רבים העוסקים בתחום הנדל"ן אינם ערים לסיכוני המע"מ החבויים בעסקאות מקרקעין. סיכונים אלו נובעים בין השאר בשל תחולה מוגברת של חוק מע"מ על מקרקעין לעומת נכסים אחרים. באופן כללי ובלתי כוללני, ניתן לומר כי מע"מ חל על עסקאות במקרקעין גם לגבי מי שאיננו רשום כעוסק. מע"מ חל גם במכירת נכס נדל"ן ע"י מלכ"ר ("מוסד ציבורי"), או מוסד כספי (בנקים, חברות ביטוח, אגודות לאשראי, קופות גמל). מע"מ בנדל"ן מוטל לעיתים על רוכש! לפיכך, בשל כל אלו, כאשר נדרשים אנו לעסקאות נדל"ן עלול המוכר, ולעיתים הקונה, למצוא עצמו מופתע בחיוב במע"מ ללא כל מודעות לחבות כזו מראש. ברשימה זו נסקור מספר מצבים בהם חבות במע"מ קיימת מבלי שהחייב ער לכך.
רכישת דירות מגורים ע"י עוסק:
ברכישת דירות מגורים ע"י עוסק קיימת לעיתים חבות מע"מ בהיותה בגדר 'עסקת אקראי'. אם המוכר איננו עוסק, מוסד כספי או מלכ"ר (קרי אם המוכר הוא אדם פרטי, או חברת גוש-חלקה שאינה רשומה כעוסק) הרוכש חייב במע"מ. כרוכש חייב הקונה להוציא חשבונית מס ערוכה על שמו הוא ולדווח עליה בעת הגשת הדו"ח החודשי לחודש בו הוצאה חשבונית המס. דרך כלל יכול עוסק שרכש נדל"ן לקזז את מס התשומות הכלול בחשבונית העצמית שהוציא על שמו הוא מהמע"מ הכלול באותה חשבונית עצמה. התוצאה דרך כלל תהיה כי חשבונית מס עצמית שהוציא עוסק רוכש נדל"ן על שמו הוא איננה יוצרת חבות מס אמיתית, אלא שהינה חובה טכנית חסרת חבות מע"מ אמיתית. אולם לכלל זה יש חריגים מצערים, שרבים מהעוסקים בנדל"ן אינם ערים להם והתוצאה חבות מע"מ אמיתית. הדבר כרוך ד"כ ברכישות דירות מגורים. כך הדבר כאשר הרוכש משכיר את הדירה למגורים, או אז ההשכרה הינה פטורה כל עוד היא באה בגדר סעיף 31 לחוק מע"מ כהשכרה למגורים לתקופה פחותה מ-25 שנים, או השכרה לפי חוק עידוד השקעות הון.
במקרה כזה, מאחר וההשכרה פטורה ממע"מ הרי שחל איסור מכח סעיף 41 לחוק מע"מ לקזז מס תשומות שהוטל על רכישת הדירה, לרבות מס תשומות הנכלל בחשבונית מס עצמית. יוצא כי המס שנכלל בחשבונית מס עצמית, שהוציא רוכש דירת מגורים שהושכרה, איננו ניתן לקיזוז ולפיכך המע"מ שנכלל באותה חשבונית מס, אשר אותו יש לשלם, איננו חבות תאורטית אלא חבות ריאלית מוחשית ומיותרת! כיצד נפתרים ממע"מ בלתי כלכלי זה? לזכות פקידי מע"מ, רבים מהם נותנים אישור כי ברכישת דירת מגורים ע"י עוסק אין מקום להוצאת חשבונית עצמית ולפיכך אין כל בעיה של מע"מ שחייבים לשלמו מבלי שהמוכר נותן לקונה את המע"מ, ומבלי שניתן לקזז נגדו מס תשומות באותה חשבונית מהטעמים שתוארו לעיל. תוצאה כזו הינה כלכלית, אף כי איננה מעוגנת בחוק, אך יש לשער שאיתן רוב לא יגדירה כתכנון מס אגרסיבי. אולם לא כל פקידי מע"מ מוכנים ליתן, לפנים משורת הדין, אישור לעוסק הרוכש דירות מגורים שלא להוציא חשבונית מס עצמית.
כמו כן, גם לא כל העוסקים מעיזים לפנות לפקידי מע"מ לקבלת אישור כזה, מאחר וחלק לא מבוטל מהם חושש להיכנס בשערי משרדי מע"מ (למרות האנושיות והחום של פקידי המע"מ השונים), וזאת מטעמים השמורים עימם. במקרה כזה הרי הוצאת חשבונית מע"מ עצמית יכולה לגרור חבות פלילית, וכן חבות מע"מ אזרחית, בנוסף לקנסות שונים על אי הוצאת חשבונית מס כחוק. הפתרון המוצא לקבלנים או יזמי נדל"ן, או סתם עוסקים הרוכשים דירות, הינו אחד מאלו:
א. לרכוש נדל"ן אחר אך לא דירות מגורים שמכירתם אינה פטורה ממע"מ, כמו השכרת דירת מגורים - או אז לא יכנסו למלכוד של חשבונית עצמית בה לא ניתן לקזז מס תשומות.
ב. לרכוש דירות מגורים כהשקעה, אך לא להשכירן למגורים אלא לעסקים או להעמידן ריקות.
ג. לרכוש "דירות שרד" המועמדות לרשות עובדים, שהינן עסקאות חייבות מע"מ (על אף סעיף 31(1) ו-31(1א) הפוטרות השכרת דירות). נקודה זו טעונה אישור כי תיתכן לגביה מחלוקת.
ד. לרכוש דירות מגורים ולהשכירה בחברה חדשה (חברה בת) שנרשמה זה עתה ברשם החברות, אך איננה חייבת רישום במע"מ, כי איננה עוסק (הילכת פליציה) ואיננה מלכ"ר או "מוסד כספי". חברה כזו יכולה להיות שקופה (ס' 64 לפקודת מס הכנסה) ולהגיש דו"ח מס מאוחד עם חברת האם הרשומה כעוסק.
ה. לקנות דירות מעוסקים ולא לקזז מס תשומות ברכישה (לוותר על החזר), להשכיר בפטור ממס (האם כולל לעובדי החברה(?) ולמכור את הדירה בפטור ממע"מ לפי ס' 31(4) לחוק! שיטה זו מומלצת כאשר צפויה עליית מחירים בשוק. התוצאה תהיה כי אם השוק עלה ב-10% הרי חסכון המע"מ בניכוי מס הכנסה יוסיף להכנסות נטו של החברה כ-1.1% מעליית הערך כתוצאה מהפטור ממע"מ (בניכוי ריבית אלטרנטיבית על מימון מס תשומות).
ו. לקנות דירות בחוף הים בפרוייקטים לתיירות ולהשכיר את הדירות ל"דיור נופש" שמוגדר בחוק כנופש ולא כמגורים ולפיכך ניתן יהיה להתקזז במע"מ (לקבל החזר מס תשומות), לשלם מע"מ על ההשכרה (או מע"מ אפס על מלונאות) ולשלם מע"מ במכירה. (מניסיוננו, גם עצה זו עלולה להיתקל בחו"ד אחרת של פקיד מע"מ זה או אחר).
ז. לבסוף לקבל חו"ד, שתהיה במחלוקת, כי מכח חוק ותקנות מע"מ ניתן לקזז מע"מ גם בעסקה פטורה.
ברשימות הבאות נדון במוקשי מע"מ נוספים הקיימים בנדל"ן באיגודי מקרקעין, ונסקור ההסדר ברפורמת קפוטא-מצא לגבי קרנות נדל"ן.
רכישת דירות מגורים ע"י עוסק:
ברכישת דירות מגורים ע"י עוסק קיימת לעיתים חבות מע"מ בהיותה בגדר 'עסקת אקראי'. אם המוכר איננו עוסק, מוסד כספי או מלכ"ר (קרי אם המוכר הוא אדם פרטי, או חברת גוש-חלקה שאינה רשומה כעוסק) הרוכש חייב במע"מ. כרוכש חייב הקונה להוציא חשבונית מס ערוכה על שמו הוא ולדווח עליה בעת הגשת הדו"ח החודשי לחודש בו הוצאה חשבונית המס. דרך כלל יכול עוסק שרכש נדל"ן לקזז את מס התשומות הכלול בחשבונית העצמית שהוציא על שמו הוא מהמע"מ הכלול באותה חשבונית עצמה. התוצאה דרך כלל תהיה כי חשבונית מס עצמית שהוציא עוסק רוכש נדל"ן על שמו הוא איננה יוצרת חבות מס אמיתית, אלא שהינה חובה טכנית חסרת חבות מע"מ אמיתית. אולם לכלל זה יש חריגים מצערים, שרבים מהעוסקים בנדל"ן אינם ערים להם והתוצאה חבות מע"מ אמיתית. הדבר כרוך ד"כ ברכישות דירות מגורים. כך הדבר כאשר הרוכש משכיר את הדירה למגורים, או אז ההשכרה הינה פטורה כל עוד היא באה בגדר סעיף 31 לחוק מע"מ כהשכרה למגורים לתקופה פחותה מ-25 שנים, או השכרה לפי חוק עידוד השקעות הון.
במקרה כזה, מאחר וההשכרה פטורה ממע"מ הרי שחל איסור מכח סעיף 41 לחוק מע"מ לקזז מס תשומות שהוטל על רכישת הדירה, לרבות מס תשומות הנכלל בחשבונית מס עצמית. יוצא כי המס שנכלל בחשבונית מס עצמית, שהוציא רוכש דירת מגורים שהושכרה, איננו ניתן לקיזוז ולפיכך המע"מ שנכלל באותה חשבונית מס, אשר אותו יש לשלם, איננו חבות תאורטית אלא חבות ריאלית מוחשית ומיותרת! כיצד נפתרים ממע"מ בלתי כלכלי זה? לזכות פקידי מע"מ, רבים מהם נותנים אישור כי ברכישת דירת מגורים ע"י עוסק אין מקום להוצאת חשבונית עצמית ולפיכך אין כל בעיה של מע"מ שחייבים לשלמו מבלי שהמוכר נותן לקונה את המע"מ, ומבלי שניתן לקזז נגדו מס תשומות באותה חשבונית מהטעמים שתוארו לעיל. תוצאה כזו הינה כלכלית, אף כי איננה מעוגנת בחוק, אך יש לשער שאיתן רוב לא יגדירה כתכנון מס אגרסיבי. אולם לא כל פקידי מע"מ מוכנים ליתן, לפנים משורת הדין, אישור לעוסק הרוכש דירות מגורים שלא להוציא חשבונית מס עצמית.
כמו כן, גם לא כל העוסקים מעיזים לפנות לפקידי מע"מ לקבלת אישור כזה, מאחר וחלק לא מבוטל מהם חושש להיכנס בשערי משרדי מע"מ (למרות האנושיות והחום של פקידי המע"מ השונים), וזאת מטעמים השמורים עימם. במקרה כזה הרי הוצאת חשבונית מע"מ עצמית יכולה לגרור חבות פלילית, וכן חבות מע"מ אזרחית, בנוסף לקנסות שונים על אי הוצאת חשבונית מס כחוק. הפתרון המוצא לקבלנים או יזמי נדל"ן, או סתם עוסקים הרוכשים דירות, הינו אחד מאלו:
א. לרכוש נדל"ן אחר אך לא דירות מגורים שמכירתם אינה פטורה ממע"מ, כמו השכרת דירת מגורים - או אז לא יכנסו למלכוד של חשבונית עצמית בה לא ניתן לקזז מס תשומות.
ב. לרכוש דירות מגורים כהשקעה, אך לא להשכירן למגורים אלא לעסקים או להעמידן ריקות.
ג. לרכוש "דירות שרד" המועמדות לרשות עובדים, שהינן עסקאות חייבות מע"מ (על אף סעיף 31(1) ו-31(1א) הפוטרות השכרת דירות). נקודה זו טעונה אישור כי תיתכן לגביה מחלוקת.
ד. לרכוש דירות מגורים ולהשכירה בחברה חדשה (חברה בת) שנרשמה זה עתה ברשם החברות, אך איננה חייבת רישום במע"מ, כי איננה עוסק (הילכת פליציה) ואיננה מלכ"ר או "מוסד כספי". חברה כזו יכולה להיות שקופה (ס' 64 לפקודת מס הכנסה) ולהגיש דו"ח מס מאוחד עם חברת האם הרשומה כעוסק.
ה. לקנות דירות מעוסקים ולא לקזז מס תשומות ברכישה (לוותר על החזר), להשכיר בפטור ממס (האם כולל לעובדי החברה(?) ולמכור את הדירה בפטור ממע"מ לפי ס' 31(4) לחוק! שיטה זו מומלצת כאשר צפויה עליית מחירים בשוק. התוצאה תהיה כי אם השוק עלה ב-10% הרי חסכון המע"מ בניכוי מס הכנסה יוסיף להכנסות נטו של החברה כ-1.1% מעליית הערך כתוצאה מהפטור ממע"מ (בניכוי ריבית אלטרנטיבית על מימון מס תשומות).
ו. לקנות דירות בחוף הים בפרוייקטים לתיירות ולהשכיר את הדירות ל"דיור נופש" שמוגדר בחוק כנופש ולא כמגורים ולפיכך ניתן יהיה להתקזז במע"מ (לקבל החזר מס תשומות), לשלם מע"מ על ההשכרה (או מע"מ אפס על מלונאות) ולשלם מע"מ במכירה. (מניסיוננו, גם עצה זו עלולה להיתקל בחו"ד אחרת של פקיד מע"מ זה או אחר).
ז. לבסוף לקבל חו"ד, שתהיה במחלוקת, כי מכח חוק ותקנות מע"מ ניתן לקזז מע"מ גם בעסקה פטורה.
ברשימות הבאות נדון במוקשי מע"מ נוספים הקיימים בנדל"ן באיגודי מקרקעין, ונסקור ההסדר ברפורמת קפוטא-מצא לגבי קרנות נדל"ן.
