בתים משותפים - צרה של שכנים... 

החיים בבית משותף רחוקים מלהיות שקטים ונעימים ולרוב מלווים בחיכוכים בין השכנים. איך להתמודד עם שכן שרוצה להציב מעלית או דוד שמש בניגוד לרצונכם? כדאי להכיר את זכויותיכם וחובותיכם.

החיים בבית משותף לא תמיד קלים, במיוחד כאשר יש חיכוכים בין שכנים. וכאלה לא חסרים. מה קורה כשוועד הבית מחליט על הקמת מעלית נוספת ורוצה לחייב אתכם בחלק יחסי מעלותה, אך אתם בעצם מתגוררים בקומה הראשונה? איך נפטרים משכן עצבני שמסרב להתיר לכם להציב דוד שמש על גג הבית, ומה לעשות כאשר השכנים משתמשים בחדר המדרגות ובשטח המשותף? לפניכם חלק מהפתרונות.
רכוש משותף
על-פי לשון החוק[1], הרכוש המשותף[2] שצמוד לדירות כגון חדר המדרגות, הלובי, המקלט והמתקנים המשותפים שייך לכל בעלי הדירות. מה חלקכם היחסי? אם לא נקבע הדבר בתקנון[3] הבית המשותף שלכם, הוא יהיה כיחס שבין שטח דירתכם לשטח כלל הדירות בבניין. כאשר הוצמד שטח מסוים מהרכוש המשותף לדירה[4] שטח זה יהווה חלק מהדירה אליה הוצמד לצורך החישוב[5].

לשיעור החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה יש חשיבות רבה. זו נוגעת לעריכת[6] התקנון ושינוי הוראותיו, להשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף, לביטול רישום הבית המשותף ולזכויות הבניה. כל בעלי הדירות חייבים להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף.

סוגי הרוב השונים הנדרשים בבית משותף
עריכת תקנון הבית המשותף ושינוי הוראותיו נעשית ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. למשל: במקרה של בית משותף בן 8 דירות זהות בשטחן מספיק ש-6 מבעלי הדירות יסכימו ביניהם כדי לערוך תקנון שיחייב את כל בעלי הדירות.

בתנאים מסוימים זכאי בעל דירה להגדיל שטח דירתו תוך בנייה ברכוש המשותף, זאת כאשר קיימת הסכמת 75% מבעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. המפקח רשאי לצוות על ביטול רישומו של הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים לבקשת כל בעלי הדירות, או לחילופין אם נוכח כי הבית אינו ראוי עוד להיות רשום כבית משותף (אם נהרס, הפך להיות בן דירה אחת וכו'). בבית משותף אין לראות באחוזי הבנייה הבלתי מנוצלים חלק מהרכוש המשותף, אך הם שייכים לבעלי הדירות לפי חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירותיהם.

התקנת מזגן בקיר הבית החיצוני מהווה פגיעה ברכוש המשותף. לפיכך נדרש מתקין המזגן לקבל את הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות לכך. לצורך זה די בהסכמת בעלי הדירות ברוב רגיל.

מעלית ומעלית שבת
בתנאים מסוימים רשאים בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית[7]. התקנת מעלית דורשת קבלת היתר לפי חוק התכנון והבנייה וכן על ההתקנה להיעשות בצורה שלא תגרום לפגיעה מהותית בדירות אחרות (די בפגיעה במקור אור או אוויר כדי שתיחשב פגיעה לעניין זה), ברכוש המשותף או בחזות הבית. בהוצאות התקנת המעלית חייבים להשתתף רק בעלי הדירות שהחליטו על ההתקנה ולמעט אלה שהודיעו באסיפה הכללית (והודעתם נרשמה בפרוטוקול), כי הסכמתם להתקנת המעלית מותנית באי-חיובם בהוצאות ההתקנה.

בכל מקרה יהיו בעלי דירות בקומת הקרקע פטורים מהשתתפות בהוצאות ההתקנה (ללא קשר לעמדתם באשר להתקנה). מצד שני, בהוצאות ההחזקה חייבים להשתתף כל בעלי הדירות. חלוקת ההוצאות נעשית בהתאם ליחס שטחי הדירות כאמור. החוק גם כולל התייחסות ל"מעלית שבת"[8] מתוך הכרה בדרישותיה של האוכלוסיה הדתית. ניתן יהיה לדרוש הפעלת המעלית כ"מעלית שבת" אם קיימות בבנין יותר ממעלית אחת ולפחות באחת מהמעליות מותקן "מנגנון שבת".

מעליון לנכים
בעל דירה שהוא או בן משפחתו הגר עמו הוא נכה[9] רשאי להתקין בחדר מדרגות שהוא רכוש משותף מעליון נכים. זאת בכפוף להסכמת רוב בעלי הדירות, להתקנת המעליון בחדר המדרגות בלבד, למתן היתר לפי חוק התכנון והבנייה ולאישור מהנדס הוועדה המקומית ותכנון ובנייה, כי ההתקנה אינה מונעת מבעלי הדירות האחרים שימוש סביר בחדר המדרגות.

כמו כן על ההתקנה להיעשות באופן שיצמצם את הפגיעה ביתר הדיירים ובחזות הבית. אם אחד הדיירים מתנגד להתקנה מטעמים בלתי סבירים רשאי המפקח להחליט במקומו.

בניגוד למעלית יישא בעל הדירה שהתקין את המעליון לבדו הן בהוצאות ההתקנה והן בהוצאות ההחזקה של המעליון. כמו-כן, הוא יישא בהוצאות החזרת המצב לקדמותו אם יעבור מהבנין.

החלפת ספק גז
לשם החלפת ספק גז בבית משותף בו קיימת מערכת גז מרכזית, נדרשת הסכמה ברוב רגיל[10] של בעלי הדירות וכך גם לשם הנחת תשתית כבלים בבית המשותף. כאשר התקבלה החלטה על סיום ההתקשרות עם ספק גז מרכזי, חובת הספק לפרק, על חשבונו, את מתקני מערכת הגז שאינם שייכים לבעלי הדירות ולהשיב את דמי הפקדון שקיבל. בעלי הדירות מצידם חייבים למסור הודעה מתאימה לספק לפחות 15 יום מראש.

פירוק המתקנים על-ידי הספק ייעשה בתוך 15 יום מזמן מסירת ההודעה, ובתנאי שיודיע לבעלי הדירות 3 ימים מראש על מועד הפירוק. אם נגרם נזק לרכוש המשותף כתוצאה מהפירוק, חייב הספק להשיב המצב לקדמותו ובמידה ולא פירק הספק המתקנים מהצנרת רשאים הדיירים לעשות כן באמצעות ספק גז מוסמך כאשר ההוצאות יחולו על הספק. דמי הפקדון יושבו לדיירים במועד הפירוק או תוך 30 יום מיום מסירת ההודעה על סיום ההתקשרות עמו והכל לפי המוקדם מביניהם.

התקנת דוד שמש
בעל דירה רשאי, אף בלא הסכמת יתר בעלי הדירות, להתקין דוד שמש על גג הבית שהוא רכוש משותף, לרבות מתקני העזר הנדרשים והתשתית המתבקשת. לרשות זו מספר תנאים:
1.      קיים היתר להתקנה לפי חוק התכנון והבנייה;
2.      ביום מתן ההיתר לא נועד הגג לשמש למטרה כלשהי לפי התקנון;
3.      ביום מתן ההיתר לא שימש הגג את בעלי הדירות, במשך תקופה סבירה, למטרה כלשהי שהוסכם עליה – בהחלטה או בהתנהגות;
4.      ההתקנה נעשית בצורה שמצמצמת[11] ככל הניתן את הפגיעה בחזית הבית ושטח הגג מספיק לשם התקנת דודי שמש לכל הדירות בבית.
אם אין די מקום להתקנת דודי שמש לכל הדיירים, תידרש הסכמת כל בעלי הדירות לביצוע ההתקנה ולחילופין תהא סמכות למפקח על רישום המקרקעין להתיר את ההתקנה.

מערכת חימום מרכזית
כאשר קיימת מערכת חימום מרכזית בבית המשותף, מתקניה מהווים אף הם רכוש משותף וכל אחד מבעלי הדירות חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתה התקינה של המערכת[12]. בעל דירה רשאי להינתק, על חשבונו, ממערכת מרכזית לחימום מים או להסקה – ללא צורך בקבלת הסכמת בעלי הדירות האחרים.
רשות ההינתקות מותנית באי-פגיעה ברכוש המשותף, אלא אם התקבלה הסכמת כל בעלי הדירות ובאי-פגיעה בדירה אחרת כלשהיא אלא אם התקבלה הסכמת בעל אותה דירה. בעל הדירה המתנתק יהא חייב עדיין, אף לאחר ההינתקות, לשאת בחלקו היחסי בהוצאות החזקת המערכת.

חניה
גם חניה עשויה להיות מוצמדת[13] לדירה. עם הצמדת חניה לדירה כלשהי היא הופכת להיות קניינו הפרטי של בעל הדירה הרלוונטי ויוצאת מהגדרת "רכוש משותף". לגבי רכוש משותף, בעלי הדירות יכולים לקבוע במסגרת האסיפה הכללית, כי חלק מסוים ממנו ישמש לחניית כלי-רכב. החלטה שכזאת מעמידה שטחים מסוימים של הרכוש המשותף לשימוש כלל הדיירים ובלא שלאחד מהם תהא נתונה החזקה הבלעדית באותו שטח – כלומר ביום המחרת עשוי אותו השטח ממש להתפס על-ידי השכן ממול.

מי שמחנה מכוניתו במקום שהוא רכוש משותף, אינו רוכש לעצמו כל זכות מיוחדת לחנות באותו מקום. זכותו אינה אלא זכות הפרט לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף השייך לכל בעלי הדירות יחדיו והעומד, במידה שווה, לרשותו של כל אחד מהם למטרה זו.

זכות זו תשלל אם ייקבע בתקנון כי אותו שטח נועד למטרה אחרת כלשהי. כאשר אין די חניות אזי מתקיים כלל "כל הקודם זוכה" וזאת עבור כל פעם בנפרד ובלי צורך לשלול מבעל דירה אחרת את השימוש במקום החניה במידה שתפס אותו במועד אחר

**************************

[1] חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
[2] לשון סעיף 52 לחוק קובעת כי כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת
[3] לשון סעיף 61 לחוק קובעת כי בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף
[4] בצו הבית המשותף ובתקנון
[5] החישוב יעשה בהצמדה אך ורק אם נקבע הדבר במפורש בתקנון, אחרת הדבר יהא נתון לשיקול דעתו של המפקח על רישום המקרקעין
[6] לשון הסעיף 62 לחוק קובעת כי בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות. הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד (בתנאים שקובע החוק). לעניין זה "בעל דירה" הינו גם המחכיר בדירה המוחכרת בחכירה לדורות ומחכיר-המשנה בדירה המוחכרת בחכירת-משנה לדורות. עוד קובעת הוראת הסעיף כי תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום (במרשם המקרקעין), ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן. מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי המופיע בחוק כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות
[7] לעניין זה קובעת הוראת סעיף 59ו לחוק כי בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה: (1) ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; (2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית. עוד קובע החוק כי בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור. בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה אך כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית. התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות בהקשר זה יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים. יצויין כי המפקח רשאי להורות על ביטול החלטה שהתקבלה לפי סעיף זה, על שינויה או על התנייתה בתנאים, לרבות בפיצוי, הכל כפי שימצא לנכון.
[8] הוראת סעיף 59ז קובעת כי בבית משותף שבו דירות המשמשות למגורים, כולן או חלקן, ושבו מותקנת יותר ממעלית אחת ובאחת המעליות הותקן מנגנון פיקוד שבת, רשאי כל בעל דירה לדרוש כי המעלית שבה הותקן המנגנון תופעל כמעלית שבת; דרש בעל דירה כאמור, תופעל המעלית כמעלית שבת. כל בעלי הדירות בבית המשותף יחדיו רשאים להחליט על הפעלת המעלית בשעות מסוימות (גם בניגוד לשעות שנקבעו בחוק) להחליט על הפעלת מעלית שבת בשעות מסוימות. בעלי הדירות הדורשים את הפעלת מעלית השבת יישאו בהוצאות החזקתה והפעלתה הנובעות מהפעלת המעלית כמעלית שבת. התשלומים שבהם יישאו בעלי הדירות לפי סעיף זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם תשלומים.
[9] מי שיש לו מחלה, ליקוי גופני או מוגבלות אחרת המשפיעים באופן משמעותי על יכולתו להגיע לדירת מגוריו
[10] סעיף 59ד לחוק
[11] לשם כך תעודה החתומה על-ידי מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ובניה תהווה ראיה
[12] לעניין זה קובעת הוראת סעיף 59ב לחוק כי בעל דירה רשאי להינתק על חשבונו מהמערכת המרכזית לחימום מים או להסקה, ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, ובלבד שאם המערכת המרכזית משולבת לחימום מים ולהסקה לא יהיה רשאי להינתק מאחד מהם בלבד. הינתקות כאמור לא תגרע מזכויותיו של בעל הדירה במערכת המרכזית שניתק ממנה, ולא תפטור אותו מהחובה לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתה התקינה.
[13] הוראת סעיף 55(ג) לחוק קובעת כי בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי-מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות החוק בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.