עמ"נ 1002/05, אספן נדל"ן בע"מ נ' מנהל הארנונה - עיריית נצרת עלית
כב' השופט י. כהן
18.11.2005
העובדות:
1. המערערת הינה חברת בנייה, אשר בנתה מבנה מסחרי. במסגרת בניית המבנה, ועל מנת לחסוך בעלויות בהמשך, נבנתה בקומה העליונה הכנה לאולם (להלן: "הנכס"), אשר נבנה ברמת מעטפת ללא דלתות או חלונות.
2. הנכס מחויב בארנונה בעלות מלאה, ככל נכס עסקי אחר במבנה אשר בנייתו הושלמה ונמצא בשימוש, ובשל כך השיגה המערערת בפני המשיב על החיוב. ההשגה נדחתה, והמערערת הגישה כתב ערר על ההחלטה. וועדת הערר דחתה אף היא את הערר והותירה את חיובי הארנונה על כנם.
3. המערערת טוענת כי היה הנכס אינו מהווה 'בניין' בהתאם למצבו הפיסי, ואינו ראוי לשימוש. לטענתה, מבחני הפסיקה קבעו כי שילוב בין המבחן הפונקציונאלי למבחן הפורמאלי הם שיקבעו מתי הושלמה בנייתו של מבנה כדי תחילת גביית ארנונה. במקרה זה הנכס במצב בו לא הושלמה בנייתו, ועל כן הוא צריך להיות פטור מתשלום ארנונה.
4. המערערת מוסיפה כי רשאית היא להימנע מהשלמת בניית נכס משיקולים עסקיים וכחלק מתכנון מס. ולחילופין, טוענת כי אף אם יש להטיל על הנכס תשלום ארנונה, הרי שתשלום זה צריך להיות על פי התעריף הנמוך ביותר.
5. המשיב טוען מנגד כי אין הצדקה להענקת פטור מארנונה כללית על בסיס נכס שאינו בשימוש, וזאת לפי מבחן השימוש, הבוחן שימוש בפועל ו/או שימוש אפשרי בנכס. כמו כן, לא הרימה המערערת את הנטל להוכחת העדר אפשרות שימוש בנכס.
הערעור התקבל בחלקו.
החלטה:
1. ההלכה בעניין התערבותו של בית המשפט בקביעת אמות המידה להטלת ארנונה לא שללה האפשרות להתערבות בית המשפט אלא הגבילה אותה למקרים חריגים. לבית המשפט סמכות לדון בענייני ארנונה כאשר מתעוררת שאלה עובדתית ומשפטית מהותית.
2. הסמכות החוקית לגביית ארנונה מעוגנת בסעיף 8 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג - 1992 (להלן: "חוק ההסדרים") המתיר למועצת הרשות המקומית להטיל ארנונה כללית על בניין בתחום שיפוטה של רשות המקומית. סעיף 7 לחוק ההסדרים מפנה להגדרת 'בניין' שבסעיף 269 לפקודת העיריות, הקובע כי גם חלק מבניין מהווה בניין.
3. קיימים מספר מבחנים ל"גמר בנייה" של בניין: מבחן עיקרי שהוא המבחן ה"פונקציונאלי" על פיו מגיעה בניית בניין לסיומה כאשר הוא ראוי לשימוש, כלומר: הבניין כולל את כל התשתיות החיוניות למטרה שלה הוא נועד. בנוסף למבחן זה קיימים שני מבחני משנה - מבחן פורמאלי על פיו מגיעה בניית דירה לסיומה ביום הוצאת תעודת גמר לפי חוק התכנון והבנייה, ומבחן מעשי, על פיו מגיעה בניית בניין לסיומה ביום התחלת השימוש בפועל.
4. התנאי להשתת ארנונה הוא קיומו של המבחן הראשי. בניין אשר בנייתו טרם נסתיימה, והוא אינו ראוי לשימוש אינו בגדר 'בניין'. ואילו אם הבניין ראוי לשימוש אזי יש להשית בגינו ארנונה, בין אם הוצאה בגינו תעודת גמר ובין אם החלו להשתמש בו.
5. נכס שאינו ראוי למגורים, פרוץ, מוזנח, ללא שימוש וללא אפשרות שימוש אינו מוגדר כמבנה, אולם מבנה אף שאינו בשימוש ואינו מיושב אינו חדל להיות בנין ובלבד שהוא עדיין ראוי לשימוש.
6. במקרה דנן, לא קמה חובה לתשלום ארנונה בסיווג אשר סיווג המשיב. במועדים הרלוונטיים, גם אם התקיים המבחן הפורמאלי, לא התקיים המבחן הפונקציונאלי. הנכס אינו משמש לחנות או מסחר ולא יכול לשמש ככזה במצבו דהיום. על הרשות המקומית החובה לפעול לפי הוראות המחוקק בסעיף 8 לחוק ההסדרים לעניין הטלת ארנונה כללית ולסווג הנכסים לפי סוגם, שימושם ומקומם.
כב' השופט י. כהן
18.11.2005
העובדות:
1. המערערת הינה חברת בנייה, אשר בנתה מבנה מסחרי. במסגרת בניית המבנה, ועל מנת לחסוך בעלויות בהמשך, נבנתה בקומה העליונה הכנה לאולם (להלן: "הנכס"), אשר נבנה ברמת מעטפת ללא דלתות או חלונות.
2. הנכס מחויב בארנונה בעלות מלאה, ככל נכס עסקי אחר במבנה אשר בנייתו הושלמה ונמצא בשימוש, ובשל כך השיגה המערערת בפני המשיב על החיוב. ההשגה נדחתה, והמערערת הגישה כתב ערר על ההחלטה. וועדת הערר דחתה אף היא את הערר והותירה את חיובי הארנונה על כנם.
3. המערערת טוענת כי היה הנכס אינו מהווה 'בניין' בהתאם למצבו הפיסי, ואינו ראוי לשימוש. לטענתה, מבחני הפסיקה קבעו כי שילוב בין המבחן הפונקציונאלי למבחן הפורמאלי הם שיקבעו מתי הושלמה בנייתו של מבנה כדי תחילת גביית ארנונה. במקרה זה הנכס במצב בו לא הושלמה בנייתו, ועל כן הוא צריך להיות פטור מתשלום ארנונה.
4. המערערת מוסיפה כי רשאית היא להימנע מהשלמת בניית נכס משיקולים עסקיים וכחלק מתכנון מס. ולחילופין, טוענת כי אף אם יש להטיל על הנכס תשלום ארנונה, הרי שתשלום זה צריך להיות על פי התעריף הנמוך ביותר.
5. המשיב טוען מנגד כי אין הצדקה להענקת פטור מארנונה כללית על בסיס נכס שאינו בשימוש, וזאת לפי מבחן השימוש, הבוחן שימוש בפועל ו/או שימוש אפשרי בנכס. כמו כן, לא הרימה המערערת את הנטל להוכחת העדר אפשרות שימוש בנכס.
הערעור התקבל בחלקו.
החלטה:
1. ההלכה בעניין התערבותו של בית המשפט בקביעת אמות המידה להטלת ארנונה לא שללה האפשרות להתערבות בית המשפט אלא הגבילה אותה למקרים חריגים. לבית המשפט סמכות לדון בענייני ארנונה כאשר מתעוררת שאלה עובדתית ומשפטית מהותית.
2. הסמכות החוקית לגביית ארנונה מעוגנת בסעיף 8 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג - 1992 (להלן: "חוק ההסדרים") המתיר למועצת הרשות המקומית להטיל ארנונה כללית על בניין בתחום שיפוטה של רשות המקומית. סעיף 7 לחוק ההסדרים מפנה להגדרת 'בניין' שבסעיף 269 לפקודת העיריות, הקובע כי גם חלק מבניין מהווה בניין.
3. קיימים מספר מבחנים ל"גמר בנייה" של בניין: מבחן עיקרי שהוא המבחן ה"פונקציונאלי" על פיו מגיעה בניית בניין לסיומה כאשר הוא ראוי לשימוש, כלומר: הבניין כולל את כל התשתיות החיוניות למטרה שלה הוא נועד. בנוסף למבחן זה קיימים שני מבחני משנה - מבחן פורמאלי על פיו מגיעה בניית דירה לסיומה ביום הוצאת תעודת גמר לפי חוק התכנון והבנייה, ומבחן מעשי, על פיו מגיעה בניית בניין לסיומה ביום התחלת השימוש בפועל.
4. התנאי להשתת ארנונה הוא קיומו של המבחן הראשי. בניין אשר בנייתו טרם נסתיימה, והוא אינו ראוי לשימוש אינו בגדר 'בניין'. ואילו אם הבניין ראוי לשימוש אזי יש להשית בגינו ארנונה, בין אם הוצאה בגינו תעודת גמר ובין אם החלו להשתמש בו.
5. נכס שאינו ראוי למגורים, פרוץ, מוזנח, ללא שימוש וללא אפשרות שימוש אינו מוגדר כמבנה, אולם מבנה אף שאינו בשימוש ואינו מיושב אינו חדל להיות בנין ובלבד שהוא עדיין ראוי לשימוש.
6. במקרה דנן, לא קמה חובה לתשלום ארנונה בסיווג אשר סיווג המשיב. במועדים הרלוונטיים, גם אם התקיים המבחן הפורמאלי, לא התקיים המבחן הפונקציונאלי. הנכס אינו משמש לחנות או מסחר ולא יכול לשמש ככזה במצבו דהיום. על הרשות המקומית החובה לפעול לפי הוראות המחוקק בסעיף 8 לחוק ההסדרים לעניין הטלת ארנונה כללית ולסווג הנכסים לפי סוגם, שימושם ומקומם.
את פסק הדין המלא תוכלו למצוא בתקדין, המאגר המשפטי הטוב ביותר בישראל, הכולל במנוי אחד מעל ל-500,000 מסמכי פסיקה וחקיקה וכחצי מיליון כתבות עיתון גלובס !!!
http://www.takdin.co.il
http://www.takdin.co.il
