תביעה לתשלום יתרת דמי שכירות - דמי השכירות החוזיים 

ת"א 3530/02, עמידר - החב' הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' ישראל דוידאשווילי ואח'

כב' השופט אריה רומנוב


03.12.2006

העובדות:
1. התובעת הנה חברה ממשלתית הפועלת בתחום הדיור הציבורי. במסגרת זו היא מנהלת, מתחזקת, משכירה ומוכרת דירות העומדות לרשותה, בין היתר, לפי מדיניות הנקבעת על ידי הממשלה, ובהתאם להנחיות משרד הבינוי והשיכון.
2. הנתבעים הינם בני זוג, אשר בהתאם לקריטריונים שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון, נמצאו זכאים לשכור דירה בתנאים של דיור ציבורי. בעקבות זאת, השכירה להם התובעת, בחודש יולי 1992, דירה בת 3 חדרים, הנמצאת בשכונת רמות בירושלים.
3. בהסכם השכירות נקבעו דמי השכירות החודשיים (דמי השכירות החוזיים), אולם, הנתבעים קיבלו הנחות משמעותיות בהתאם לקריטריונים שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון. בעקבות רכישת מכונית, נדחתה בקשת הנתבעים לקבלת הנחה, שכן על פי הקריטריונים שקבע משרד הבינוי והשיכון, אין להעניק הנחות לשוכרים אשר בבעלותם מכוניות. לפיכך, חוייבו הנתבעים לשלם את דמי השכירות החוזיים, כפי שנקבע בהסכם השכירות.

החלטה:
4. ההליך הנוכחי אינו ההליך המתאים לברר את הטענות שמעלים הנתבעים נגד משרד הבינוי והשיכון; התביעה אותה הגישה התובעת בתיק זה נגד הנתבעים היא תביעה אזרחית, מתחום דיני החוזים, בין משכיר לשוכר, אשר עילתה הסכם שכירות שנערך ונחתם בין התובעת לבין הנתבעים. כל שהתובעת מבקשת הוא, שהסכם השכירות יקויים, ככתבו וכלשונו, וכי בית המשפט יאכוף על הנתבעים לשלם לה את דמי השכירות אשר נקבעו על ידי הצדדים בהסכם עליו חתמו. לא פחות ולא יותר. אכן, הלכה למעשה, התובעת אינה משכיר "רגיל", שכן היא פועלת בשליחות הממשלה, כדי להגשים את מדיניות הממשלה, ובהתאם לקריטריונים שנקבעו על ידי הממשלה. לפיכך, בצד החוזה שנכרת בין הצדדים, נקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון קריטריונים, אשר מאפשרים לשוכרים בדיור הציבורי לזכות בהנחה מתשלום דמי השכירות החוזיים, כפי שנקבעו בהסכם. אך ברור הוא, שעצם קביעת הקריטריונים הינה פעולה מובהקת של רשות ציבורית הפועלת על פי הסמכויות שהוקנו לה בדין. לפיכך, דרך המלך להעלות טענות נגד הקריטריונים שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון היא, בהגשת עתירה לבית המשפט המנהלי.
5. שוכר המבקש להעלות טענות נגד הקריטריונים שנקבעו על ידי משרד הבנוי והשיכון, או נגד ההחלטה שניתנה בעניינו על ידי הגורמים המוסמכים מכוחם של אותם קריטריונים, צריך להגיש עתירה לבית המשפט המנהלי המוסמך ולבקש את הכרעתו, ואין לאפשר לו להעלות את טענותיו, בדרך עקיפה, לאחר שמוגשת נגדו תביעה לתשלום דמי השכירות החוזיים. כמה טעמים עומדים ביסוד דעה זו: הטעם הראשון הוא, שספק רב בעיני אם ההליך אותו ביקשו הנתבעים לנקוט נגד משרד הבינוי והשיכון, עונה על אחת מהחלופות הקבועות בתקנה 216 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, הקובעת, מתי רשאי נתבע להגיש הודעת צד ג'. הטעם השני הוא, שככלל, מכוח שיקולים של מדיניות משפטית, יש להעדיף את דרך המלך, היינו את הדיון בבית המשפט המוסמך, אשר מתמחה בענף המשפטי הרלבנטי. הטעם השלישי הוא, שדבר אחרון זה נכון במיוחד כאשר מדובר בהליך בעל השלכות כלליות, כגון במקרה הנוכחי, בו הנתבעים מעלים טענות עקרוניות נגד אחד מהקריטריונים שקבע משרד הבינוי והשיכון, וטוענים כי יש לבטלו, ולא רק נגד ההחלטה שניתנה בעניינם הפרטי. והטעם הרביעי הוא, שקבלת עמדת הנתבעים תעודד בחירה בדרך השלישית, שיש בה מידה של עשיית דין עצמי. ניתן לצפות לכך, שאדם הפונה בבקשה לרשות המוסמכת, יכבד את החלטת הרשות, או ישיג עליה בפני בית המשפט המוסמך. בחירה בדרך של התעלמות, יש בה מידה לא ראויה, שאין לעודדה.