מדיניות צמצום תחולת חוק הגנת הדייר. 

רע"א 4664/06, צארום נ' פרלמוטר ואח'

כב' השופט א. רובינשטיין

עו"ד יהודית ארד, יובל ארד למבקש

17.09.2006

העובדות:

1. המבקש מנהל עסק בתל אביב, אשר שכר אביו מסבם של המשיבים, ואשר הועבר, לאחר מות הסב, בירושה למשיבים; המשיבים הגישו בקשה לפסיקת דמי שכירות לבית-הדין לשכירות בתל אביב. בבקשה עתרו לקבוע מחדש את דמי השכירות בעבור העסק וכן לשחרר את דמי השכירות החלים עליו מן התקרה המרבית הקבועה בסעיף 52א לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב- 1972 (להלן: "החוק"), וזאת על פי תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג- 1983 (להלן: "התקנות").
2. בית הדין קבע כי הנטל להוכיח את אי תשלום דמי המפתח בעבור העסק רובץ לפתחם של המשיבים, אולם נוכח העובדה כי מדובר בהוכחת יסוד שלילי, נטל זה מופחת; מאחר והמבקש לא הוכיח את תשלום דמי המפתח ונקבע כי אין לקבל את טענתו בדבר תשלום דמי המפתח על דרך שיפוץ העסק, התקבלה בקשת המשיבים. ערעור שהגיש המבקש לבית המשפט המחוזי, נדחה.
3. בבקשה זו נטען כי בתי-המשפט קמא קבעו שדמי המפתח לא שולמו שכן המבקש לא הוכיח את עובדת התשלום. זאת, חרף העובדה שנטל השכנוע להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח מוטל על התובעים. כמו כן, נטען כי מחומר הראיות אשר הונח בפני בית הדין עולה כי דמי המפתח עבור העסק שולמו זה מכבר וכי קביעת בית הדין, לפיה בשנת 1936 לא היה נהוג לשלם דמי מפתח, שגויה היא.

הבקשה נדחתה.

החלטה:

1. כאשר מדובר בהוכחת יסוד עובדתי הנושא עימו אופי שלילי, קשה יותר להוכיחו, ועל כן יסתפק בית המשפט בכמות פחותה של ראיות. במקרה דנן, הרימו המבקשים את הנטל המוטל עליהם להוכיח כי ביחס לנכס נשוא הדיון לא שולמו דמי המפתח.
2. ברבות הימים נשתנתה המציאות הכלכלית והחברתית, והדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק. מדיניות זו ראויה היא, ויש מקום לפרשנות מצמצמת של הגנת הדייר.
3. הסרת "תקרת" דמי השכירות מבתי עסק משתלבת במגמה האמורה, אולי מקל וחומר, והיא נועדה כדי לאפשר לבעל הנכס להפיק מהמושכר המוגן, המוחזק על ידיו, דמי שכירות ריאליים. זהו שלב הדרגתי נוסף בנטייה המתמשכת לשחרר בתי עסק ודירות מהגנת הדייר.