בימים אלו יושבת ועדת פ. ישראלי, שמונתה על ידי נציבת מס הכנסה, טלי אלדר ירון, על הצעת חוק למיסוי נאמנויות. תקוותנו כי הרפורמה המוצעת על ידי הועדה לא תפסח על היבטי הנאמנות בנושאים המורכבים של מס שבח. עיקר שאלות הנאמנות מתעוררות כיום סביב חוק זה ואם יש הצדקה לועדה, הרי הוא ביחס לחוק זה. מהי נאמנות במס שבח? סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין מקנה פטור רק להעברה מנאמן לנהנה. העברה מנהנה לנאמן, או מיוצר לנאמן, חייבת במס שבח, מס רכישה (ומס מכירה, בכפוף לתיקון מ-7/11/01). יותר מכך, גם הצהרת נאמנות חייבת במס. במקרה של הצהרה "המכירה" הינה מהיוצר לנהנה, באשר מאותו רגע והילך, בהנחה כי לנאמנות תוקף משפטי מלא, הבעלות עוברת לנהנה ואילו הנאמן נותר רק המנהל, הבעלים הפורמלי, בלי זכות להנות מפרות הנכס. אישיות הנאמן, היוצר עצמו או אדם חדש, איננה רלבנטית, מאחר ובידיו של הנאמן מצויה רק השליטה בנכס, אך לא הזכות להנאה הכלכלית ממנו. כך גם אם "יוצר נאמנות", שהינו בעל מקרקעין, מעבירן לעצמו בנאמנות (ע"י הכרזה נוטריונית לדוגמא) עבור פלוני, תחשב הכרזתו על עצמו כנאמן מכירה חייבת דיווח וארוע מס כאילו מכר את הקרקע לנהנה. תיזה זו, שהינו ביסוד חוק מיסוי מקרקעין, עוגנה כעקרון בהוראות החב"ק, עוד בשנת 87' וכן עוגנה בחוזרים שהוציאה נמ"ה בנושא זה. העקרון גם זכה לגיבוי בתי המשפט בשורה של פס"ד ונאכף באופן מעשי, במקרים מתאימים, גם על ידי משרדי מיסוי מקרקעין עצמם.
בעבר, נהגה הגישה כי הנאמנות בחוק מיסוי מקרקעין הינה אך השאלת שם הנאמן לבעלים האמיתי (קוסטוריס, פלדמן). עם הזמן, עובר לשנת 87' ננטשה הגישה הפרוצדורלית, ועלתה הגישה לפיה הנאמנות נבדקת לפי מהותה האמיתית. אומצה הגישה הרואה בנאמנות כלי טכני של "ניהול" נכס ע"י מנהל (נאמן) בדיוק כפי ששליח, מנהל חברה, או שומר, מחזיקים בנכס שלא שלהם ואחרים, לנהלו בזהירות, מיומנות ואמונה עבור בעליו של הנכס. במקרה של מוסד נאמנות הבעלים האמיתי הינו הנהנה. לאור בחינת מהותה של הנאמנות במס שבח לעיל עולה שאלת הסדר נושא זה בעתיד.
מה תהיה דין המלצות ועדת הנאמנות היושבת בימים אלו על המדוכה של הסדרת מיסוי נאמנות בחוק? הועדה המורכבת משלל מומחים בעלי שם לאומי ראוי שלא תפסח על הסדר מיסוי מפורט במיסוי מקרקעין. הפסיקה והחוק קבעו זה מכבר כי מס שבח הינו מקדמה על חשבון מס הכנסה. בשל סיבה זו, מרחיבה הנציבות את חוק מיסוי מקרקעין על מנת לאפשר לרו"ח ויועצי מס לייצג נישומים שמיוצגים על ידם ממילא גם במשרדי מיסוי מקרקעין.
באמרת אגב נציין כי פרקטית כבר כיום רוב חישובי מס שבח לקבלנים, ונישומים בעלי מערכת הנח"ש כפולה, או נישומים שתיקונים 12 ו-13 לחוק מס שבח חלים עליהם, נעשים בידי רו"ח או יועצי מס, בשל טכניקות החישוב המורכב של המס המפנים גם לחוקי האינפלציה.
התוצאה שהסדרי הנאמנות הקיימים כיום אינם מלאים מקרים וקיימת סתירה בין פסקי הדין לחב"ק ולנהלים במשרדי מיסוי מקרקעין. יש צורך להסדיר סתירות אלו ולאפשר בין השאר העברה פטורה של מקרקעין מיוצר לנאמן, אם העברה כזו לנהנה היתה פטורה ממס. דרך זו היא דרך שהיתה מקובלת על מחלקה משפטית בנמ"ה, אך היא סותרת את פסקי הדין בנושא וספק אם גישה זו תתקבל במשרדים. גם השמאי הארצי, אליעזר פישר, המופקד על נושא הנאמנות במס שבח, קבע לעיתים קרובות כי קצרה ידו מלהושיע, בהעדר הסדר חוקי מפורש בנושא זה.
גם שאלת "עמותות נאמנות", ראוי שתמצא פתרון חוקי נאות. ועדת רבינוביץ שניסתה לעודד עמותות נאמנות ע"י הסדרי אופציה מקילים, לא זכתה לעדנה, וספק אם פרק האופציות בהמלצות הועדה יוארך מעבר לשנת 2003, שאז לפי המצב החוקי הנוכחי הוא מגיע לסיומו. רוב הכלכלנים ואנשי הנדל"ן סבורים כי מסלול עמותה נאמנה מועיל לשיווק זול יותר לצרכן הסופי ומכאן תועלתו הרבה בעיני המדינה. ניתן לעגן מסלול זה גם כן בחקיקת נאמנות מיוחדת ובפרק נפרד. לפי הצעתנו עמותה נאמנה, או בעל מקצוע חופשי הפועל כנאמן, יוכל לחתום על רכישת קרקע עבור קבוצה טרם התארגנותה ולשווקה לקבוצה כנאמן עבור קבוצת נהנים עתידית, שחבריה יווספו על הקבוצה, כל עוד % הרווח שלו לא עובר 1% או ½% 1 מערך המקרקעין.
תמריץ זה יועיל להפחת רוח חדשה בתחום שיווק הנדל"ן ויהיה בו תמריץ גם לקבלנים לשווק בדרך זו מקרקעין, תוך הגבלת הרווח לבניה ולייזום והורדת הרווח על הקרקע בלבד.
בעיות אלו ואחרות תפתור כנראה ועדת מיסוי נאמנויות בראשות פרידה ישראלי.
בעבר, נהגה הגישה כי הנאמנות בחוק מיסוי מקרקעין הינה אך השאלת שם הנאמן לבעלים האמיתי (קוסטוריס, פלדמן). עם הזמן, עובר לשנת 87' ננטשה הגישה הפרוצדורלית, ועלתה הגישה לפיה הנאמנות נבדקת לפי מהותה האמיתית. אומצה הגישה הרואה בנאמנות כלי טכני של "ניהול" נכס ע"י מנהל (נאמן) בדיוק כפי ששליח, מנהל חברה, או שומר, מחזיקים בנכס שלא שלהם ואחרים, לנהלו בזהירות, מיומנות ואמונה עבור בעליו של הנכס. במקרה של מוסד נאמנות הבעלים האמיתי הינו הנהנה. לאור בחינת מהותה של הנאמנות במס שבח לעיל עולה שאלת הסדר נושא זה בעתיד.
מה תהיה דין המלצות ועדת הנאמנות היושבת בימים אלו על המדוכה של הסדרת מיסוי נאמנות בחוק? הועדה המורכבת משלל מומחים בעלי שם לאומי ראוי שלא תפסח על הסדר מיסוי מפורט במיסוי מקרקעין. הפסיקה והחוק קבעו זה מכבר כי מס שבח הינו מקדמה על חשבון מס הכנסה. בשל סיבה זו, מרחיבה הנציבות את חוק מיסוי מקרקעין על מנת לאפשר לרו"ח ויועצי מס לייצג נישומים שמיוצגים על ידם ממילא גם במשרדי מיסוי מקרקעין.
באמרת אגב נציין כי פרקטית כבר כיום רוב חישובי מס שבח לקבלנים, ונישומים בעלי מערכת הנח"ש כפולה, או נישומים שתיקונים 12 ו-13 לחוק מס שבח חלים עליהם, נעשים בידי רו"ח או יועצי מס, בשל טכניקות החישוב המורכב של המס המפנים גם לחוקי האינפלציה.
התוצאה שהסדרי הנאמנות הקיימים כיום אינם מלאים מקרים וקיימת סתירה בין פסקי הדין לחב"ק ולנהלים במשרדי מיסוי מקרקעין. יש צורך להסדיר סתירות אלו ולאפשר בין השאר העברה פטורה של מקרקעין מיוצר לנאמן, אם העברה כזו לנהנה היתה פטורה ממס. דרך זו היא דרך שהיתה מקובלת על מחלקה משפטית בנמ"ה, אך היא סותרת את פסקי הדין בנושא וספק אם גישה זו תתקבל במשרדים. גם השמאי הארצי, אליעזר פישר, המופקד על נושא הנאמנות במס שבח, קבע לעיתים קרובות כי קצרה ידו מלהושיע, בהעדר הסדר חוקי מפורש בנושא זה.
גם שאלת "עמותות נאמנות", ראוי שתמצא פתרון חוקי נאות. ועדת רבינוביץ שניסתה לעודד עמותות נאמנות ע"י הסדרי אופציה מקילים, לא זכתה לעדנה, וספק אם פרק האופציות בהמלצות הועדה יוארך מעבר לשנת 2003, שאז לפי המצב החוקי הנוכחי הוא מגיע לסיומו. רוב הכלכלנים ואנשי הנדל"ן סבורים כי מסלול עמותה נאמנה מועיל לשיווק זול יותר לצרכן הסופי ומכאן תועלתו הרבה בעיני המדינה. ניתן לעגן מסלול זה גם כן בחקיקת נאמנות מיוחדת ובפרק נפרד. לפי הצעתנו עמותה נאמנה, או בעל מקצוע חופשי הפועל כנאמן, יוכל לחתום על רכישת קרקע עבור קבוצה טרם התארגנותה ולשווקה לקבוצה כנאמן עבור קבוצת נהנים עתידית, שחבריה יווספו על הקבוצה, כל עוד % הרווח שלו לא עובר 1% או ½% 1 מערך המקרקעין.
תמריץ זה יועיל להפחת רוח חדשה בתחום שיווק הנדל"ן ויהיה בו תמריץ גם לקבלנים לשווק בדרך זו מקרקעין, תוך הגבלת הרווח לבניה ולייזום והורדת הרווח על הקרקע בלבד.
בעיות אלו ואחרות תפתור כנראה ועדת מיסוי נאמנויות בראשות פרידה ישראלי.
