רכישת מקרקעין מנוכל שאינו בעלי הדירה 

אחריות עורכי הדין שערכו את החוזה למכירת המקרקעין כיוון שלא זיהו כנדרש את המוכר


ת"א 1167/99 , לרנר נ' עו"ד ישראל הדר ואח'

השופט י' כהן

עו"ד י' ברמור ואח' לתובעת; עו"ד הוד, סוקול ואח', עו"ד ע' בן חיים, עו"ד ר' הראלי ועו"ד י' בר מור לנתבעים.

30.03.2003

העובדות:
התובעת התקשרה בחוזה לשם רכישת דירה. מוכר הדירה התעקש שעורך דין מטעמו יערוך את ההסכם בין הצדדים (נתבע מס' 1). עורך הדין מסר את הטיפול בהסכם לעורך דין שכיר שעבד במשרדו (נתבע מס' 2). ליתר ביטחון ביקשה התובעת מעורך דין מטעמה לבחון את פרטי ההסכם (נתבע מס' 3). בסוף חודש יוני 1996 קיבלה התובעת את החזקה בדירה אולם, במהרה הסתבר לה כי הדירה נמכרה לה על ידי נוכל ולא על ידי בעליה האמיתיים. בעקבות ההליכים המשפטיים הושבה הדירה הנ"ל לבעליה המקוריים. על כן, התובעת תובעת מכל הנתבעים לפצותה על נזקיה בסך כ- 1.5 מליון ש"ח שנגרמו עקב רשלנותם.

החלטה:
א. אשר לנתבעים מס' 1 ו- 2 (עורכי הדין), כיוון שהמוכר לא היה לקוח קבוע במשרדם היה עליהם לזהותו כראוי בעת שהחתימו אותו על חוזה המכר. לטענתם, המוכר הציג בפניהם תעודת זהות שנראתה תקינה ולכן בזאת יצאו ידי חובתם. נתבע מס' 2 הודה בעדותו כי בתעודת הזהות שהציג המוכר הוא נראה עם משקפי ראייה ואילו במעמד החתימה הוא לא הרכיב משפיים. לשאלתו בדבר הסיבה בגינה המוכר לא הרכיב משקפיים, ענה המוכר כי הוא מרכיב עדשות מגע. תקנות המקרקעין (נוהל ורישום) קובעות כי ניתן לזהות צד לעסקה באמצעות דרכון או תעודת זהות ואין צורך בתעודה נוספת אולם, בנסיבות בהן מתעורר חשש אצל עורך הדין, היה על הנתבעים לבקש לזהות את המוכר באמצעות תעודה נוספת.
ב. כמו כן, עורכי הדין ידעו כי בעת עריכת החוזה ישנו שוכר שמתגורר בנכס. חוזה המכר שתק בכל הנוגע למעמדו של השוכר בעקבות מכירת הדירה. דבר זה לא עורר אצל עורכי הדין כל חשד. במידה והיו פונים לשוכר הדירה בעצמם, ייתכן שהיו מגלים כי המוכר אינו בעלי הדירה האמיתי.
ג. בין התובעת לנתבע מס' 3 (עורך הדין מטעמה) התגלעה מחלוקת. לגישתה עורך הדין נשכר על ידה כדי להזהירה מכל סכנה הצפויה לה בעסקת המכר, עורך הדין לא נכח במעמד כריתת החוזה ולפיכך, התרשל בתפקידו ואחראי לנזקיה. לטענת עורך הדין, הוא נשכר על ידי התובעת אך ורק בכדי לבחון את תניות החוזה הספציפי מבחינה משפטית. ביהמ"ש קיבל את טענת עורך הדין לאור חומר הראיות שבפניו ולכן מצא כי לא התרשל.
ד. ביהמ"ש דחה גם כן את התביעה כנגד מתווכת הדירות ששידכה בין הצדדים. תפקידה של מתווכת הנה להפגיש בין הצדדים בלבד ולא לבחון את מעמד הצדדים, מצב המקרקעין וכד'. ביהמ"ש אבחן את נסיבות המקרה דנן מפרשת דדון (ע"א 166/77) בה הוטלה אחריות על מתווך דירות לבחון את זהות הצדדים לעסקה. לגישת ביהמ"ש במקרה בפרשת דדון מתווך הדירות היה מעורב באופן מוחלט בעסקה, ניהל את המו"מ ואף ערך את זכרון הדברים. לעומת זאת, במקרה דנן למתווכת הדירות היה שמור תפקיד מסורתי של הגורם שרק מפגיש את הצדדים. לפיכך, ביהמ"ש מצא כי מתווכת הדירות לא התרשלה.

התביעה נתקבלה בחלקה ונפסקו לתובעת כ-1 מיליון ש"ח פיצויים מטעם נתבעים 1 ו-2.