על ליקויי בניה וקבלנים 

מה קורה כשבדירה אותה רכשתם התגלו ליקויי בנייה רבים? איך להתמודד מול קבלן שמאחר במסירת דירה? כדאי להכיר את זכויותיכם.

אחת העסקאות הגדולות ביותר שסביר שתעשו בימי חייכם היא רכישת דירה או בניית בית. אלא שפעמים רבות עומדים אנשים שהשקיעו את מיטב כספם מול ליקויי בנייה רבים, או שנתקלים בקבלן שטרם סיים את הבנייה, אינו מוכן או לא מסוגל כלל לסיימה.

לעיתים מתגלים הפגמים לעין רק לאחר שנכנסים לבית: לפתע נפערים סדקים בקירות הבית, רטיבות נגלית בתקרתו, ריצוף הקרמיקה היוקרתי משנה צבעיו או נסדק או שהחיפוי נושר מקירות הבנין. פעמים רבות מתעכב הקבלן בעבודותיו והמשפחה כולה נותרת בלא פתרון דיור של קבע במשך חודשים רבים.

כדאי לדעת כי החוק[1] לא נותר אדיש למצוקת האזרח, ונותן בידיו כלים חוקיים להתמודדות עם המצב ולעמידה על זכויותיו. על-פי הוראות החוק, על הקבלן לצרף לחוזה המכר מפרט[2] ולמסור לקונה העתק ממנו כשהוא חתום בידו. כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים. בכל אחד מהמקרים הבאים יראו את הקבלן (מוכר הדירה) כאילו לא קיים התחייבויותיו כלפי רוכש הדירה:
1. הדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה;
2. תוך תקופת הבדק[3] התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם אי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של רוכש הדירה;
3. תוך תקופת האחריות[4] התגלתה בדירה אי-התאמה ורוכש הדירה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
4. התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה;
5. בנסיבות העניין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שאין הן מתאימות.
חשוב לציין כי על-פי חוק, במידה שהתגלתה אי-התאמה הניתנת לתיקון, על רוכש הדירה לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקנה, ועל הקבלן לתקנה תוך זמן סביר. קבלן שלא מסר מפרט לרוכש הדירה, חובת ההוכחה כי העבודה בוצעה כמקובל הינה עליו.
בית-המשפט העליון אף הרחיב[5] את אחריותם של הקבלן ומפקח הבניה לליקויים והתמוטטויות שהתרחשו גם זמן רב לאחר הבנייה, למרות שהוכח כי בעל המבנה התרשל באחזקתו. חשוב מאוד שלא להזניח ליקויי הבנייה ולדחותם לשעת פנאי. מירוץ הזמנים (לאחריות הקבלן) מתחיל מיום שנמסרה הדירה לרוכש. בית-המשפט אף החמיר עם קבלנים שמסרו דירות באיחור, והעניק פיצוי ריאלי[6] על כך לרוכשי דירות שנאלצו לעשות שימוש בפתרונות דיור זמניים באותה תקופה.

פגישות עם הקבלן

כדאי מאוד לתעד כל פגישה ושיחה עם הקבלן או נציגיו (יש לרשום את שעת ותאריך השיחה, מקומה, נוכחים, תוכן השיחה וכו'). משהתגלו ליקויים משמעותיים בדירה או שהיה איחור מהותי במסירתה, מומלץ אף להקליט כל שיחה עם הקבלן ונציגיו - דבר העשוי לסייע רבות בהליכים משפטיים עתידיים. חשוב לתקן טעות רווחת: הקלטת שיחה, בלא ידיעת הנוכחים, אינה עומדת בניגוד לחוק - זאת כל עוד המקליט הינו צד לשיחה או עושה כן בהסכמת מי שהינו צד לשיחה. כל עוד מתקיימים תנאים אלה אין ההקלטה מהווה האזנת סתר (כאשר הינה מבוצעת למטרה ראויה כגון עמידה על זכויות משפטיות).

להודאה של הקבלן או נציגיו כי אכן קיימים ליקויים או כי לא נהגו בהתאם למוסכם, עשויה להיות משמעות רבה בהליכים משפטיים. חשוב מאוד לתייק בדקדקנות כל מסמך המוחלף בין הצדדים, בכל זמן שהוא, ולבדוק היטב בטרם חתימה על כל מסמך שכזה.

יש לזכור כי ליקויי בנייה עלולים להגיע עד כדי אי-התאמת המבנה כולו למגורים או לייעודו יהיה אשר יהיה. לפיכך עלול הנזק להגיע אף למאות אלפי דולרים. מהרגע שנוצר חשד לליקויי בנייה כאמור, כדאי יהיה לפנות, ללא דיחוי, לייעוץ משפטי כדי לעמוד בפרוטרוט על זכויות משפטיות ודרכי פעולה, אם נדרשות. זאת בטרם ניהול מגעים כלשהם עם הקבלן המלווה לרוב ביועצים משפטיים משלו.

הסכמות וויתורים כלשהם מצד רוכש הדירה, בין במפורש ובין במשתמע, בין בכתב ובין בעל פה, עלולים להקשות עד מאוד על קבלת הפיצויים ו/או עריכת התיקונים הנדרשים בהמשך.

בתקופת המיתון הנוכחי מוצאים עצמם קבלנים רבים ללא תזרים מזומנים להמשך הבנייה, ובמקביל מוצאים עצמם רוכשי דירות נעדרי משאבים משלהם לפיכך ממתינים הם לסיום בנייה שעלול לא להגיע לעולם. ברוב המקרים מחויב הקבלן להמציא לרוכש הדירה ערבות בנקאית האמורה להבטיח כי רוכשי הדירות לא ייוותרו בפני "שוקת שבורה" אם הקבלן יפשוט רגל במהלך הבנייה או ייעלם מבלי להשלים הבנייה ולחילופין מחויב הוא להעמיד לשם כך בטחונות אחרים הקבועים בחוק[7]. היה והובטחה השקעתו של רוכש הדירה בדרך אחרת המאפשר החוק זולת ערבות בנקאית או ביטוח יהא רשאי הקבלן לקבל התמורה בשיעורים קבועים, בהתאם להתקדמות הבניה ולפי הוראת התקנות[8] בעניין זה.

קבלנים רבים נוהגים לדרוש מרוכשי הדירה לשאת בעצמם בעלות הנפקת הערבות הבנקאית. כדאי לדעת כי לרוב דרישה זו אינה חוקית והחוק מחייב את הקבלן לשאת בעלויות אלה גם אם נרשם אחרת בחוזה שבין הצדדים ולמעט במקרים חריגים[9].

אם גיליתם שהבנייה מתעכבת מסיבה כלשהי ובמיוחד אם התגלה לכם שהדבר נובע מקשיים כלכליים בהם מצוי הקבלן, כדאי שלא לקחת סיכון מיותר ולא להמתין שהדברים "יסתדרו מעצמם". כאשר מקרה שכזה מטופל היטב, בצורה מקצועית ובמועד מוקדם ככל הניתן - גדלים הסיכויים שתוכלו לקבל סעד משפטי אפקטיבי ואף לבטל את העיסקה כולה, קרי: לקבל את מלוא הסכום ששילמתם חזרה אם רצונכם בכך בתוספת פיצויים. הדבר נכון אף במקרה בו נמסרת הדירה באיחור. במקרה שכזה זכאי רוכש הדירה, בכפוף להסכם שבין הצדדים כמובן, לקבל פיצוי עבור תקופת האיחור במסירה

****************
[1] חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 וכן חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974
[2] בהתאם לפירוט שנקבע בצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974
[3] תקופה המתחילה במועד מסירת הדירה לרוכש ואשר אורכה נע בין שנה ל-7 שנים בהתאם למהות הליקוי: צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים; חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים; מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנים; קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים; שקיעת מרצפות בקומת קרקע - שלוש שנים; שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין - שלוש שנים; סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים; קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים; כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת.
[4] תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק
[5] ע"א 2028/99 משה פאר נ' חברה לבניין סילובט, פסק-דין מיום 3/4/01
[6] ראו למשל ת.א. 1698/00 (שלום-אילת) קוזולין נלי נ' אברהם יצחק בע"מ, פסק-דין מיום 24/11/03
[7] לשון סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 קובעת כי לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על 15% מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה: (1) מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור; (2) ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על עסקי ביטוח, תשי"א-1951, שאישר לענין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור, והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; (3) שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך שר השיכון, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור; (4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה; (5) העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.
[8] תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975 הקובעות כי עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים יהא הקבלן רשאי לקבל 40% מסכום התמורה (כולל ה-15% מרשאי היה לקבל בלא בטחונות); עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה (לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת לאינסטלציית מים וחשמל) - 20% נוספים; גמר טיח פנים או תחליף לטיח - 15% נוספים; עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ של הדירה - 15% נוספים; עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר - 10% נוספים.
[9] סעיף 3א לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 קובע כי כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה יחולו על המוכר למעט אם על פי חוזה המכר על המוכר לשלם את ההוצאות בשביל הקונה, והמבטח או נותן הערבות הבנקאית, לפי הענין, הוציא קבלה על שם הקונה.