1.זיכרון דברים
דירת המגורים היא בדרך כלל הנכס היקר ביותר של האדם ועסקת הרכישה היא לרוב אחת מהעסקאות היקרות והמשמעותיות ביותר שעשה בימי חייו.
זיכרון דברים הוא סיכום תנאי העסקה שנעשה בין הצדדים כאקט מקדים לחתימה על הסכם הרכישה.
על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב ולכן זכרון דברים כמוהו כחוזה רכישה לכל דבר.
מה מומלץ?
מומלץ שלא לחתום על זכרון דברים בעסקאות מקרקעין, שכן חתימה כזו מהווה התחייבות חוזית לכל דבר וזאת לרוב לפני שסיימתם את כל הבדיקות שחובה לבצע לפני ההתקשרות בחוזה רכישה (כגון קיומו של שעבוד או משכון הרובץ על הדירה).
2.טאבו
תנאי לתקפותה של זכות במקרקעין היא רישומה בפנקסי המקרקעין.
הצורך ברישום נובע מכך שהזכות הקניינית היא זכות תקפה כלפי כל העולם.
רישום הזכות נעשה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) המנהלת הרישום בפנקסי המקרקעין.
מיד לאחר חתימת חוזה הרכישה יש לסור לטאבו לצורך רשום הערת אזהרה לטובת הרוכש ומאוחר יותר יש להגיש לטאבו את שטרי המכר שנחתמו על ידי הצדדים לעסקה ולרשום את הזכות.
על מה לשים לב?
הפעולות המבוצעות בטאבו הן פעולות הרישום של העסקה לכן יש לבצען בדקדקנות ולהקפיד על הוצאת נסח טאבו, רישום העברת אזהרה ורישום זכויות הרוכש.
3.נסח טאבו
אישור המתקבל מלשכת רישום המקרקעין וכולל בחובו את כל פרטי הנכס, לרבות זהות הבעלים וקיומם של שעבודים ו/או הגבלות על הבעלות כדון הערת אזהרה, זיקות הנאה וכו'.
חשוב ביותר לעיין בנסח טאבו לגבי הנכס הנרכש לפני החתימה על חוזה הרכישה, על מנת לוודא כי הנכס רשום על שם המוכר וכי אין עליו שעבודים ו/או הגבלות על הבעלות שלא דווחו על ידי המוכר.
ממה להיזהר?
יש לעיין היטב בנסח הטאבו, ולהתעכב על כל פרט הרשום בו והכל לפני החתימה על הסכם הרכישה. העדר תשומת לב לפרטי הרישום עלולה לגרום ל"תאונות" משפטיות ולמקרים בהם תעשה עסקה בנכס שאינו רשום על שם מוכרו או לחילופין בנכס שרשומים לגביו משכנתא או עיקול הרשומים לטובת צד ג' ושהמוכר לא דיווח על קיומם.
4.אישור זכויות
כאשר הנכס אינו רשום בטאבו, כי אם בספרי מינהל מקרקעי ישראל בלבד (או בחברה משכנת), אזי יש לדרוש מהמוכר שיציג אישור זכויות מהמינהל (או מהחברה המשכנת), אשר כולל בחובו את כל הפרטים החשובים לגבי הנכס.
ממה להיזהר?
ההערות הנ"ל הנוגעות לנסח הטאבו נכונות גם לעניין אישור הזכויות.
5.בעלות
בעלות היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם, ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות על פי דין או על פי הסכם.
הבעלות הינה הזכות החזקה ביותר מבחינה קיניינית המקנה לבעליה את מירב הזכויות שניתן להעניק במקרקעין.
6.חכירה
זכות זו הינה למעשה זכות שכירות ארוכת טווח.
על פי חוק המקרקעין שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה", ושכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".
כאשר המדינה היא הבעלים של המקרקעין, החכירה מעוגנת בהסכם מול מינהל מקרקעי ישראל (המופקד על ניהול מקרקעי המדינה) בו נקבעו תנאי החכירה.
באם הרוכש מבקש לרכוש זכות חכירה, עליו לפנות למינהל מקרקעי ישראל או לחברה משכנת אחרת בה רשומה זכותו של המוכר ולעיין היטב במסמכי החכירה בהם נקבעה תקופת החכירה, התנאים להעברת זכויות החכירה וכד'.
כך יש לבחון, כי זכות החכירה הנרכשת אינה עומדת להסתיים בקרוב באופן שמעקר כל כדאיות כלכלית ברכישת הדירה, ולוודא כי ניתן יהיה להעביר בעתיד את זכויות החכירה בדירה (קרי, למכור בעתיד את הדירה) לצד ג' ללא הגבלות.
למה יש לשים לב?
המשמעות של סיום תקופת החכירה היא רבה ביותר, שכן לאחר סיום תקופת החכירה יהיה צורך בחידושה ובתשלום דמי חכירה מהוונים למינהל המסתכמים בסכומים גבוהים, ולכן יתכן ובמצב זה אין כדאיות כלכלית לרכוש את הנכס.
7.חכירה מהוונת
חכירה בגינה שולמו דמי חכירה מראש לכל תקופת החכירה. במקרה כזה קיים פטור מתשלום דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל המשולם בדרך כלל לצורך קבלת אישור המינהל להעברת הזכויות בנכס. כיום רוב הנכסים המוחכרים על ידי המינהל מוחכרים בחכירה מהוונת.
8.משכנתא
משכנתא היא משכון של מקרקעין, כך שהנכס הופך להיות ערובה לבעל חוב.
הממשכן הוא בעל הזכות במקרקעין והמלווה (לרוב זהו הבנק או חברת ביטוח אם כי לא בהכרח) הוא בעל המשכנתא.
הלווה מעמיד את המקרקעין כבטוחה לפרעון חובו, כך שאם לא יעמוד בחיוביו רשאי יהיה המלווה לממש את הנכס ולגבות את החוב.
למה לשים לב?
יש לבדוק האם רשומות בנסח הטאבו הערות אזהרה לטובת הגורם שמישכן את המקרקעין. בנוסף יש לבצע בדיקה נוספת גם ברשם המשכונות.
9.משכון-
מקום בו הנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין, ניתן לרשום מישכון על הזכויות בו ברשם המשכונות.
10.מס רכישה
כשמו כן הוא, מס שמשולם לקופת המדינה בגין עסקת הרכישה, ומוטל על כל רוכש דירה למגורים.
שיעור מס הרכישה נקבע באופן פרוגרסיבי והוא מחושב באחוז מסויים משווי הרכישה.
מדרגות המס הינן- 0%, 3.5% ו- 5%.
התשלום על פי מדרגות המס מותנה במספר הדירות שיש לרוכש הדירה, היינו, האם בבעלותו דירה נוספת על זו שרוכש או שהדירה הנרכשת היא דירתו היחידה בישראל.
למה לשים לב?
אי תשלום מיסי המקרקעין במועד יגרור חיוב בהפרשי הצמדה, ריבית וקנסות. בנוסף, עד שלא ישולמו מיסי המקרקעין ולא יתקבל אישור מאת רשויות המס על התשלום (או על פטור מתשלום), לא ניתן יהיה לבצע את רישום הזכויות בטאבו. מאחר וכתנאי להשלמת הרישום יש להציג בטאבו במועד רישום העיסקה אישור על תשלום מיסי המקרקעין.
11.הערת אזהרה
כאשר אדם התחייב לעשות עסקה במקרקעין, הוא זכאי לרשום בלשכת רישום המקרקעין, הערת אזהרה לטובתו האוסרת לעשות עסקה מנוגדת באותם המקרקעין, וזאת במטרה שצדדים שלישיים יוכלו לדעת כי נעשתה עסקה לגבי המקרקעין המסוימים ולהגן על רוכש הזכות מפני עסקאות נוגדות.
רוכש הדירה יסור מיד לאחר חתימת חוזה הרכישה לטאבו וירשום הערת אזהרה על המקרקעין, כדי שידעו כולם כי נעשתה בהם עיסקה וימנע סיכון של עשיית עסקאות נוגדות במקרקעין.
לאחר רישום הערת האזהרה, לא ניתן יהיה לרשום עסקה אחרת במקרקעין הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הרוכש או באישור בית המשפט.
כאשר הרוכש מבקש לקבל משכנתא מהבנק, ידרוש הבנק טרם קבלת ההלוואה כי תרשם לטובתו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.
12.מש"ח- הצהרת מיסוי
רוכש דירת מגורים חייב להצהיר, תוך 30 יום, על רכישת הדירה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי, שהדירה בתחומו. לאחר מכן יקבל שומת מס רכישה, שיש לשלמה עד המועד הנקוב בה.
אם רוכש הדירה ייחשב את מס הרכישה בעצמו יהיה רשאי להגיש הצהרה למשרד האזורי בצרוף תשלום המס שחישב - תוך 50 יום מיום הרכישה.
כל איחור בתשלום יגרום חיוב בהפרשי הצמדה, ריבית וקנס.
יום הרכישה נחשב היום שבו נחתם הסכם המכר.
האמור אינו בבחינת יעוץ משפטי.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
דירת המגורים היא בדרך כלל הנכס היקר ביותר של האדם ועסקת הרכישה היא לרוב אחת מהעסקאות היקרות והמשמעותיות ביותר שעשה בימי חייו.
זיכרון דברים הוא סיכום תנאי העסקה שנעשה בין הצדדים כאקט מקדים לחתימה על הסכם הרכישה.
על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב ולכן זכרון דברים כמוהו כחוזה רכישה לכל דבר.
מה מומלץ?
מומלץ שלא לחתום על זכרון דברים בעסקאות מקרקעין, שכן חתימה כזו מהווה התחייבות חוזית לכל דבר וזאת לרוב לפני שסיימתם את כל הבדיקות שחובה לבצע לפני ההתקשרות בחוזה רכישה (כגון קיומו של שעבוד או משכון הרובץ על הדירה).
2.טאבו
תנאי לתקפותה של זכות במקרקעין היא רישומה בפנקסי המקרקעין.
הצורך ברישום נובע מכך שהזכות הקניינית היא זכות תקפה כלפי כל העולם.
רישום הזכות נעשה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) המנהלת הרישום בפנקסי המקרקעין.
מיד לאחר חתימת חוזה הרכישה יש לסור לטאבו לצורך רשום הערת אזהרה לטובת הרוכש ומאוחר יותר יש להגיש לטאבו את שטרי המכר שנחתמו על ידי הצדדים לעסקה ולרשום את הזכות.
על מה לשים לב?
הפעולות המבוצעות בטאבו הן פעולות הרישום של העסקה לכן יש לבצען בדקדקנות ולהקפיד על הוצאת נסח טאבו, רישום העברת אזהרה ורישום זכויות הרוכש.
3.נסח טאבו
אישור המתקבל מלשכת רישום המקרקעין וכולל בחובו את כל פרטי הנכס, לרבות זהות הבעלים וקיומם של שעבודים ו/או הגבלות על הבעלות כדון הערת אזהרה, זיקות הנאה וכו'.
חשוב ביותר לעיין בנסח טאבו לגבי הנכס הנרכש לפני החתימה על חוזה הרכישה, על מנת לוודא כי הנכס רשום על שם המוכר וכי אין עליו שעבודים ו/או הגבלות על הבעלות שלא דווחו על ידי המוכר.
ממה להיזהר?
יש לעיין היטב בנסח הטאבו, ולהתעכב על כל פרט הרשום בו והכל לפני החתימה על הסכם הרכישה. העדר תשומת לב לפרטי הרישום עלולה לגרום ל"תאונות" משפטיות ולמקרים בהם תעשה עסקה בנכס שאינו רשום על שם מוכרו או לחילופין בנכס שרשומים לגביו משכנתא או עיקול הרשומים לטובת צד ג' ושהמוכר לא דיווח על קיומם.
4.אישור זכויות
כאשר הנכס אינו רשום בטאבו, כי אם בספרי מינהל מקרקעי ישראל בלבד (או בחברה משכנת), אזי יש לדרוש מהמוכר שיציג אישור זכויות מהמינהל (או מהחברה המשכנת), אשר כולל בחובו את כל הפרטים החשובים לגבי הנכס.
ממה להיזהר?
ההערות הנ"ל הנוגעות לנסח הטאבו נכונות גם לעניין אישור הזכויות.
5.בעלות
בעלות היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם, ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות על פי דין או על פי הסכם.
הבעלות הינה הזכות החזקה ביותר מבחינה קיניינית המקנה לבעליה את מירב הזכויות שניתן להעניק במקרקעין.
6.חכירה
זכות זו הינה למעשה זכות שכירות ארוכת טווח.
על פי חוק המקרקעין שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה", ושכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".
כאשר המדינה היא הבעלים של המקרקעין, החכירה מעוגנת בהסכם מול מינהל מקרקעי ישראל (המופקד על ניהול מקרקעי המדינה) בו נקבעו תנאי החכירה.
באם הרוכש מבקש לרכוש זכות חכירה, עליו לפנות למינהל מקרקעי ישראל או לחברה משכנת אחרת בה רשומה זכותו של המוכר ולעיין היטב במסמכי החכירה בהם נקבעה תקופת החכירה, התנאים להעברת זכויות החכירה וכד'.
כך יש לבחון, כי זכות החכירה הנרכשת אינה עומדת להסתיים בקרוב באופן שמעקר כל כדאיות כלכלית ברכישת הדירה, ולוודא כי ניתן יהיה להעביר בעתיד את זכויות החכירה בדירה (קרי, למכור בעתיד את הדירה) לצד ג' ללא הגבלות.
למה יש לשים לב?
המשמעות של סיום תקופת החכירה היא רבה ביותר, שכן לאחר סיום תקופת החכירה יהיה צורך בחידושה ובתשלום דמי חכירה מהוונים למינהל המסתכמים בסכומים גבוהים, ולכן יתכן ובמצב זה אין כדאיות כלכלית לרכוש את הנכס.
7.חכירה מהוונת
חכירה בגינה שולמו דמי חכירה מראש לכל תקופת החכירה. במקרה כזה קיים פטור מתשלום דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל המשולם בדרך כלל לצורך קבלת אישור המינהל להעברת הזכויות בנכס. כיום רוב הנכסים המוחכרים על ידי המינהל מוחכרים בחכירה מהוונת.
8.משכנתא
משכנתא היא משכון של מקרקעין, כך שהנכס הופך להיות ערובה לבעל חוב.
הממשכן הוא בעל הזכות במקרקעין והמלווה (לרוב זהו הבנק או חברת ביטוח אם כי לא בהכרח) הוא בעל המשכנתא.
הלווה מעמיד את המקרקעין כבטוחה לפרעון חובו, כך שאם לא יעמוד בחיוביו רשאי יהיה המלווה לממש את הנכס ולגבות את החוב.
למה לשים לב?
יש לבדוק האם רשומות בנסח הטאבו הערות אזהרה לטובת הגורם שמישכן את המקרקעין. בנוסף יש לבצע בדיקה נוספת גם ברשם המשכונות.
9.משכון-
מקום בו הנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין, ניתן לרשום מישכון על הזכויות בו ברשם המשכונות.
10.מס רכישה
כשמו כן הוא, מס שמשולם לקופת המדינה בגין עסקת הרכישה, ומוטל על כל רוכש דירה למגורים.
שיעור מס הרכישה נקבע באופן פרוגרסיבי והוא מחושב באחוז מסויים משווי הרכישה.
מדרגות המס הינן- 0%, 3.5% ו- 5%.
התשלום על פי מדרגות המס מותנה במספר הדירות שיש לרוכש הדירה, היינו, האם בבעלותו דירה נוספת על זו שרוכש או שהדירה הנרכשת היא דירתו היחידה בישראל.
למה לשים לב?
אי תשלום מיסי המקרקעין במועד יגרור חיוב בהפרשי הצמדה, ריבית וקנסות. בנוסף, עד שלא ישולמו מיסי המקרקעין ולא יתקבל אישור מאת רשויות המס על התשלום (או על פטור מתשלום), לא ניתן יהיה לבצע את רישום הזכויות בטאבו. מאחר וכתנאי להשלמת הרישום יש להציג בטאבו במועד רישום העיסקה אישור על תשלום מיסי המקרקעין.
11.הערת אזהרה
כאשר אדם התחייב לעשות עסקה במקרקעין, הוא זכאי לרשום בלשכת רישום המקרקעין, הערת אזהרה לטובתו האוסרת לעשות עסקה מנוגדת באותם המקרקעין, וזאת במטרה שצדדים שלישיים יוכלו לדעת כי נעשתה עסקה לגבי המקרקעין המסוימים ולהגן על רוכש הזכות מפני עסקאות נוגדות.
רוכש הדירה יסור מיד לאחר חתימת חוזה הרכישה לטאבו וירשום הערת אזהרה על המקרקעין, כדי שידעו כולם כי נעשתה בהם עיסקה וימנע סיכון של עשיית עסקאות נוגדות במקרקעין.
לאחר רישום הערת האזהרה, לא ניתן יהיה לרשום עסקה אחרת במקרקעין הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הרוכש או באישור בית המשפט.
כאשר הרוכש מבקש לקבל משכנתא מהבנק, ידרוש הבנק טרם קבלת ההלוואה כי תרשם לטובתו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.
12.מש"ח- הצהרת מיסוי
רוכש דירת מגורים חייב להצהיר, תוך 30 יום, על רכישת הדירה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי, שהדירה בתחומו. לאחר מכן יקבל שומת מס רכישה, שיש לשלמה עד המועד הנקוב בה.
אם רוכש הדירה ייחשב את מס הרכישה בעצמו יהיה רשאי להגיש הצהרה למשרד האזורי בצרוף תשלום המס שחישב - תוך 50 יום מיום הרכישה.
כל איחור בתשלום יגרום חיוב בהפרשי הצמדה, ריבית וקנס.
יום הרכישה נחשב היום שבו נחתם הסכם המכר.
האמור אינו בבחינת יעוץ משפטי.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
