ע"א 9617/04, ג'מילה עומר ואח' נ' ד"ר אחמד קאסם סוולים ז"ל ואח'
כבוד הנשיא א' ברק, כבוד השופט ס' ג'ובראן, כבוד השופטת א' חיות
עו"ד אמנון חכימי, עו"ד יצחק אלדר ועו"ד הראל אברהם למערערים; עו"ד מאג'ד ג'נאים ועו"ד מועין חורי למשיב 2
04.06.2006
העובדות:
1. הנכס שבענייננו הינו נכס מקרקעין בשכונת שועפאט במזרח ירושלים (להלן: הנכס), הרשום בלוח התביעות של פקיד ההסדר על שם מוחמד אחמד סוילם (להלן: מוחמד). המשיב 1 טוען, כי רכש נכס מקרקעין שטרם עבר הליכי הסדר מאדם בשם מוחמד אחמד סוילם. העסקה לא נסתיימה ברישום והמשיב 1 אף לא רשם הערת אזהרה לטובתו. סובחי עומר טען אף הוא, כי רכש את אותו נכס מקרקעין ממוחמד. עסקה זו לא נסתיימה אף היא ברישום וסובחי עומר לא רשם הערת אזהרה לטובתו. המשיב 1 טוען, כי שב וחתם על הסכם מכר נוסף עם המשיב 2, לפיו הוא מוכר את המקרקעין למשיב 2. עתה, הן סובחי עומר והן המשיב 1 טוענים, כי זכותם עדיפה להירשם כבעלי הזכויות בנכס המקרקעין. לטענתם, חל על המקרה סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
הערעור התקבל.
החלטה:
1. לכאורה, עולה מטענות הצדדים כי מוחמד נטל על עצמו התחייבות להעביר בעלות בנכס הן למשיב 1 והן למנוח. ברם, בית-המשפט המחוזי לא בחן כלל את קיומן של העסקאות. בנסיבות אלה, לא ניתן לפסוק בשאלה העובדתית הנוגעת לקיומן של העסקאות הנטענות על-ידי הצדדים.
2. בהנחה כי שתי העסקאות אכן התבצעו, הרי שעניין לנו בעסקאות נוגדות. נקודת המוצא להכרעה בין עסקאות נוגדות מצויה בסעיף 9 לחוק המקרקעין, הקובע את עדיפותו של הראשון בזמן, אלא אם כן "השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב". אין חולק כי במקרה דנן, העסקה עם המנוח לא נסתיימה ברישום ומכאן שיש לתת, לכאורה, עדיפות לראשון בזמן, הוא המשיב 1. ואולם, סעיף 9 לחוק המקרקעין אינו עומד לבדו. לצידו חלים עקרונות משפט כלליים ובראשם עקרון תום-הלב.
3. משמעותה של דרישת תום-הלב הינה, כי בעל הזכות יפעיל את זכותו ביושר ובהגינות. הנחת תום-הלב היא, כי בעל הזכות יבטיח את זכותו, אולם ימנע הפעלת הזכות מתוך התעלמות מקיומו של הצד האחר. אשר להחלת עקרון תום-הלב בקשר לעסקאות נוגדות, הן הזכות של בעל העסקה הראשונה והן הזכות של בעל העסקה השנייה כפופות לעיקרון הכללי של תום-הלב. עקרון תום-הלב דורש, כי בעל העסקה הראשונה יפעל בהגינות, תוך התחשבות בציפייה הסבירה של בעל העסקה השנייה. על-כן נגזר מעקרון תום-הלב, כי בעל העסקה הראשונה יעשה ככל יכולתו לתת פומבי לעסקה בדרך של רישום הערת אזהרה ובכך ימנע את כניסתם של מתקשרים פוטנציאליים להתקשרות עם המוכר.
4. על רקע זה, ברי כי הכרעה בשאלת הזכויות בנכס מחייבת, לבד מבירור עצם קיומן של העסקאות, גם בירור השאלה האם בנסיבות העניין יש לסייג את זכותו של בעל העסקה הראשונה בזמן מפני השני בזמן, משום שעמידתו על זכויותיו בנכס אינה עולה בקנה אחד עם עקרון תום הלב.
5. בחינת קיומן של העסקאות בין הרוכשים לבין מוחמד; בחינת רישום המקרקעין בפנקסי המקרקעין באותה העת; בחינת השאלה האם מי מהצדדים החזיק בנכס ובחינת תום-הלב של כל אחד מהרוכשים והאפשרות ליתן פומביות לעסקאות מפני רוכשים פוטנציאליים, טעונים בירור עובדתי ומשפטי. התיק יוחזר לביהמ"ש המחוזי.
כבוד הנשיא א' ברק, כבוד השופט ס' ג'ובראן, כבוד השופטת א' חיות
עו"ד אמנון חכימי, עו"ד יצחק אלדר ועו"ד הראל אברהם למערערים; עו"ד מאג'ד ג'נאים ועו"ד מועין חורי למשיב 2
04.06.2006
העובדות:
1. הנכס שבענייננו הינו נכס מקרקעין בשכונת שועפאט במזרח ירושלים (להלן: הנכס), הרשום בלוח התביעות של פקיד ההסדר על שם מוחמד אחמד סוילם (להלן: מוחמד). המשיב 1 טוען, כי רכש נכס מקרקעין שטרם עבר הליכי הסדר מאדם בשם מוחמד אחמד סוילם. העסקה לא נסתיימה ברישום והמשיב 1 אף לא רשם הערת אזהרה לטובתו. סובחי עומר טען אף הוא, כי רכש את אותו נכס מקרקעין ממוחמד. עסקה זו לא נסתיימה אף היא ברישום וסובחי עומר לא רשם הערת אזהרה לטובתו. המשיב 1 טוען, כי שב וחתם על הסכם מכר נוסף עם המשיב 2, לפיו הוא מוכר את המקרקעין למשיב 2. עתה, הן סובחי עומר והן המשיב 1 טוענים, כי זכותם עדיפה להירשם כבעלי הזכויות בנכס המקרקעין. לטענתם, חל על המקרה סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
הערעור התקבל.
החלטה:
1. לכאורה, עולה מטענות הצדדים כי מוחמד נטל על עצמו התחייבות להעביר בעלות בנכס הן למשיב 1 והן למנוח. ברם, בית-המשפט המחוזי לא בחן כלל את קיומן של העסקאות. בנסיבות אלה, לא ניתן לפסוק בשאלה העובדתית הנוגעת לקיומן של העסקאות הנטענות על-ידי הצדדים.
2. בהנחה כי שתי העסקאות אכן התבצעו, הרי שעניין לנו בעסקאות נוגדות. נקודת המוצא להכרעה בין עסקאות נוגדות מצויה בסעיף 9 לחוק המקרקעין, הקובע את עדיפותו של הראשון בזמן, אלא אם כן "השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב". אין חולק כי במקרה דנן, העסקה עם המנוח לא נסתיימה ברישום ומכאן שיש לתת, לכאורה, עדיפות לראשון בזמן, הוא המשיב 1. ואולם, סעיף 9 לחוק המקרקעין אינו עומד לבדו. לצידו חלים עקרונות משפט כלליים ובראשם עקרון תום-הלב.
3. משמעותה של דרישת תום-הלב הינה, כי בעל הזכות יפעיל את זכותו ביושר ובהגינות. הנחת תום-הלב היא, כי בעל הזכות יבטיח את זכותו, אולם ימנע הפעלת הזכות מתוך התעלמות מקיומו של הצד האחר. אשר להחלת עקרון תום-הלב בקשר לעסקאות נוגדות, הן הזכות של בעל העסקה הראשונה והן הזכות של בעל העסקה השנייה כפופות לעיקרון הכללי של תום-הלב. עקרון תום-הלב דורש, כי בעל העסקה הראשונה יפעל בהגינות, תוך התחשבות בציפייה הסבירה של בעל העסקה השנייה. על-כן נגזר מעקרון תום-הלב, כי בעל העסקה הראשונה יעשה ככל יכולתו לתת פומבי לעסקה בדרך של רישום הערת אזהרה ובכך ימנע את כניסתם של מתקשרים פוטנציאליים להתקשרות עם המוכר.
4. על רקע זה, ברי כי הכרעה בשאלת הזכויות בנכס מחייבת, לבד מבירור עצם קיומן של העסקאות, גם בירור השאלה האם בנסיבות העניין יש לסייג את זכותו של בעל העסקה הראשונה בזמן מפני השני בזמן, משום שעמידתו על זכויותיו בנכס אינה עולה בקנה אחד עם עקרון תום הלב.
5. בחינת קיומן של העסקאות בין הרוכשים לבין מוחמד; בחינת רישום המקרקעין בפנקסי המקרקעין באותה העת; בחינת השאלה האם מי מהצדדים החזיק בנכס ובחינת תום-הלב של כל אחד מהרוכשים והאפשרות ליתן פומביות לעסקאות מפני רוכשים פוטנציאליים, טעונים בירור עובדתי ומשפטי. התיק יוחזר לביהמ"ש המחוזי.
את פסק הדין המלא תוכלו למצוא בתקדין, המאגר המשפטי הטוב ביותר בישראל, הכולל במנוי אחד מעל ל-500,000 מסמכי פסיקה וחקיקה וכחצי מיליון כתבות עיתון גלובס !!!
http://www.takdin.co.il
http://www.takdin.co.il
