השינויים הצפויים במיסוי מקרקעין 

ביום 4.1.04 אישרה ועדת השרים לענייני חקיקה בכנסת את הטיוטה השלישית (!) להצעת החוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(תיקון מס'), התשס"ד-2003 (להלן: "הצעת החוק"). מטרת הצעת החוק הינה הוספת תיקונים בחוק מיסוי מקרקעין, הנדרשים לאחר תקופה בת שנתיים לערך בה יושמו הוראות הרפורמה במיסוי מקרקעין, המנויות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(תיקון מספר 50 והוראת שעה), תשס"ב-2002 (להלן: "תיקון 50").
ברשימה זו בחרנו להביא מקבץ מתיקוני סעיפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), ואת משמעויות התיקונים כאמור הלכה למעשה.
(1) הארכת התקופה הקובעת: בהצעת החוק מוארכת התקופה הקובעת, שהייתה נכון לתיקון 50 עד ליום 31.12.2003, עד ליום 31.12.2005, וזאת לעניין הוראות השעה הדנות בעסקאות קומבינציה (סעיף 19 לחוק), אופציות במקרקעין (סעיף 49י לחוק), חילוף זכויות במקרקעין (סעיף 49יא לחוק), וכן פינוי ובינוי (סעיף 49יט לחוק).
(2) שינוי יעוד במסגרת בניה להשכרה: סעיף 5(ב)(1א) לחוק, בנוסחו דהיום, קובע כי במקרה של שינוי יעוד מנכס פרטי או קבוע לנכס המשמש מלאי בעסק, באם חלפו ארבע שנים מיום רכישת הנכס ועד למועד שינוי היעוד, וכן אם קיבל הנכס אישור של מרכז ההשקעות כמשמעותו בפרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 (להלן: "חוק עידוד") - יהיו יום הרכישה ושווי הרכישה, לעניין שינוי היעוד, "היום והשווי שהיו נקבעים לגבי הזכות אילו לא הייתה ההעברה". הווה אומר - שינוי היעוד במקרה המתואר יהווה מכירה רעיונית הפטורה ממס, כאשר בעת חישוב ההכנסה החייבת ממכירת המלאי לחיצוניים, יחושב שווי הרכישה של הנכס ששונה ייעודו כשווי הרכישה ההיסטורי בניכוי פחת.
במסגרת הצעת החוק, תוקנה הסיפא לסעיף 5(ב)(1א), כך שעלות המלאי, ששונה ייעודו, במועד מכירתו לחיצוניים, תהא יתרת שווי הרכישה, להבדיל מהשווי אילו לא היה שינוי הייעוד, בנוסחו דהיום - ובלשון הסעיף המתוקן: "יראו את עלות המלאי העסקי כיתרת שווי הרכישה של הזכות". מלשון התיקון, חישוב שווי הרכישה של המלאי ששונה ייעודו לא יהא עוד השווי ההיסטורי של המלאי בניכוי הפחת, אלא עלות המלאי העסקי, וזאת על מנת למנוע כפל ניכוי מקום שערך המלאי ירד, והירידה הותרה בניכוי לצרכי מס הכנסה. אלמלא התיקון לצרכי מס שבח, סכום הרכישה היה הסכום החוזי ללא התחשבות בירידת ערך.
(3) התרת הוצאות בניכוי: הסעיף המתיר בניכוי הוצאות מסוימות, הוא סעיף 39 לחוק, הורחב- כך שלפיו יותרו בניכוי גם הוצאות שמקורן בחילוף זכויות במקרקעין, פינוי ובינוי, הורשה וכן פירוק איגוד מקרקעין. זאת ועוד, במסגרת תיקון סעיף 39א לחוק, בוטלה המגבלה לפיה יותרו בניכוי הוצאות מימון אך לגבי נכסים שנרכשו לאחר יום 7.11.2001 (היום הקובע). ברם, אליה וקוץ בה: תיקון הסעיף, שיסודו בפסיקת בית המשפט העליון בעניין מ.ל. השקעות (ע"א 4271/00), טומן בחובו ביטול מגבלה, אך במקביל לה, מוסיף התיקון על עסקאות שבוצעו עובר ליום הקובע לא אחת אלא ארבע מגבלות המנויות בסעיף 39א לחוק, ואשר מהוות תנאים מתלים למתן הוצאות המימון בניכוי.
(4) תיקונים במסגרת מתן פטור לדירת מגורים מזכה: לפרק חמישי 1 לחוק, הדן במתן פטור לדירת מגורים מזכה, נוספו מספר תיקונים בהצעת החוק, כלהלן:
א. סעיף 49ב(1) לחוק קובע נסיבות שבהן מכירת דירת מגורים מזכה תהיה פטורה ממס, למרות שהמוכר מכר דירת מגורים מזכה אחרת בפטור ממס לפני שחלפו ארבע שנים (להלן: "פטורים שאינם נספרים"). מוצע לתקן את הסעיף ולהוסיף לרשימת הפטורים שאינם נספרים גם מכירה פטורה על פי סעיף 49ז1 לחוק, העוסק בתשלומי איזון המשולמים במכירת רכוש משותף לאחד מהבעלים המשותפים.
ב. סעיף 49ג לחוק קובע הוראות לעניין המס החל במכירת דירת מגורים יחידה, לפיה יראו דירה נמכרת כדירת מגורים יחידה אם היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת בשנה שקדמה למכירה. במסגרת הצעת החוק, מוצע להאריך את פרק הזמן בן השנה לתקופה בת שמונה עשר חודשים, ובכך למעשה להתאימה לתקופה הקבועה בסעיף 9(ג1א)(2)(א) לחוק לעניין ההקלות הניתנות במס רכישה.

נסכם ונאמר כי בין התיקונים המנויים בהצעת החוק ניתן למצוא שינויים משמעותיים יותר ומשמעותיים פחות, כאשר ברשימה זו סקרנו מספר מצומצם מתוך מגוון השינויים הסטאטוטוריים העתידיים לחול באם תאושר הצעת החוק. בדברי ההסבר להצעת החוק נכתב על ידי נציגי רשויות המס כי השינויים נבעו מכורח המציאות, ואנו מוסיפים ואומרים כי מבחן המציאות הוא גם המבחן היחיד לאורו יקבע האם השינויים צפויים לבוא לטובה, אם לאו.