווך תהיה הגורם היעיל להתקשרות החוזית נקבע כמבחן של סיבתיות. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל, דבר הנגזר מהמערכת העובדתית הספציפית תוך הסתייעות במבחני עזר שונים.
4. אין זה מובן מאליו שתמיד הלקוח הוא הצד הנחות באמצעי המיקוח ויחסי הכוחות. התווך בשיטת הבלעדיות מטיל על המתווך שקידה יתרה מתווך רגיל וכולל הוצאות יתרות כמו פרסום בעיתון ושילוט על חשבונו. נכונות המתווך לחשיפת המידע ע"י תליית השלט על בית הלקוח נובע רק מההסכמה לפיה יקבל את שכרו גם אם מאמציו לא ישאו פרי.
5. אילו ידע המתווך שחרף מאמצי השווק החורגים משווק רגיל, לא יקבל עמלת תווך בשל העובדה שחרף ההסכמה התקשרו הלקוחות עם רוכשים ללא תווכו, לא יסכים להשקיע השקעה יתרה ולהקטין בכך את סיכויו לתווך.
6. ב-2004 נכנס לתוקף תיקון מס' 4 המצמצם את תקופת הבלעדיות ל 6 חודשים בדירת מגורים ואף לחודשיים ככל שלא נערכו באותם חודשיים פעולות שווק (סעיף 9 לחוק המתווכים).
7. ביהמ"ש סבור כי התיקון בחוק תומך בגישה שהמחוקק מכיר בלגיטימיות של הסכמי הבלעדיות ובזכות המתווך לעמלה בשל מאמצי השווק, גם אם אלה לא הניבו פרי. ביהמ"ש דוחה את הגישה לפיה הסכמי ה"בלעדיות המורחבת" בטלים בהיותם התנאה על סעיף קוגנטי.