1. זהו ערעור על החלטת וועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית ת"א - יפו, מיום 6.3.2005(להלן: "וועדת הערר" וה-"ההחלטה", בהתאמה). ההחלטה צורפה כנספח ט' לכתב העתירה.
המערערת, אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, היא הבעלים של מבנה בעיר ת"א הידוע בשם "מגדל אפריקה ישראל" (להלן: "הנכס").
2. ההשגה, הערר וערעור זה עניינם בחיוב המערערת בארנונה בגין החניון בנכס, תחת הסיווג של "חניון במבנה בתשלום" - שטחי החניה בכלל, ושטחי המעבר והתמרון בפרט.
טענות הצדדים
טענות המערערת
3.
א. השוכרים השונים בנכס משתמשים ב-276 חניות (מתוכן - 73 חניות מסומנות) מתוך 324 חניות בחניון, עושים בהן שימוש בלעדי ועצמאי, והם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לשטחי החניה. ככאלה הם העונים להגדרת "מחזיק" החייב בארנונה - בהתאם להלכת ע"ש (ת"א) 3098/97 אלקס נ' מנהל הארנונה, תק-מח 98 (1) 43953 (להלן: "פרשת אלקס").
וועדת הערר שגתה כאשר סירבה להסתמך על התשתית העובדתית שהייתה מוסכמת בין הצדדים, ודחתה את הערר בהיעדר תימוכין לדיון בטענה זו של המערערת.
ב. שטחי המעבר והתמרון הינם שטחים המשותפים לכלל המחזיקים המשתמשים בחניון, ולכן הם מהווים "שטחים משותפים" (אף זאת, בהתאם לפסק הדין בפרשת אלקס).
ג. אין לחייב את המערערת בגין שטחי המעבר והתמרון, מחמת שהמערערת אינה מחזיקה מעל ל-80% משטח החניון (אלא כ-15% בלבד, 48 חניות מתוך סך של 324 חניות) - כדרישת סעיף 1.3.1 ח' לצו הארנונה של עיריית ת"א - יפו (להלן: "סעיף 1.3.1 ח' לצו הארנונה").
ד. נוסחו הקיים של סעיף 1.3.1. ח' לצו הארנונה אינו חוקי מכיוון שנקבע ללא אישור שרי הפנים והאוצר - בניגוד לחקיקה המסדירה את גביית הארנונה. וועדת הערר שגתה כאשר לא התייחסה בהחלטתה לטענה זו של המערערת.
ה. בהתאם לנוסחו החוקי של סעיף זה (קודם לשנת 1991) אין לחייב את המערערת בגין שטחי המעבר והתמרון - מחמת שהחניון והבניין מוחזקים על ידי שני מחזיקים ויותר, כדרישת נוסח זה של סעיף 1.3.1 ח' לצו הארנונה.
ו. לחלופין - יש לקבוע כי שטח חניה משתרע לכל היותר על 25 מ"ר, בהתאם לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983 (להלן: "תקנות התכנון והבניה"). וועדת הערר שגתה כאשר דחתה את הערר בהסתמך על טענות נגד של המשיב לטענה זו, טענות אשר היוו "הרחבת חזית" אסורה.
ז. יש לתקן את השטח לפיו מחויבת המערערת החל ממועד תחילת חיובה בגין הנכס, בתאריך 1.1.1999. וועדת הערר שגתה כאשר התעלמה מטענה זו של המערערת.
ח. חיובה של המערערת בגין השטחים המשותפים מהווה הפליה ביחס לחיוב בעלי נכסים אחרים דומים בעיר ת"א. וועדת הערר שגתה כאשר לא דרשה מן המשיב לחשוף פרטים בעניין זה.
טענות המשיב
4.
א. יש לדחות את הערעור על הסף ככל שהוא מתייחס לטענות היעדר חוקיות וחוסר סבירות צו הארנונה. בירור טענות אלו אינן מצוי בגדר סמכותם העניינית של המשיב וועדת הערר, ומכאן אף שלא בגדר בית משפט זה בהליך של ערעור מנהלי על החלטת וועדת הערר.
ב. המערערת היא מפעילת החניון, וככזו בעלת הזיקה הקרובה ביותר אליו. לעניין זה אין הדבר משנה אם התשלום בגין החניה נעשה מראש על ידי בעלי משרדים בנכס או על ידי אחרים, נהגים מזדמנים, המשלמים למערערת באופן חד-פעמי.
ג. בעלי המשרדים בנכס השוכרים שטחי חניה הינם (לכל היותר) "דיירי משנה", כהגדרת סעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש], וככאלה אין הם יכולים להיחשב כ"מחזיקים" בשטחי החניה.
ד. בעלי המשרדים אינם יכולים להיחשב כ"מחזיקים" בחניון, ולו מחמת שלא התמלאו ביחס אליהם דרישות סעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] - בדבר מסירת הודעה על החלפת מחזיקים בשטח החייב בתשלום ארנונה.
ה. הן לפי ההלכה הפסוקה והן לפי תקנות התכנון והבניה - שטחי מעבר ותמרון אינם שטחים משותפים, אלא מהווים חלק אינטגרלי מחניון.
ו. המשיב דוחה את טענת המערערת כי חיובה מהווה הפליה ביחס לחיוב בעלי נכסים אחרים דומים בעיר ת"א.
דיון
5. שתי שאלות מרכזיות עומדות בבסיס ערעור זה: הראשונה, מי ייחשב כ"מחזיק" בשטח החניה, עליו מוטלת חובת תשלום הארנונה? והשניה, מהו סיווגם הנכון של שטחי המעבר והתמרון בחניון - ובהתאם לכך, מי הוא ה"מחזיק" באותם שטחים?
להלן, אדון בשתי שאלות אלו לפי סדרן.
6. בשאלה הראשונה אני מקבלת את עמדתה של המערערת.
בעניין זה אני מצרפת את דעתי לדעתה של כב' השופטת א' חיות, כפי שנקבעה בפרשת אלקס, שלא כמו דעתה של כב' סגנית הנשיא מ' ארד, כפי שנקבעה מאוחר יותר ב-עמ"נ (י"ם) 226/02 א"מ חניות בע"מ נ' מנהל הארנונה, תק-מח 2004 (2) 2233.
משעה שהושכרו שטחי החניה בדרך קבע (בין אם המדובר בשטח חניה ספציפי ומסומן, ובין אם לאו) והוצמדו לשטחי המשרדים בנכס, השוכרים הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לאותם שטחים במשך כל תקופת השכירות - ולא המשכירים, אשר אין להם באותה תקופה זכות לעשות שימוש כלשהו באותם שטחים.
אציין כי על אף שקיימים הבדלים בין נסיבות פרשת אלקס לבין נסיבות המקרה שלפנינו, אינני מקבלת טענתו של המשיב כי יש לאבחן בין שני המקרים עד כדי אי-החלת הלכת פרשת אלקס במקרה דנן.
7. גם בשאלה השניה אני מקבלת את עמדתה של המערערת.
גם בעניין זה אני מצרפת את דעתי לדעתה של כב' השופטת א' חיות, כפי שנקבעה בפרשת אלקס. לגישתי, יש להבדיל בין שטחי החניה כשלעצמם לבין שטחי התמרון והמעבר. מנקודת השקפתו של שוכר החניה, אין לשטחים אחרונים אלה כל זיקה וייחודיות הקושרים אותם אליו. המעברים הם נחלתם של כלל באי החניון, וכל אחד יכול ולעיתים חייב לעשות בהם שימוש כדי להגיע למקום חנייתו.
אציין כי המשיב הביא לפני בית המשפט מספר פסקי דין בהם נקבעה הלכה הפוכה (ע"ש (ת"א) 630/96 תכן חברה כלכלית בע"מ נ' מנהל הארנונה, דינים מחוזי, כו (7) 695; ע"ש (חיפה) 5298/99 ד.ג.ש חניונים נ' מנהל הארנונה, תק-מח 99 (4) 1583; עמ"נ (חיפה) 410/01, ת"א (חיפה) 776/00 גולדהמר נ' עיריית חיפה, תק-מח 2002(2), 285; ת"א (חיפה) 1464/00 ד.ג.ש. חניונים בע"מ נ' עיריית חיפה, תק-מח 2002 (2) 7642; עמ"נ (י"ם) 226/02, שצוין לעיל).
הנמקת כלל פסקי דין אלה היא, כי - לפי מבחן פונקציונאלי - שטחי התמרון והמעבר נכללים במסגרת שטחי החניה, ואינם "שטחים משותפים", מכיוון שאין שטחי חניה ללא שטחי תמרון ומעבר.
הנמקה זה, לטעמי, לוקה בחסר. מטבעם של מבנים שאין בהם שטחים עיקריים, שהם (ככלל) ברי-חיוב בארנונה בתעריף גבוה, ללא "שטחים משותפים", שהם (ככלל) פטורים מארנונה או מחויבים בארנונה בתעריף נמוך. כך הגינה המשותפת, כך חדרי המדרגות, כך המעברים בין הדירות או המשרדים וכו'.
אין רבותא בעובדה שלא ניתן לבנות חניון בלא שטחי מעבר ותמרון. כדי להפוך שטחי מעבר ותמרון - המשמשים את כלל באי החניון - לשטחים עיקריים, המשויכים למחזיק של שטח חניה ספציפי, חייבת להיות זיקה ייחודית לאותו מחזיק.
בהקשר זה, אני דוחה את טענת המשיב כי שוכרי שטחי החניה הינם (לכל היותר) "דיירי משנה" - אשר אינם יכולים להיחשב כ"מחזיקים", לפי הוראת סעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. לגישתי, אין דינו של מי ששוכר שטח חניה במבנה כדוגמת הנכס נשוא הדיון כדינו של "אדם הגר בחדר, או בחלק מחדר, של בנין שאחר מחזיק בו ...". ההבדלים בין הראשון לבין האחרון ניכרים על פניהם, ואין להשוות בין השניים.
8. לאור האמור לעיל, הריני קובעת כי הדיון בעניינה של המערערת יוחזר לוועדת הערר אשר תיגבה ראיות בעניין ההחזקה בשטחי החניה על ידי השוכרים השונים, כמו גם בעניין התקיימות דרישות סעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] - בדבר מסירת הודעה על החלפת מחזיקים, ותיקבע את חיוב הארנונה של המערערת (כמו גם של השוכרים) בהתאם לקביעותיי לעיל.
כמו כן תהיה רשאית וועדת הערר לדון בכל טענה אחרת שתעלה המערערת לפניה, בין אם הועלתה כאן ובין אם לאו, והמצויה במסגרת סמכותה.
בעניין זה אני מפנה את הצדדים לשני פסקי דין שניתנו בעניין זה על ידי בית המשפט העליון לאחרונה: עע"מ 10826/03 מנהל הארנונה בעיריית עכו נ' קלאב מרקט רשתות שיווק בע"מ, תק-על 2006 (2) 3560, ניתן ביום 11.6.06; רע"א 10643/02 חבס ח. צ. פיתוח (1993) בע"מ נ' עיריית הרצליה, תק-על 2006 (2) 1975, ניתן ביום 14.5.06.
את שאר טענות הצדדים שפורטו לעיל ולא הוכרעו אני משאירה בצריך עיון.
לסיכום
10. לאור כל האמור לעיל, הערעור מתקבל.
המשיב ישלם למערערת הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך של 20,000 ש"ח + מע"מ, בצירוף ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד מועד התשלום בפועל.
המזכירות תישלח העתקים לב"כ הצדדים בדואר רשום.
ניתן ביום י' בתמוז תשס"ו (6 יולי 2006), בהיעדר הצדדים.
המערערת, אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, היא הבעלים של מבנה בעיר ת"א הידוע בשם "מגדל אפריקה ישראל" (להלן: "הנכס").
2. ההשגה, הערר וערעור זה עניינם בחיוב המערערת בארנונה בגין החניון בנכס, תחת הסיווג של "חניון במבנה בתשלום" - שטחי החניה בכלל, ושטחי המעבר והתמרון בפרט.
טענות הצדדים
טענות המערערת
3.
א. השוכרים השונים בנכס משתמשים ב-276 חניות (מתוכן - 73 חניות מסומנות) מתוך 324 חניות בחניון, עושים בהן שימוש בלעדי ועצמאי, והם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לשטחי החניה. ככאלה הם העונים להגדרת "מחזיק" החייב בארנונה - בהתאם להלכת ע"ש (ת"א) 3098/97 אלקס נ' מנהל הארנונה, תק-מח 98 (1) 43953 (להלן: "פרשת אלקס").
וועדת הערר שגתה כאשר סירבה להסתמך על התשתית העובדתית שהייתה מוסכמת בין הצדדים, ודחתה את הערר בהיעדר תימוכין לדיון בטענה זו של המערערת.
ב. שטחי המעבר והתמרון הינם שטחים המשותפים לכלל המחזיקים המשתמשים בחניון, ולכן הם מהווים "שטחים משותפים" (אף זאת, בהתאם לפסק הדין בפרשת אלקס).
ג. אין לחייב את המערערת בגין שטחי המעבר והתמרון, מחמת שהמערערת אינה מחזיקה מעל ל-80% משטח החניון (אלא כ-15% בלבד, 48 חניות מתוך סך של 324 חניות) - כדרישת סעיף 1.3.1 ח' לצו הארנונה של עיריית ת"א - יפו (להלן: "סעיף 1.3.1 ח' לצו הארנונה").
ד. נוסחו הקיים של סעיף 1.3.1. ח' לצו הארנונה אינו חוקי מכיוון שנקבע ללא אישור שרי הפנים והאוצר - בניגוד לחקיקה המסדירה את גביית הארנונה. וועדת הערר שגתה כאשר לא התייחסה בהחלטתה לטענה זו של המערערת.
ה. בהתאם לנוסחו החוקי של סעיף זה (קודם לשנת 1991) אין לחייב את המערערת בגין שטחי המעבר והתמרון - מחמת שהחניון והבניין מוחזקים על ידי שני מחזיקים ויותר, כדרישת נוסח זה של סעיף 1.3.1 ח' לצו הארנונה.
ו. לחלופין - יש לקבוע כי שטח חניה משתרע לכל היותר על 25 מ"ר, בהתאם לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983 (להלן: "תקנות התכנון והבניה"). וועדת הערר שגתה כאשר דחתה את הערר בהסתמך על טענות נגד של המשיב לטענה זו, טענות אשר היוו "הרחבת חזית" אסורה.
ז. יש לתקן את השטח לפיו מחויבת המערערת החל ממועד תחילת חיובה בגין הנכס, בתאריך 1.1.1999. וועדת הערר שגתה כאשר התעלמה מטענה זו של המערערת.
ח. חיובה של המערערת בגין השטחים המשותפים מהווה הפליה ביחס לחיוב בעלי נכסים אחרים דומים בעיר ת"א. וועדת הערר שגתה כאשר לא דרשה מן המשיב לחשוף פרטים בעניין זה.
טענות המשיב
4.
א. יש לדחות את הערעור על הסף ככל שהוא מתייחס לטענות היעדר חוקיות וחוסר סבירות צו הארנונה. בירור טענות אלו אינן מצוי בגדר סמכותם העניינית של המשיב וועדת הערר, ומכאן אף שלא בגדר בית משפט זה בהליך של ערעור מנהלי על החלטת וועדת הערר.
ב. המערערת היא מפעילת החניון, וככזו בעלת הזיקה הקרובה ביותר אליו. לעניין זה אין הדבר משנה אם התשלום בגין החניה נעשה מראש על ידי בעלי משרדים בנכס או על ידי אחרים, נהגים מזדמנים, המשלמים למערערת באופן חד-פעמי.
ג. בעלי המשרדים בנכס השוכרים שטחי חניה הינם (לכל היותר) "דיירי משנה", כהגדרת סעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש], וככאלה אין הם יכולים להיחשב כ"מחזיקים" בשטחי החניה.
ד. בעלי המשרדים אינם יכולים להיחשב כ"מחזיקים" בחניון, ולו מחמת שלא התמלאו ביחס אליהם דרישות סעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] - בדבר מסירת הודעה על החלפת מחזיקים בשטח החייב בתשלום ארנונה.
ה. הן לפי ההלכה הפסוקה והן לפי תקנות התכנון והבניה - שטחי מעבר ותמרון אינם שטחים משותפים, אלא מהווים חלק אינטגרלי מחניון.
ו. המשיב דוחה את טענת המערערת כי חיובה מהווה הפליה ביחס לחיוב בעלי נכסים אחרים דומים בעיר ת"א.
דיון
5. שתי שאלות מרכזיות עומדות בבסיס ערעור זה: הראשונה, מי ייחשב כ"מחזיק" בשטח החניה, עליו מוטלת חובת תשלום הארנונה? והשניה, מהו סיווגם הנכון של שטחי המעבר והתמרון בחניון - ובהתאם לכך, מי הוא ה"מחזיק" באותם שטחים?
להלן, אדון בשתי שאלות אלו לפי סדרן.
6. בשאלה הראשונה אני מקבלת את עמדתה של המערערת.
בעניין זה אני מצרפת את דעתי לדעתה של כב' השופטת א' חיות, כפי שנקבעה בפרשת אלקס, שלא כמו דעתה של כב' סגנית הנשיא מ' ארד, כפי שנקבעה מאוחר יותר ב-עמ"נ (י"ם) 226/02 א"מ חניות בע"מ נ' מנהל הארנונה, תק-מח 2004 (2) 2233.
משעה שהושכרו שטחי החניה בדרך קבע (בין אם המדובר בשטח חניה ספציפי ומסומן, ובין אם לאו) והוצמדו לשטחי המשרדים בנכס, השוכרים הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לאותם שטחים במשך כל תקופת השכירות - ולא המשכירים, אשר אין להם באותה תקופה זכות לעשות שימוש כלשהו באותם שטחים.
אציין כי על אף שקיימים הבדלים בין נסיבות פרשת אלקס לבין נסיבות המקרה שלפנינו, אינני מקבלת טענתו של המשיב כי יש לאבחן בין שני המקרים עד כדי אי-החלת הלכת פרשת אלקס במקרה דנן.
7. גם בשאלה השניה אני מקבלת את עמדתה של המערערת.
גם בעניין זה אני מצרפת את דעתי לדעתה של כב' השופטת א' חיות, כפי שנקבעה בפרשת אלקס. לגישתי, יש להבדיל בין שטחי החניה כשלעצמם לבין שטחי התמרון והמעבר. מנקודת השקפתו של שוכר החניה, אין לשטחים אחרונים אלה כל זיקה וייחודיות הקושרים אותם אליו. המעברים הם נחלתם של כלל באי החניון, וכל אחד יכול ולעיתים חייב לעשות בהם שימוש כדי להגיע למקום חנייתו.
אציין כי המשיב הביא לפני בית המשפט מספר פסקי דין בהם נקבעה הלכה הפוכה (ע"ש (ת"א) 630/96 תכן חברה כלכלית בע"מ נ' מנהל הארנונה, דינים מחוזי, כו (7) 695; ע"ש (חיפה) 5298/99 ד.ג.ש חניונים נ' מנהל הארנונה, תק-מח 99 (4) 1583; עמ"נ (חיפה) 410/01, ת"א (חיפה) 776/00 גולדהמר נ' עיריית חיפה, תק-מח 2002(2), 285; ת"א (חיפה) 1464/00 ד.ג.ש. חניונים בע"מ נ' עיריית חיפה, תק-מח 2002 (2) 7642; עמ"נ (י"ם) 226/02, שצוין לעיל).
הנמקת כלל פסקי דין אלה היא, כי - לפי מבחן פונקציונאלי - שטחי התמרון והמעבר נכללים במסגרת שטחי החניה, ואינם "שטחים משותפים", מכיוון שאין שטחי חניה ללא שטחי תמרון ומעבר.
הנמקה זה, לטעמי, לוקה בחסר. מטבעם של מבנים שאין בהם שטחים עיקריים, שהם (ככלל) ברי-חיוב בארנונה בתעריף גבוה, ללא "שטחים משותפים", שהם (ככלל) פטורים מארנונה או מחויבים בארנונה בתעריף נמוך. כך הגינה המשותפת, כך חדרי המדרגות, כך המעברים בין הדירות או המשרדים וכו'.
אין רבותא בעובדה שלא ניתן לבנות חניון בלא שטחי מעבר ותמרון. כדי להפוך שטחי מעבר ותמרון - המשמשים את כלל באי החניון - לשטחים עיקריים, המשויכים למחזיק של שטח חניה ספציפי, חייבת להיות זיקה ייחודית לאותו מחזיק.
בהקשר זה, אני דוחה את טענת המשיב כי שוכרי שטחי החניה הינם (לכל היותר) "דיירי משנה" - אשר אינם יכולים להיחשב כ"מחזיקים", לפי הוראת סעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. לגישתי, אין דינו של מי ששוכר שטח חניה במבנה כדוגמת הנכס נשוא הדיון כדינו של "אדם הגר בחדר, או בחלק מחדר, של בנין שאחר מחזיק בו ...". ההבדלים בין הראשון לבין האחרון ניכרים על פניהם, ואין להשוות בין השניים.
8. לאור האמור לעיל, הריני קובעת כי הדיון בעניינה של המערערת יוחזר לוועדת הערר אשר תיגבה ראיות בעניין ההחזקה בשטחי החניה על ידי השוכרים השונים, כמו גם בעניין התקיימות דרישות סעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] - בדבר מסירת הודעה על החלפת מחזיקים, ותיקבע את חיוב הארנונה של המערערת (כמו גם של השוכרים) בהתאם לקביעותיי לעיל.
כמו כן תהיה רשאית וועדת הערר לדון בכל טענה אחרת שתעלה המערערת לפניה, בין אם הועלתה כאן ובין אם לאו, והמצויה במסגרת סמכותה.
בעניין זה אני מפנה את הצדדים לשני פסקי דין שניתנו בעניין זה על ידי בית המשפט העליון לאחרונה: עע"מ 10826/03 מנהל הארנונה בעיריית עכו נ' קלאב מרקט רשתות שיווק בע"מ, תק-על 2006 (2) 3560, ניתן ביום 11.6.06; רע"א 10643/02 חבס ח. צ. פיתוח (1993) בע"מ נ' עיריית הרצליה, תק-על 2006 (2) 1975, ניתן ביום 14.5.06.
את שאר טענות הצדדים שפורטו לעיל ולא הוכרעו אני משאירה בצריך עיון.
לסיכום
10. לאור כל האמור לעיל, הערעור מתקבל.
המשיב ישלם למערערת הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך של 20,000 ש"ח + מע"מ, בצירוף ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד מועד התשלום בפועל.
המזכירות תישלח העתקים לב"כ הצדדים בדואר רשום.
ניתן ביום י' בתמוז תשס"ו (6 יולי 2006), בהיעדר הצדדים.
