בתקדים שניתן באפריל 2004, בועדת ערר שליד בית משפט מחוזי בת"א, נפסק כי שווי זכויות באיגוד מקרקעין המשקפים זכות לקבלת כ-1.46 יחידות דיור בגוש הגדול (בבניין שבו עתידות להיבנות 26 יח"ד) הינו כ-45,000$ בהתאם לתמורה החוזית, ולא כטענת מס שבח 162,000$. זאת מאחר ששווי מניות איגוד מקרקעין, איננו שווי הקרקע המשתקפת בהתאם לאחוז המניות, שכן ככל שלבעל זכויות באיגוד מרחק רב יותר ממימוש זכויותיו בקרקע, כך יורד ערך הזכויות ומתרחק מערך הקרקע.
באותו מקרה דובר על רכישת זכויות בחברה בגוש הגדול ע"י בכור מקפלן, שהיתה בעלת 31.77% מהמניות בתאגיד בשם חברת קי בע"מ, שהחזיק 7.69% מהון המניות של חברת ישפאן השקעות ונכסים בע"מ אשר מצידה, כאמור, החזיקה בקרקע לבניין בו עתידות להבנות 26 יח"ד. בעניין זה לא היתה קיימת כל וודאות מתי, אם בכלל, יועברו המקרקעין מישפאן לקי ואח"כ לגברת בכור. אולם, ברור היה כי באם אכן יפורקו החברות הנ"ל הדבר כרוך בהוצאות משפטיות ושמאיות וכן בזמן רב. לאור נתונים אלה בין השאר, קיבל בית משפט את התיזה, כי שווי החזקה במניות איננו משקף את שווי ההחזקה הישירה במקרקעין ויש להפחית משווי המקרקעין את העלויות הכרוכות בהעברת המקרקעין מידי החברות לידי בעלי הזכויות לצורך קביעת שווי ההחזקה בזכויות.
יוצא שקודם לפרוק איגוד מקרקעין יש פער ניכר בין ערך מניה המשקפת זכות לקבלת דירה לבין שווי החזקה ישירה בדירה. בנסיבות פסק הדין עלות קרקע לדירה בגוש הגדול הינה בין 90,000 $ ל-130,000 $ (ומכאן הערכת מס שבח לסכום של 162,000 $ ל-1.46 יח"ד), אך כאשר רוכשים מניה המשקפת זכות לקבלת דירה, כאן יכול לעבור זמן רב עד אשר תתקבל הקרקע, ייתכן שלבעל המניות אין שליטה על החברה והליך פרוקה, וייתכן גם כי העברת הקרקע לחברים כרוך בתשלום חובות החברה לנושים, כך שאין בטחון כלל ועיקר כי בעל המניה יזכה בקרקע. יותר מכך, פרוק איגודי מקרקעין חוסה תחת כנפי סעיפי סנקציות כדוגמת סעיפים 71א(5), 72ב לחוק מיסוי מקרקעין, ואחרים. כל אלה עשויים לגרום להפחתת שווי המניה לעומת שווי הקרקע.
למרות כל האמור לעיל יש להדגיש כי הועדה מציינת בפירוש כי ההלכה אינה משנה את הלכת ע"א 91/76 פולינוסט אשר קבעה כי לצורכי חישוב שווי מניות באיגוד מקרקעין אין להתחשב בחובות והתחייבויות איגוד המקרקעין.
היינו - עלות ההליך (והוודאות לקיומו) הכרוך בהעברת הדירה מידי החברה לידי בעל המניות הינה בעלת השפעה על שווי הזכות באיגוד, אך חובות החברה אין בהם כדי להפחית את שווי הזכות. דומה כי ההבחנה אינה תמיד ברורה בין השניים.
בהחלט ניתן לטעון כי עלות הליך הפירוק הינו חוב עתידי של האיגוד עצמו, ועל כן, מה ההבדל בינו לבין חוב קיים, שהרי בשני המקרים התמורה נטו שתתקבל בידי בעל הזכות באיגוד לאחר תום הליכי הפירוק תפחת משווי הקרקע.
כך או כך, ברור כי פס"ד זה פותח פתח לכל קוני איגוד מקרקעין קודם לתיקון 50, להעלות במסגרת טענות תום לב וסטייה ממחיר שוק, גם את הילכת בכור המסבירה הסבר היטב מדוע שיטת "הראי" בשוויין של מניות איגוד מקרקעין, לפיה שווי זכויות כשווי יחסי של נכסי האיגוד, איננה נכונה ולפיכך יש לסטות משווי השוק של המקרקעין כאשר מדובר ברכישת מניות באיגוד מקרקעין. עם זאת, וכפי שהוסבר, ההבחנה שעושה הועדה באשר לחובות החברה עצמה, שאינם מורידים את שווי המניות לבין עלויות שיש להן השלכה על המחיר, אינה ברורה די צורכה, ולא ברור היכן נמתח קו הגבול בין שני סוגי ההפחתות.
נציין עוד כי הלכת בכור הינה אכן משמעותית באשר למכירות שנעשו לפני תיקון 50, אך לאחר התיקון שווי מניות אינו אמור לשקף עוד את שווי הקרקע (ויש להתחשב, לפיכך, גם בחובות החברה לצורך הפחתת מחיר).
כמו כן, יש לזכור כי בנסיבות עניין בכור קבעה הועדה כי אפילו היה מוכח ששווי הזכויות אכן גבוה יותר מהתמורה החוזית, לאור השוואה למחירי קרקע דומים, עדיין היה מתקבל הערעור, וזאת מאחר שהועדה שוכנעה שהתמורה נקבעה בתום לב. תום הלב הוכח לאחר שבפני הועדה הוצג פס"ד בו נדחתה טענת המוכרת של הזכויות (קפלן) לביטול עסקת המכר שנכרתה עם בכור בטענת עושק. בפסק הדין הנ"ל הוסבר כי קפלן מכרה במחיר נמוך מאחר שהיתה לחוצה כספית וזקוקה למזומנים.
לסיום יש לציין קביעות חשובות של ועדת הערר בעניינים פרוצדוריאליים - ראשית נקבע כי כל אימת שהצדדים לעסקה הציגו בפני רשויות מס שבח הסכם ממנו ניתן לקבוע תמורה (לאו דווקא עסקת מזומנים בלבד) עובר הנטל לרשויות להוכיח את שווי השוק באופן כזה שיווצר פער מחירים ביחס לחוזה - באם נוצר פער רק אז על העורר לשכנע את המשיב או ועדת הערר בתום הלב לצורך קבלת התמורה החוזית.
בנוסף קובעת ועדת הערר כי היה על החותם על מסמך ההשגה להופיע בפניה כעד. לגישת הועדה יכול להופיע עד אחר מטעם המשיב רק אם נבצר מהחותם המקורי להופיע (מקרים כגון פטירה) או אם העד היה מעורב בהכנת המסמך ויודע את העובדות והשיקולים שבבסיסו. עם זאת, לא ברור האם תעשה ועדת הערר את הצעד הנוסף ותתעלם מעדותו של עד שלא היה חתום על ההשגה בנסיבות בהם לא התקיימו החריגים המפורטים.
באותו מקרה דובר על רכישת זכויות בחברה בגוש הגדול ע"י בכור מקפלן, שהיתה בעלת 31.77% מהמניות בתאגיד בשם חברת קי בע"מ, שהחזיק 7.69% מהון המניות של חברת ישפאן השקעות ונכסים בע"מ אשר מצידה, כאמור, החזיקה בקרקע לבניין בו עתידות להבנות 26 יח"ד. בעניין זה לא היתה קיימת כל וודאות מתי, אם בכלל, יועברו המקרקעין מישפאן לקי ואח"כ לגברת בכור. אולם, ברור היה כי באם אכן יפורקו החברות הנ"ל הדבר כרוך בהוצאות משפטיות ושמאיות וכן בזמן רב. לאור נתונים אלה בין השאר, קיבל בית משפט את התיזה, כי שווי החזקה במניות איננו משקף את שווי ההחזקה הישירה במקרקעין ויש להפחית משווי המקרקעין את העלויות הכרוכות בהעברת המקרקעין מידי החברות לידי בעלי הזכויות לצורך קביעת שווי ההחזקה בזכויות.
יוצא שקודם לפרוק איגוד מקרקעין יש פער ניכר בין ערך מניה המשקפת זכות לקבלת דירה לבין שווי החזקה ישירה בדירה. בנסיבות פסק הדין עלות קרקע לדירה בגוש הגדול הינה בין 90,000 $ ל-130,000 $ (ומכאן הערכת מס שבח לסכום של 162,000 $ ל-1.46 יח"ד), אך כאשר רוכשים מניה המשקפת זכות לקבלת דירה, כאן יכול לעבור זמן רב עד אשר תתקבל הקרקע, ייתכן שלבעל המניות אין שליטה על החברה והליך פרוקה, וייתכן גם כי העברת הקרקע לחברים כרוך בתשלום חובות החברה לנושים, כך שאין בטחון כלל ועיקר כי בעל המניה יזכה בקרקע. יותר מכך, פרוק איגודי מקרקעין חוסה תחת כנפי סעיפי סנקציות כדוגמת סעיפים 71א(5), 72ב לחוק מיסוי מקרקעין, ואחרים. כל אלה עשויים לגרום להפחתת שווי המניה לעומת שווי הקרקע.
למרות כל האמור לעיל יש להדגיש כי הועדה מציינת בפירוש כי ההלכה אינה משנה את הלכת ע"א 91/76 פולינוסט אשר קבעה כי לצורכי חישוב שווי מניות באיגוד מקרקעין אין להתחשב בחובות והתחייבויות איגוד המקרקעין.
היינו - עלות ההליך (והוודאות לקיומו) הכרוך בהעברת הדירה מידי החברה לידי בעל המניות הינה בעלת השפעה על שווי הזכות באיגוד, אך חובות החברה אין בהם כדי להפחית את שווי הזכות. דומה כי ההבחנה אינה תמיד ברורה בין השניים.
בהחלט ניתן לטעון כי עלות הליך הפירוק הינו חוב עתידי של האיגוד עצמו, ועל כן, מה ההבדל בינו לבין חוב קיים, שהרי בשני המקרים התמורה נטו שתתקבל בידי בעל הזכות באיגוד לאחר תום הליכי הפירוק תפחת משווי הקרקע.
כך או כך, ברור כי פס"ד זה פותח פתח לכל קוני איגוד מקרקעין קודם לתיקון 50, להעלות במסגרת טענות תום לב וסטייה ממחיר שוק, גם את הילכת בכור המסבירה הסבר היטב מדוע שיטת "הראי" בשוויין של מניות איגוד מקרקעין, לפיה שווי זכויות כשווי יחסי של נכסי האיגוד, איננה נכונה ולפיכך יש לסטות משווי השוק של המקרקעין כאשר מדובר ברכישת מניות באיגוד מקרקעין. עם זאת, וכפי שהוסבר, ההבחנה שעושה הועדה באשר לחובות החברה עצמה, שאינם מורידים את שווי המניות לבין עלויות שיש להן השלכה על המחיר, אינה ברורה די צורכה, ולא ברור היכן נמתח קו הגבול בין שני סוגי ההפחתות.
נציין עוד כי הלכת בכור הינה אכן משמעותית באשר למכירות שנעשו לפני תיקון 50, אך לאחר התיקון שווי מניות אינו אמור לשקף עוד את שווי הקרקע (ויש להתחשב, לפיכך, גם בחובות החברה לצורך הפחתת מחיר).
כמו כן, יש לזכור כי בנסיבות עניין בכור קבעה הועדה כי אפילו היה מוכח ששווי הזכויות אכן גבוה יותר מהתמורה החוזית, לאור השוואה למחירי קרקע דומים, עדיין היה מתקבל הערעור, וזאת מאחר שהועדה שוכנעה שהתמורה נקבעה בתום לב. תום הלב הוכח לאחר שבפני הועדה הוצג פס"ד בו נדחתה טענת המוכרת של הזכויות (קפלן) לביטול עסקת המכר שנכרתה עם בכור בטענת עושק. בפסק הדין הנ"ל הוסבר כי קפלן מכרה במחיר נמוך מאחר שהיתה לחוצה כספית וזקוקה למזומנים.
לסיום יש לציין קביעות חשובות של ועדת הערר בעניינים פרוצדוריאליים - ראשית נקבע כי כל אימת שהצדדים לעסקה הציגו בפני רשויות מס שבח הסכם ממנו ניתן לקבוע תמורה (לאו דווקא עסקת מזומנים בלבד) עובר הנטל לרשויות להוכיח את שווי השוק באופן כזה שיווצר פער מחירים ביחס לחוזה - באם נוצר פער רק אז על העורר לשכנע את המשיב או ועדת הערר בתום הלב לצורך קבלת התמורה החוזית.
בנוסף קובעת ועדת הערר כי היה על החותם על מסמך ההשגה להופיע בפניה כעד. לגישת הועדה יכול להופיע עד אחר מטעם המשיב רק אם נבצר מהחותם המקורי להופיע (מקרים כגון פטירה) או אם העד היה מעורב בהכנת המסמך ויודע את העובדות והשיקולים שבבסיסו. עם זאת, לא ברור האם תעשה ועדת הערר את הצעד הנוסף ותתעלם מעדותו של עד שלא היה חתום על ההשגה בנסיבות בהם לא התקיימו החריגים המפורטים.
אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
ועו"ד אודי שוסטק
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
ועו"ד אודי שוסטק
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
