בטחונות להסכמי שכירות 

עד לפני שנים לא רבות, ניתן היה להסתמך כל שטרי חוב או שטרי ביטחון (לרבות שיקים לביטחון) כבטוחה טובה להבטחת תניות הסכם שכירות (כמו גם הסכמים אחרים). השימוש באותם שטרות היה פשוט יחסית, והגשתם ללשכת ההוצאה לפועל הקרובה, היתה מביאה בדרך כלל לתשלום הסכום בתוך זמן קצר. אם מנסה היה החייב להתנגד לביצוע השטר, צפוי היה להיתקל בחומה בצורה וכמעט בלתי עבירה של בתי-המשפט.

דא עקא, שמאז ועד היום חלו בדיני השטרות שינויים מרחיקי לכת כתוצאה מפרשנות ליברלית, ואף ליברלית מדי, של הדין. במסגרת אותה מגמה, שהחלה בבית-המשפט העליון, הפכו למעשה בתי-המשפט את דיני השטרות לחלק מדיני החוזים, ופתחו אותם לפרשנות מרחיקת לכת, תוך שהם מאפשרים לקרוא לתוך אותם שטרות את תנאי חוזה השכירות. בכך, השתנה התחום כולו באופן מרחיק לכת. חשיבותם של שטרי הבטחון השונים כבטוחה פחתה משמעותית, נגרמה חוסר וודאות בעסקאות המתנהלות בשוק והוסב נזק כבד ביותר לכלכלה הישראלית.

אותה מדיניות שיפוטית הפכה את דיני השטרות[1] (ובכללם שיקים רגילים, שטרי חוב ושטרי בטחון מכל הסוגים) לכמעט חסרי ערך והכפיפה אותם לחלוטין לדיני החוזים[2]. בכך נוצרה כאמור אי-ודאות משפטית חריפה, אשר גרמה לאי-ודאות כלכלית. בעת הנוכחית, לא ניתן עוד להסתמך (או כמעט לא ניתן) על שטרי חוב או ביטחון כערובה ממשית לקיום חיובי השוכר (או לחיובי צד לעסקה אחרת כלשהי). מובן מאליו, כי חוסר הביטחון שנוצר גרם למה שנראה, על-פניו, כעלייה חדה בהפרת הסכמים, להפחתה של ממש ביעילות השוק ולמעבר לביטחונות אחרים - יעילים פחות.

כיום, הלכה למעשה, כמעט ואין שטרי הבטחון מספקים הגנה לבעל הנכס והעושה בו שימוש צפוי בדרך כלל להליך משפטי מלא ומייגע, ממש כאילו תבע מלכתחילה על-בסיס החוזה עצמו ומשל לא בא שטר הבטחון לעולם. כך, בסמוך להגשת השטר לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל, צפוי החייב להגיש "התנגדות לביצוע שטר", המאפשרת לו למעשה לבקש רשות להתגונן מ"התביעה" המתנהלת כנגדו. הלכה למעשה ניתנת אותה רשות, כמעט בכל המקרים, בשל המדיניות הנזכרת דלעיל, ההליך המשפטי הופך להליך רגיל לכל דבר והיתרון הגלום באותם "בטחונות" נעלם כלא היה.

המודעים לבעייתיות הגוברת בדיני השטרות עושים מאמץ, במידת האפשר, לקבל ביטחונות חלופיים. בדרך כלל, על-פי סדר העדיפויות הבא: פיקדון מזומן, ערבות בנקאית או שעבוד נכס. לאחרונה, אף החל שימוש בכרטיסי אשראי כבטוחה לקיום חיובי השוכרים. הבטוחה האחרונה אינה יוצרת, כמובן, ביטחון באותה רמה של החלופות הקודמות, אך יתרונותיה בצידה, ובין היתר: הקלת הגביה, עמידה במועדי תשלום וקושי יחסי בביטול העסקה על-ידי השוכר. כמובן שחלק מחוסר היעילות החדש של השוק, מגולם לתשלום העמלות והריבית לחברות האשראי, בשל ה"סליקה", כמו גם בהיעדרו של ביטחון מוחלט לאי-ביטול העסקה, בשלב כלשהו.

בעלי נכסים המפקידים נכסי נדל"ן בידי שוכרים, טוב יעשו אם יעמדו מעת לעת על השינויים המשפטיים המשפיעים על ביטחונותיהם. הדבר מומלץ במיוחד לבעלי הנכסים ה"ותיקים" בתחום ההשכרות, אשר פיתחו אדישות והרגשת שווא של ביטחון במהלך השנים. כאמור, מה שהיה נכון עד לפני מספר שנים לא בהכרח נכון כיום ועלות הגילוי המאוחר עלולה להיות כבדה עבור בעל הנכס. דווקא אותם בעלי נכסים נמצאים בסיכון הגבוה ביותר מבחינה זו, בשל שימושם משכבר הימים בחוזים שאינם עדכניים ואינם מתאימים למצב המשפטי החדש שנוצר, שימושם בהסכמים מוכנים (שקיבלו ממתווכים, שרכשו בחנויות וכו') או בשל הסתמכם על ביטחונות שאינן ביטחונות עוד.

במקרים אלה, כדאי יהיה לזכור, כי הנזק העלול להיגרם בשל פעולות השוכר בנכס, עשוי להיות כבד ביותר ואף להסתיים בפגיעה פיזית קשה בנכס עצמו. ביום פקודה עלולים אותם "ביטחונות" והסכמים בלתי מעודכנים, להכשיל את בעל הנכס ואת האפשרות לגבות פיצויים מהשוכר




[1] פקודת השטרות (נוסח חדש)
[2] חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973