אם אתם שותפים בקרקע או בבניין שטרם נרשם כבית משותף, קיימת סבירות לחילוקי דעות ביניכם לבין השותפים האחרים. גם אם אתם מתגוררים במה שנראה לכם כבית משותף, לא בהכרח ניתן לסמוך על היותו רשום ככזה. אז מה אומר החוק ואיך זה עובד?
במקרים מסוימים אתם עשויים לגלות כי אין לכם זכות קניינית בדירתכם, ואתם רק שותפים עם בעלי הדירות האחרים בכל הבית. "בית משותף" הוא, בניגוד למה שנהוג לחשוב, מעמד משפטי – לא כל בית דירות הוא בית משותף גם אם יש בו דירות רבות. במקרים שכאלה, בהם לא נרשם הבית כבית משותף מומלץ לערוך הסכם שיתוף. בפרק זה ננסה להציג על קצה המזלג בסוגיה משפטית מורכבת.
כאשר נכס מקרקעין נמצא בבעלות משותפת ("מושע") של מספר בעלים, אין לאף אחד מהם זכות ייחודית. כלומר, גם אם 50% מהמקרקעין או מהבית שייכים לכם אין בכך כדי לאפשר לכם לתפוס חזקה ייחודית עליו. למעשה, לכל אחד מהשותפים זכות לשימוש "סביר" במקרקעין. עיקר הבעייתיות המתעוררת בדרך כלל היא מהי מהות זכותו של אחד הבעלים המשותף להחזיק או להשתמש בנכס המשותף, כולו או חלקו.
הסכם השיתוף
הכללים הסטטוטוריים הקבועים בחוק[1] מקיימים שלושה סוגי הסדרים:
ההסדר הראשון הינו "הסכם שיתוף". הסדר זה הינו "ראש הפרמידה" ומוקנה לו מעמד מיוחד בכך שהוא עשוי להיות תקף לא רק בין הצדדים לו אלא גם כלפי מי שלא היה צד לו. הסכם שיתוף אינו מחייב דרישות צורניות מיוחדות, אך הוא אמור לחול על רשימה סגורה של נושאים שפורטו בו.
נושאים אלה הינם ניהול המקרקעין המשותפים; השימוש בהם; הזכויות והחובות של הבעלים ביחס למקרקעין המשותפים. על-פי הפסיקה, החזקת הנכס המשותף יכולה להיחשב כבאה בגדר "הזכויות והחובות של הבעלים המשותפים" ועל כן הסכם לעניין זה יכול להחשב הסכם שיתוף. חוק המקרקעין אינו קובע מהו הרוב בקרב השותפים הדרוש להשגת הסכם שיתוף תקף, אך הדעה הרווחת היא שנדרשת הסכמת כל השותפים פה אחד.
ההסדר השני הוא "הסכם החזקה ושימוש בהסכמת רוב הבעלים המשותפים". הסדר שיורי זה חל בהעדר הסכם שיתוף. במקום שלא הושג בו הסכם שיתוף, רשאים בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם. אם מבקשים בעלי המקרקעין המשותפים להגיע להסכמות גם בעניינים החורגים מהניהול או השימוש הרגילים, דרושה הסכמת כל הבעלים המשותפים. לשותף הרואה עצמו מקופח מהחלטת הרוב, זכות לפנות לבית-המשפט.
ההסדר השלישי אף הוא שיורי (חל בהעדר הסכם שיתוף) וקובע כי כל שותף רשאי להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר. שותף שעשה פעולה כאמור בסעיף חייב להודיע על כך לשותפיו האחרים. בעלים משותף שהחזיק במקרקעין, או בחלק מהם, מכוח החלטת רוב חייב לשלם עבור ההנאה שהפיק מהנכס המשותף את התמורה שהוסכם עליה בינו לבין הרוב. לעומת זאת, באין הסכם הנוגע לשיעור התמורה, השותף שהשתמש בנכס המשותף חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש.
רישום ההסכם בלשכת רישום המקרקעין
הסכם בין השותפים על ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם, כולל זכויות וחובות, יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן. כבר נקבע[2] כי אף שנרשם הסכם השיתוף אין הוא משנה זכויות קנייניות אלא הוא מהווה הסכם אובליגטורי (בעל מעמד כשל הסכם רגיל להבדיל מזכות קניינית של ממש). עוד נקבע כי הסכם כזה ניתן לרישום בלשכת רישום המקרקעין אך אין חובה לרשמו.
חוק המקרקעין קובע, כי מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין, ואין לשום שותף חלק מסויים בהם ("מושע"). לפיכך, אין בהסכם שיתוף שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין כדי לשנות את זכויותיו של שותף במקרקעין, ולכן גם הוא וגם רעהו יהיו שותפים בכל חלק מהמקרקעין. זאת להבדיל מהסכם שכן נרשם כאמור.
פירוק השותפות
עקרון העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף. אכן, גם לעקרון זה חריגים, כגון במקום בו נכרת הסכם שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף. ככל הנראה כפוף עקרון העל גם לדוקטרינת תום-הלב שבדיני החוזים ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות, שניתן לראותו כבנה של דוקטרינת תום-הלב.
זאת ועוד: יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים, מבקש החוק להקל ככל הניתן על פירוקה של שותפות אם אחד השותפים מבקש זאת.
העיקרון השני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (חלוקה ממש של המקרקעין ולא קבלת שוויים בכסף). מדובר במקרקעין הניתנים לחלוקה, ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות.
משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה בחוק לפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה "יהיה פירוק השיתוף" בדרך של חלוקה בעין.
על-פי הצורך והעניין רשאי בית-המשפט לקבוע "תשלומי איזון" להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף קודם החלוקה.
עיקרון שלישי - או חריג לעיקרון השני - לפיו לא יורה בית-המשפט על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן לא יורה בית-המשפט על חלוקה בעין אם נוכח לדעת כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים. במקרים אלה יהיה פירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין למרבה במחיר.
עקרון רביעי הוא כי במקום בו עיקר המקרקעין הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית-המשפט לצוות על פירוק השיתוף בדרך רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם
[1] חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
[2] ע"א 283/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1) 243
תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.
www.rnc.co.il
