ו"ע 1305/04, חכים נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז
כב' השופט (בדימ') ע. זמיר
עו"ד ברוך חכים לעורר; עו"ד אמנון סמרה למשיב
03.10.2006
העובדות:
1. העורר, אשר היה בעליה של מקרקעין בחולון, חתם על הסכם עסקת קומבינציה עם קבלן. במסגרת עסקה זו מכר 60% מן הזכויות במקרקעין בתמורה לרכישת 1.2 יחידות דיור על יתרת הזכויות במקרקעין אשר נותרו בבעלותו.
2. הצדדים חלוקים בנוגע לשווי עלות שירותי הבניה אשר יש להביא בחשבון לשם קביעת שווי המכירה של המקרקעין בעסקת הקומבינציה, וכן בשאלה האם על המשיב להוון את עלות שירותי הבניה ליום המכירה בהתחשב בעובדה שבמשך כ-4 שנים לא ניתן היה לממש את הסכם הקומבינציה וכתוצאה מכך התמורה התקבלה בידי המוכר זמן רב לאחר יום המכירה.
3. העורר טוען כי שווי עלות הבניה שקבע המשיב הינו מופרז ואינו תואם את המפרט הטכני של הסכם הקומבינציה; המשיב טוען מצידו כי נטל ההוכחה בעסקת קומבינציה מוטל על כתפי העורר שכן מדובר בעסקה שבסיסה אינו תמורה כספית, אלא בשווי הכסף הדורש הערכה ואומדן.
הערר נדחה.
החלטה:
1. נטל ההוכחה של שווי המכירה בעסקת קומבינציה מוטל על כתפי העורר, שכן מדובר בסוג עסקה אשר מטבעה אינה תמורה מוחלטת אלא הערכה ואומדן.
2. השאלה האם הסכם המכר טומן בחובו עסקה משולבת של מימון ומכר תתבצע על פי אומד דעת הצדדים להסכם. ככל שגילו הצדדים דעתם בהסכם המכר גופו, בין במפורש ובין במשתמע, כי התמורה העתידית מכילה גם מרכיב מימוני וננקטו צעדים בעולם המעשה כנגזר מכך, הרי שיש להוון את התמורה העתידית ולהפריד בתוך כך בין מרכיב המימון למרכיב תמורת המכר.
3. במקרה דנן, אין הראיות שהביא העורר מקימות בסיס מספק והן אינן תומכות בתמורה שנקב וזאת בעיקר נוכח היעדר האסמכתאות עליהם מבוססת ההערכה שבחוות הדעת של השמאית מטעמו. כמו כן, לא גילו הצדדים דעתם שעסקת הקומבינציה כוללת גם עסקת מימון, שכן בעסקת קומבינציה, שאין בה העברת מזומן, אין לדבר על עסקת מימון משמדובר בהחלפת נכס בנכס. מעצם טיבה של עסקת קומבינציה, בתנאים רגילים ומקובלים, לא גלום מרכיב מימון, כמו שלא כלול בה מרכיב של התייקרויות עתידיות בתשומות הבניה.
4. בקביעת שווי המכירה בעסקת קומבינציה יש להביא בחשבון, לעניין "היוון התמורה" את ציפיות הצדדים בעת חתימת ההסכם, כפי שאלו באים לידי ביטוי בהסכם שחתמו. במקרה דנן, עולה מגוף ההסכם כי הצדדים לא ציפו לדחייה מעבר לתקופה המקובלת של ביצוע עסקת קומבינציה אשר מעצם טבעה מגלמת אלמנט של דחייה מסוימת בקבלת התמורה המובאת בחשבון ביום חתימת ההסכם. לפיכך, אין מקום להוון את התמורה.
כב' השופט (בדימ') ע. זמיר
עו"ד ברוך חכים לעורר; עו"ד אמנון סמרה למשיב
03.10.2006
העובדות:
1. העורר, אשר היה בעליה של מקרקעין בחולון, חתם על הסכם עסקת קומבינציה עם קבלן. במסגרת עסקה זו מכר 60% מן הזכויות במקרקעין בתמורה לרכישת 1.2 יחידות דיור על יתרת הזכויות במקרקעין אשר נותרו בבעלותו.
2. הצדדים חלוקים בנוגע לשווי עלות שירותי הבניה אשר יש להביא בחשבון לשם קביעת שווי המכירה של המקרקעין בעסקת הקומבינציה, וכן בשאלה האם על המשיב להוון את עלות שירותי הבניה ליום המכירה בהתחשב בעובדה שבמשך כ-4 שנים לא ניתן היה לממש את הסכם הקומבינציה וכתוצאה מכך התמורה התקבלה בידי המוכר זמן רב לאחר יום המכירה.
3. העורר טוען כי שווי עלות הבניה שקבע המשיב הינו מופרז ואינו תואם את המפרט הטכני של הסכם הקומבינציה; המשיב טוען מצידו כי נטל ההוכחה בעסקת קומבינציה מוטל על כתפי העורר שכן מדובר בעסקה שבסיסה אינו תמורה כספית, אלא בשווי הכסף הדורש הערכה ואומדן.
הערר נדחה.
החלטה:
1. נטל ההוכחה של שווי המכירה בעסקת קומבינציה מוטל על כתפי העורר, שכן מדובר בסוג עסקה אשר מטבעה אינה תמורה מוחלטת אלא הערכה ואומדן.
2. השאלה האם הסכם המכר טומן בחובו עסקה משולבת של מימון ומכר תתבצע על פי אומד דעת הצדדים להסכם. ככל שגילו הצדדים דעתם בהסכם המכר גופו, בין במפורש ובין במשתמע, כי התמורה העתידית מכילה גם מרכיב מימוני וננקטו צעדים בעולם המעשה כנגזר מכך, הרי שיש להוון את התמורה העתידית ולהפריד בתוך כך בין מרכיב המימון למרכיב תמורת המכר.
3. במקרה דנן, אין הראיות שהביא העורר מקימות בסיס מספק והן אינן תומכות בתמורה שנקב וזאת בעיקר נוכח היעדר האסמכתאות עליהם מבוססת ההערכה שבחוות הדעת של השמאית מטעמו. כמו כן, לא גילו הצדדים דעתם שעסקת הקומבינציה כוללת גם עסקת מימון, שכן בעסקת קומבינציה, שאין בה העברת מזומן, אין לדבר על עסקת מימון משמדובר בהחלפת נכס בנכס. מעצם טיבה של עסקת קומבינציה, בתנאים רגילים ומקובלים, לא גלום מרכיב מימון, כמו שלא כלול בה מרכיב של התייקרויות עתידיות בתשומות הבניה.
4. בקביעת שווי המכירה בעסקת קומבינציה יש להביא בחשבון, לעניין "היוון התמורה" את ציפיות הצדדים בעת חתימת ההסכם, כפי שאלו באים לידי ביטוי בהסכם שחתמו. במקרה דנן, עולה מגוף ההסכם כי הצדדים לא ציפו לדחייה מעבר לתקופה המקובלת של ביצוע עסקת קומבינציה אשר מעצם טבעה מגלמת אלמנט של דחייה מסוימת בקבלת התמורה המובאת בחשבון ביום חתימת ההסכם. לפיכך, אין מקום להוון את התמורה.
את פסק הדין המלא תוכלו למצוא בתקדין, המאגר המשפטי הטוב ביותר בישראל, הכולל במנוי אחד מעל ל-500,000 מסמכי פסיקה וחקיקה וכחצי מיליון כתבות עיתון גלובס !!!
http://www.takdin.co.il
http://www.takdin.co.il
