דף הבית  >> 
 >> 

הרשם  |  התחבר


מיסוי דמי שכירות דירות מגורים בארץ ובחו'ל 

מאת    [ 19/12/2005 ]

מילים במאמר: 491   [ נצפה 9884 פעמים ]

הכנסה מדמי שכירות בישראל
מס הכנסה מאפשר ליחיד בחירת שלושה מסלולים שונים:

פטור ממס
כזכור מטרת הוראת השעה הנ"ל היתה לעודד בעלי דירות מגורים, שאינן משמשות למגורי בעליהן, להשכיר את הדירות וע"י כך לגרום להיצע יותר של דירות מגורים להשכרה ולהקל בכך על שוכרי הדירות.
עפ"י ההוראה יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירות מגורים, שאינן משמשות בעסקו, יהיה פטור ממס על הכנסה זו, עד לתקרה הקבועה בחוק (בשנת המס 2003 התקרה היתה 7,540 ?. בשל ירידת המדד בשנת 2003, תקרת הפטור בשנת 2004 תסתכם בסך 7,390 ש"ח, עפ"י תזכיר החוק המתוכנן).
הפטור ניתן בגין השכרת דירה לשוכר שהוא יחיד או לשוכר שהוא חבר בני אדם שעיקר פעילותו היא מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון או קליטת עליה או קידום מטרות בריאות וסעד, והוא שוכר את הדירה שלא למטרת רווח, אלא כדי שיגור בה יחיד שאינו עובד באותו חבר בני אדם. פטור ממס לגבי השכרה לחבר בני אדם טעון אישור הנציב ופרסום הודעה ברשומות.
10% מס ללא הגבלה בסכום
סעיף 122(א) לפקודת מס הכנסה מאפשר ליחיד תשלום מס בשיעור 10% בלבד מהכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל, ללא אפשרות לנכות פחת או הוצאות כלשהן .
הכנסת דמי שכירות לפי ס' 122 אינה מוגבלת בסכום. הכנסה זו אסור שתהיה הכנסה מעסק. נדרש שהיחיד שילם את המס המתחייב תוך 30 יום מיום קבלת דמי השכירות או ששילם בשנת המס מקדמות. מסלול מס מופחת זה לא יהנה מהפטור דלעיל.


שיקולי מס- שיעור מס מכסימלי 49% - מתי כדאי ?
לעתים מומלץ ליחיד לבחון כדאיות בחירת ה"מסלול הרגיל" - לפי שיעור המס השולי של היחיד (החל משנת 2004 שיעור מס מכסימלי 49%) אם יש לו הוצאות (כגון: ריבית, תיקונים, פחת וכו'). כדאיות בחירת מסלול זה, תלויה בגובה הוצאותיו. ככל שההוצאות שלו גבוהות יותר, מסלול מס זה יתאים לו יותר.


הכנסה מדמי שכירות מחו"ל

במסגרת הרפורמה במס הכנסה הוסף סעיף 122א. המאפשר ליחיד בחירת מסלול מס מופחת בגין הכנסה מדמי שכירות מהשכרת מקרקעין בחו"ל.
מתחילת שנת 2003, רשאים יחידים שיש להם הכנסה מהשכרת נכס מקרקעין בחו"ל, לבחור במסלול המס המופחת, בשיעור מס של 15%. במסגרת מסלול זה לא תינתן אפשרות לנכות הוצאות כלשהן (לרבות הוצאות מימון) למעט פחת, וכמו כן לא ניתן יהיה לקבל זיכוי או פטור, לרבות זיכוי ממיסי חוץ ששולמו בגין דמי השכירות בחו"ל, ובלבד שההכנסה אינה הכנסה מעסק.
מסלול זה הוא בנוסף ל"מסלול הרגיל", כאמור לעיל.
בחירת המסלול המתאים תישקל לאור הפרמטרים השונים. בטבלה הבאה הוצגו שתי דוגמאות לגבי הכנסה של 100,000$ וההשלכות על החיוב במס בשני המסלולים.

המסקנות העולות מהטבלה: ככל שהוצאות האחזקה, המימון ומיסי החוץ גבוהים יותר, כך בחירת מסלול מס רגיל כדאית יותר, ולהיפך - מומלץ לשלם מס לפי "מסלול מס מופחת", כאשר השקעת הנדל"ן בחו"ל ממומנת בהון עצמי והוצאות/מיסי חוץ נמוכים יותר.

יובהר כי בבחירת מבנה השקעות בנדל"ן להשכרה ראוי להתחשב, מעבר להיבטי המס, גם בפרמטרים אחרים כגון: התשואה הצפויה מההשקעה, אופי ואופן מימון ההשקעה ועלויות תפעול. כאשר מדובר בהשקעות בחו"ל יש לקחת בחשבון גם: הדין המקומי ושיעור המס במדינה בה מצוי המקרקעין, דרך מימוש הרווחים הצפויים ושימוש באמנות למניעת כפל מס.

אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
קובי צרפתי, רו"ח
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il



מאמרים חדשים מומלצים: 

חשיבות היוגה לאיזון אורח חיים יושבני  -  מאת: מיכל פן מומחה
היתרונות של עיצוב בית בצורת L -  מאת: פיטר קלייזמר מומחה
לגלות, לטפח, להצליח: חשיבות מימוש פוטנציאל הכישרון לילדים עם צרכים מיוחדים -  מאת: עמית קניגשטיין מומחה
המדריך לניהול כלכלת משק בית עם טיפים ועצות לניהול תקציב -  מאת: נדב טל מומחה
חשבתם שרכב חשמלי פוטר מטיפולים.. תחשבו שוב -  מאת: יואב ציפרוט מומחה
מה הסיבה לבעיות האיכות בעולם -  מאת: חנן מלין מומחה
מערכת יחסים רעילה- איך תזהו מניפולציות רגשיות ותתמודדו איתם  -  מאת: חגית לביא מומחה
לימודים במלחמה | איך ללמוד ולהישאר מרוכז בזמן מלחמה -  מאת: דניאל פאר
אימא אני מפחד' הדרכה להורים כיצד תוכלו לנווט את קשיי 'מצב המלחמה'? -  מאת: רזיאל פריגן פריגן מומחה
הדרך שבה AI (בינה מלאכותית) ממלאת את העולם בזבל דיגיטלי -  מאת: Michael - Micha Shafir מומחה

מורנו'ס - שיווק באינטרנט

©2022 כל הזכויות שמורות

אודותינו
שאלות נפוצות
יצירת קשר
יתרונות לכותבי מאמרים
מדיניות פרטיות
עלינו בעיתונות
מאמרים חדשים

לכותבי מאמרים:
פתיחת חשבון חינם
כניסה למערכת
יתרונות לכותבי מאמרים
תנאי השירות
הנחיות עריכה
תנאי שימוש במאמרים



מאמרים בפייסבוק   מאמרים בטוויטר   מאמרים ביוטיוב