דוקטרינת ביצוע בקירוב 

פירעון פוליסת ביטוח שהונפקה מכוח סעיף 2(ב) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה - 1974


בש"א 1053/01, עו"ד עדי כהן בתפקידו ככונס נכסים של חברת רמת שלומי בע"מ נ' שללי ואח'

השופטת ו' אלשיך

עו"ד ר' זלצמן למבקש; עו"ד י' פישר, עו"ד ש' כהן ועו"ד א' ולרשטיין למשיבים

29.11.2004

העובדות:
המבקש מונה לכונס נכסיה (להלן: הכונס) של המבקשת (להלן: החברה) 3.12.00. עובר לקריסתה הכלכלית, עסקה החברה בהקמת פרוייקט נדל"ן. המשיבים רכשו דירות בפרוייקט באמצעות הלוואה שנטלו מהמשיב 5 (להלן: הבנק). בהתאם לסעיף 2(ב) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (להלן: החוק) הנפיקה חברת הביטוח לרוכשי הדירות פוליסות ביטוח בגין אותו חלק מסכומי התמורה החוזיים ששולמו לחברה באמצעות הלוואות מהבנק. הרוכשים לא עמדו בתשלומי המשכנתא וראש ההוצאה לפועל בחיפה מינה את המשיבות 6 ו-7 לכונסות על דירות הרוכשים, וזאת לבקשת הבנק. הדירות שנרכשו על ידי הרוכשים תוכננו להיבנות במסגרת שלב ג' בפרויקט. הכונס החליט שביצוע חלק זה אינו כדאי מבחינה כלכלית והציע לרוכשים לקבל דירות חלופיות בחלקים אחרים של הפרויקט. הרוכשים לא הגיבו להצעת כונס הנכסים. בבקשה זו, מבקש הכונס כי יותר לו לפעול בהתאם להצעתו, וזאת על בסיס דוקטרינת "ביצוע בקירוב" החוזית לפיה מקום שביצועו של חוזה כלשונו בלתי אפשרי, זכאי הנפגע לתחליף קרוב ככל האפשר למה שהובטח לו על פי החוזה.

החלטה:
א. הזכות לאכיפת חוזה קבועה בסעיפים 3, 4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה במקרה דנן, אין טעם להידרש לשאלה האם הדוקטרינה חל גם על מפר חוזה שכן, המפרה הנה חדלת פירעון ועניינם של יתר נושיה, אשר נפגעו גם הם כתוצאה מקריסתה הוא זה שעומד על הפרק. במקרה דנן אין כל פער בשווי הדירות החלופיות וממילא התחייב כונס הנכסים לשפות את הרוכשים בסך הפרש המחיר. עוד יש לציין כי לרוכשים אין עניין בדירות עצמן אלא לבנק עניין בדירות כבטוחה להבטחת חובות הרוכשים.
ב. הסוגיה השנייה לה נדרש ביהמ"ש הינה, האם ביצוע בקירוב על דרך של מסירת דירה חלופית יש בו כדי להקים עילה לפירעון ערובות חוק המכר. תכלית החוק הנה הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות למקרה בו נקלע הקבלן המוכר לחדלות פירעון ואין באפשרותו לספק את הדירה בה השקיעו הם את מיטב כספם. מרגע שנקלעה החברה לחדלות פירעון, לא היא שעומדת עוד אל מול רוכשי הדירות שנפגעו מהפרת החוזה עמה, אלא הנושים האחרים. ככל שהדבר נוגע למימוש ערובת חוק המכר, הרי שמי שייפגע ממימוש הערובה הינו הערב, ולענייננו, חברת הביטוח. במקרה כזה יש לבחון איזה חלק מהתחייבויותיה המופרות של החברה חוסות תחת הגנת הערובה וזוכות למעשה למעמד של חוב מובטח שיש לו עדיפות על פני יתר חובות החברה, ואלה מן ההתחייבויות אינן מקימות אלא עילה לתביעת חוב "רגילה".
ג. במקרה דנן נקבע, כי אין מקום להורות על פירעון פוליסות הביטוח. הבנק צפוי לקבל דירות הזהות בשוויין ובתכונותיהן לדירות שהחברה התחייבה למסור לו, וגם אם לא יקבל את אותן הדירות ממש, הרי ש"אבדן ההשקעה" בוודאי אין כאן. כמו כן, אין במסירת דירות חלופיות משום אי התאמה חריגה העולה כדי אי מסירה, באופן המקים עילה לפדיון הפוליסות, והדברים נכונים שבעתיים נוכח העובדה כי לבנק אין כל עניין ממשי בזהות הדירות, אלא בערכן.

הבקשה נתקבלה