ת"א 11338/03, דדון יורם נ' טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ
כב' השופט: ד' פיש
03.10.2006
העובדות:
התובעים, הגישו תובענה כספית על סך 69,360 ש"ח נגד שני נתבעים: טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ ועו"ד תמר ברלינר - כונסת הנכסים. עניינה של התביעה פגמים בהליך מכירת דירתם באמצעות עו"ד ברלינר שמונתה לכונסת נכסים עליה לאחר שלא עמדו בהחזר תשלומי משכנתא לבנק. לטענת התובעים, פעלו הנתבעים שלא כדין בעת מכירת דירתם במהלך כינוס הנכסים. הדירה, שנרכשה על ידם בסכום של 243,000 ש"ח ב- 26.6.97 נמכרה בכינוס נכסים שלוש שנים לאחר רכישתה, ביום 27.6.00, בסכום של 159,000 ש"ח בלבד. לטענת התובעים, כונסת הנכסים הפירה את חובותיה כלפיהם בהליכי מכירת הדירה, פעלה בחוסר תום-לב, בצורה בלתי סבירה וברשלנות ולא שמרה על אובייקטיביות תוך כדי קידום האינטרסים של הבנק על חשבונם.
החלטה:
1. ביהמ"ש קובע כי כאשר נבחן רצף הפעולות שננקטו על ידי כונסת הנכסים עולה כי היא גילתה העדפה ברורה לאינטרסים של הבנק ולא גילתה התחשבות שווה לאינטרסים הלגיטימיים של התובעים.
בנוסף, הכונסת לא המציאה את חוות דעת של השמאי לידי התובעים כמתחייב על פי תקנה 65 (ג) לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1979 וכך נמנעה מהם ידיעה על פרטי השומה ונפגמה אפשרותם לחקור את השמאי; לא חלפו 15 ימים מיום מסירת חוות דעת השמאי ועד ליום הפרסום אלא 4 ימים בלבד, בניגוד להוראת סעיף 66(א) לתקנות.
2. על כונס נכסים חלה חובה מיוחדת להקפיד לקיים את הוראות החוק לאור הפגיעה החמורה בקניין שיש במכירת דירה לשם גביית חוב מבעליו. משכנתא שונה מהלוואות אחרות. בבסיסה ההנחה כי הנכס הממושכן מהווה בטוחה חזקה עבור ההלוואה. הנחה זו אמורה ליתן בטחון בידי שני הצדדים להלוואת המשכנתא; מצד הבנק, שניתן בידו בטוחה שיש בה כדי לכסות, בקירוב, על מלוא היקף ההלוואה, נתון ההופך את ההלוואה לבטוחה מאד ומאפשר גביית ריבית נמוכה לעומת סוגי הלוואות אחרים. נוטלי המשכנתא מצידם אמורים להינות מרמת "חרדת יכולת החזר" נמוכה היות ועל פי חוות דעת מקצועית שניתנה טרם קבלת המשכנתא, שווי הנכס מכסה את כל סכום ההלוואה. במידה ולא יעמדו בתשלומי החזר המשכנתא עלולים הלווים לאבד את הנכס- אובדן בית שאינו דבר של מה בכך- אבל הם לא אמורים להיוותר משועבדים לבנק לשנים ארוכות גם ללא הנכס. דא עקא, בפועל במקרים רבים מדי לא כך הם פני הדברים. בעת מתן המשכנתא ניתנת הערכת שווי לנכס בסכום מסוים ובעת שנוצר צורך לממשו ניתנת הערכת שווי אחרת שהדמיון ביניהן קלוש. אמנם, שוק הנדל"ן נתון לתנודות בהתאם למצב המשק והכלכלה וגם במקרה דנן קרה ששווי הדירה ירד מאז רכישתה על ידי התובעים. דא עקא, מתגנבת ללב התחושה כי סיבה זו לבדה אינה מספקת הסבר מלא לירידה הדרסטית בהערכת שווי הנכס.
3. במצב בו השמאות מהווה הערכה בלבד מצווה כונס הנכסים לפעול בזהירות יתרה שמא יגרם הפסד בלתי נחוץ לאחד הצדדים. עליו למלא אחר דרישת האובייקטיביות ולהפגין עירנות לאפשרות של תנודות החורגות מהסביר בביצוע השמאות. במידה וקיים פער גדול בשומות, כגון במקרה דנן, אשר אין לצידו הסבר ברור ומספק על הכונס לבצע בדיקה נוספת של העניין. מעמדו וחובותיו של כונס נכסים הינם ברורים; הכונס אינו סוכנו או שליחו של מי מהצדדים אלא ידו הארוכה של בית המשפט. עליו לפעול באובייקטיביות, ואל לו להעדיף את האינטרסים של צד אחד לעומת אלה של הצד השני. אין בכך כדי להצדיק קיפוח זכויות הבנק. לבנק אינטרס לגיטימי במכירה מהירה של הנכס ואין לצפות ממנו להמתנה ממושכת מאוד.
4. במקרה דנן כאשר כונסת הנכסים פעלה בניגוד להוראות הדין ומתוך העדפת האינטרסים של הבנק היא הקימה עילה של הפרת חובה חקוקה ועילת רשלנות מצד התובעים כלפיה. אין זה רלוונטי אם ראש ההוצאה לפועל אישר את המכירה וממילא בבקשת המכירה לא פורטו הפרות החוק ונתונים רלוונטיים אחרים. הבנק התחייב לפצות את התובעים על נזק שייגרם להם ממכירת הדירה בכינוס אם ההליך נגוע באי-חוקיות. על כן, גם הבנק חייב לפצות את התובעים.
5. ביהמ"ש מקבל את עמדת התובעים כי המחיר הריאלי עבור הנכס עמד על 55,000 דולר ולא המחיר של 38,000 דולר בו הוא נמכר, על הנתבעים, יחד ולחוד, להחזיר לידי התובעים סך של 69,360 ש"ח, המהווים את הפער בין שני הסכומים, נכון ליום הגשת התובענה.
כב' השופט: ד' פיש
03.10.2006
העובדות:
התובעים, הגישו תובענה כספית על סך 69,360 ש"ח נגד שני נתבעים: טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ ועו"ד תמר ברלינר - כונסת הנכסים. עניינה של התביעה פגמים בהליך מכירת דירתם באמצעות עו"ד ברלינר שמונתה לכונסת נכסים עליה לאחר שלא עמדו בהחזר תשלומי משכנתא לבנק. לטענת התובעים, פעלו הנתבעים שלא כדין בעת מכירת דירתם במהלך כינוס הנכסים. הדירה, שנרכשה על ידם בסכום של 243,000 ש"ח ב- 26.6.97 נמכרה בכינוס נכסים שלוש שנים לאחר רכישתה, ביום 27.6.00, בסכום של 159,000 ש"ח בלבד. לטענת התובעים, כונסת הנכסים הפירה את חובותיה כלפיהם בהליכי מכירת הדירה, פעלה בחוסר תום-לב, בצורה בלתי סבירה וברשלנות ולא שמרה על אובייקטיביות תוך כדי קידום האינטרסים של הבנק על חשבונם.
החלטה:
1. ביהמ"ש קובע כי כאשר נבחן רצף הפעולות שננקטו על ידי כונסת הנכסים עולה כי היא גילתה העדפה ברורה לאינטרסים של הבנק ולא גילתה התחשבות שווה לאינטרסים הלגיטימיים של התובעים.
בנוסף, הכונסת לא המציאה את חוות דעת של השמאי לידי התובעים כמתחייב על פי תקנה 65 (ג) לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1979 וכך נמנעה מהם ידיעה על פרטי השומה ונפגמה אפשרותם לחקור את השמאי; לא חלפו 15 ימים מיום מסירת חוות דעת השמאי ועד ליום הפרסום אלא 4 ימים בלבד, בניגוד להוראת סעיף 66(א) לתקנות.
2. על כונס נכסים חלה חובה מיוחדת להקפיד לקיים את הוראות החוק לאור הפגיעה החמורה בקניין שיש במכירת דירה לשם גביית חוב מבעליו. משכנתא שונה מהלוואות אחרות. בבסיסה ההנחה כי הנכס הממושכן מהווה בטוחה חזקה עבור ההלוואה. הנחה זו אמורה ליתן בטחון בידי שני הצדדים להלוואת המשכנתא; מצד הבנק, שניתן בידו בטוחה שיש בה כדי לכסות, בקירוב, על מלוא היקף ההלוואה, נתון ההופך את ההלוואה לבטוחה מאד ומאפשר גביית ריבית נמוכה לעומת סוגי הלוואות אחרים. נוטלי המשכנתא מצידם אמורים להינות מרמת "חרדת יכולת החזר" נמוכה היות ועל פי חוות דעת מקצועית שניתנה טרם קבלת המשכנתא, שווי הנכס מכסה את כל סכום ההלוואה. במידה ולא יעמדו בתשלומי החזר המשכנתא עלולים הלווים לאבד את הנכס- אובדן בית שאינו דבר של מה בכך- אבל הם לא אמורים להיוותר משועבדים לבנק לשנים ארוכות גם ללא הנכס. דא עקא, בפועל במקרים רבים מדי לא כך הם פני הדברים. בעת מתן המשכנתא ניתנת הערכת שווי לנכס בסכום מסוים ובעת שנוצר צורך לממשו ניתנת הערכת שווי אחרת שהדמיון ביניהן קלוש. אמנם, שוק הנדל"ן נתון לתנודות בהתאם למצב המשק והכלכלה וגם במקרה דנן קרה ששווי הדירה ירד מאז רכישתה על ידי התובעים. דא עקא, מתגנבת ללב התחושה כי סיבה זו לבדה אינה מספקת הסבר מלא לירידה הדרסטית בהערכת שווי הנכס.
3. במצב בו השמאות מהווה הערכה בלבד מצווה כונס הנכסים לפעול בזהירות יתרה שמא יגרם הפסד בלתי נחוץ לאחד הצדדים. עליו למלא אחר דרישת האובייקטיביות ולהפגין עירנות לאפשרות של תנודות החורגות מהסביר בביצוע השמאות. במידה וקיים פער גדול בשומות, כגון במקרה דנן, אשר אין לצידו הסבר ברור ומספק על הכונס לבצע בדיקה נוספת של העניין. מעמדו וחובותיו של כונס נכסים הינם ברורים; הכונס אינו סוכנו או שליחו של מי מהצדדים אלא ידו הארוכה של בית המשפט. עליו לפעול באובייקטיביות, ואל לו להעדיף את האינטרסים של צד אחד לעומת אלה של הצד השני. אין בכך כדי להצדיק קיפוח זכויות הבנק. לבנק אינטרס לגיטימי במכירה מהירה של הנכס ואין לצפות ממנו להמתנה ממושכת מאוד.
4. במקרה דנן כאשר כונסת הנכסים פעלה בניגוד להוראות הדין ומתוך העדפת האינטרסים של הבנק היא הקימה עילה של הפרת חובה חקוקה ועילת רשלנות מצד התובעים כלפיה. אין זה רלוונטי אם ראש ההוצאה לפועל אישר את המכירה וממילא בבקשת המכירה לא פורטו הפרות החוק ונתונים רלוונטיים אחרים. הבנק התחייב לפצות את התובעים על נזק שייגרם להם ממכירת הדירה בכינוס אם ההליך נגוע באי-חוקיות. על כן, גם הבנק חייב לפצות את התובעים.
5. ביהמ"ש מקבל את עמדת התובעים כי המחיר הריאלי עבור הנכס עמד על 55,000 דולר ולא המחיר של 38,000 דולר בו הוא נמכר, על הנתבעים, יחד ולחוד, להחזיר לידי התובעים סך של 69,360 ש"ח, המהווים את הפער בין שני הסכומים, נכון ליום הגשת התובענה.
את פסק הדין המלא תוכלו למצוא בתקדין, המאגר המשפטי הטוב ביותר בישראל, הכולל במנוי אחד מעל ל-500,000 מסמכי פסיקה וחקיקה וכחצי מיליון כתבות עיתון גלובס !!!
http://www.takdin.co.il
http://www.takdin.co.il
