מיסוי החזרי היוון ופטור לדירות מגורים עסקיות!! 

לאחרונה קראנו בעיתון "גלובס", כי ממ"י פרסם את כוונתו להחזיר הפרשי ריבית שגבה מחוכרים בגין מבצע דמי היוון לחוכרים בתשלומים חודשיים. שאלת המיסוי של החזרים אלו מתעוררת בהקשר זה וברשימה זו נדון בה. חוכרים פרטיים ששילמו דמי היוון פטורים מהקרן, הפרשי הצמדה המגיעים להם כחוק. לפי החוק מגיעה להם גם ריבית 4% וריבית זו חייבת במס (ד"כ ע"י ניכוי במקור), זאת משום שקרן החזר תמיד פטורה ממס, הפרשי הצמדה ליחיד שהקרן לא מהווה אצלו הכנסה פטורה לפי צו פטור בגין הפרשי הצמדה מ-94', ואילו הריבית חייבת במס עד 49%, מאחר ואיננה נהנית מפטור משיעור מס נמוך בבורסה או בבנקים. נציין כי קיימת פרשנות לפיה צו הפטור נגזר מכח סעיף החוק, לפיו בהגדרת "הפרשי הצמדה" כלולה "ריבית", אך פרשנות כזו של הפטור (גם על הריבית) איננה סבירה. למי שהחזרי ההצמדה הם החזר הינו על נכס המשמש בעסקו (גם בית מגורים), לדוגמא מי שדורש ניכוי הוצאות מביתו - ההחזר לבד מהקרן והפרשי הצמדה חייב במס. נציין עם זאת כי השכרת בית מגורים לעסק, שוללת לפי מספר פסקי דין את אופיו כדירת מגורים, גם אם שמר על אופיו הפונקציונאלי כדירת מגורים. קרי, השוכר העסקי לא שינה את המקלחת, סלון, שרותים, מטבח, אלא ריהט אותם בריהוט משרדי. מאידך, במצבים אלו קיימים מספר פסקי דין הקובעים, שהשכרה לעסק איננה מבחן שולל פטור לפי הגדרת סעיף 1 לדירת מגורים, שכן מבחן התאמתה למגורים הינו אובייקטיבי ולא לפי מבחן השימוש האקטואלי הנעשה בה ע"י השוכר. יש שנוטים להבחין בין מבחני מס שבח למבחני מס רכישה, שם הפסיקה שמה דגש על כוונת השוכרת להתגורר בדירה בטווח נראה לעין ולאור ההגדרות השונות אומצה ההגדרה הסובייקטיבית (כוונה לגור) לצרכי מס רכישה.
כאשר מדובר בשיעורי מס, פטורים והקלות להשכרה, המבחנים שוב שונים. כתבנו בעבר ונחזור בקצרה, כי כאן קיימות אבחנות בין השכרה בפטור, שם נדרש כי כל הדירה תשמש למגורים, בין השכרה ב-10%, שם אין תקרת פטור כיום (מ-2003) ואין גם דרישה שכל הדירה תשמש למגורים (כנראה שדי אם רובה משמשת למגורים ובחלקה השוכר משתמש בה לצרכי עסק). ולבסוף, בחו"ל דמי שכירות 15% אינם מוגבלים למגורים בלבד, וודאי שלא במקרה, אלא בויתור על כל ההוצאות למעט פחת.
נחזור למגורים של אדם בדירתו, שאיננה מושכרת. אדם כאמור, כזכאי לפטור כגישת מס שבח, גם אם רובה ולא כולה משמשת למגורים. כך הדבר גם אם היא מושכרת לשוכר הגר ועובד בה במקביל. מבחינה זו חוק מס שבח ליברלי יותר מאשר הפטור לדמי שכירות בגין מגורים. זכור לכם וודאי כי הפטור לדירת מגורים נתון גם לדירה ריקה ולבד שרוב הזמן איננה משמשת לעסק (מעל 50%). דירה מזכה ודירה (שאינה מזכה?) משמשות כיום שתיהן בערבוביה, ומבחן הזמנים לפטור 4 שנים ל-2 דירות, ו-18 חודש לדירה 1, הם מבחנים שרבים נוטים לשכוח אותם. אנו מוצאים גם פעמים רבות טעויות של יועצים המתבלבלים בין מתנה שנספרת לצורך 4 שנים ומתנה שאיננה נספרת לעניין 49ב. יותר מכך, יש רבים שלא זוכרים שאם היו לך שתי דירות במסגרת 49ה, או 49ג, ייתכן עדיין שלענין 49ב(1)(2) הינם בעלי 2 דירות ועליהם להמתין כ-4 שנים.