1. מבוא
1.1 מטרת רשימה זו להצביע על העיוות בהגדרת "איגוד מקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה, רכישה), תשכ"ג - 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") וההשלכות על חבותם במס של סוגי איגודים , בהם מהוות הכנסות ממקרקעין ושלא ממקרקעין מהמקרקעין חלק ממכלול ההכנסה העסקיות של האיגוד.
1.2 החלת הגדרת "איגוד מקרקעין" על חברה לה עסקות עשוייה לגרום במקרים מסויימים לתוצאה אבסורדית ובלתי רצוייה, לפיה, פעילותם העסקית של איגודים אלה תהא נתונה כברגיל לשומת מס הכנסה, ברם, כל אימת שתמכרנה מניות האיגוד בידי בעליהן או תדוללנה על ידי הנפקת מניות חדשות - תתעורר החבות לתשלום מס שבח מס מכירה ומס רכישה.
1.3 על מנת להבין את הסוגייה בשלמותה, בחרנו להציג תחילה, בקצרה, את ההיסטוריה החקיקתית של נושא איגודי המקרקעין ושל הטלת מס השבח על פעולה באיגוד מקרקעין ואת תכליתן של הוראות החוק השונות, אשר נקבעו בעניין זה. הבנת תכלית החקיקה בין היתר מן ההיסטוריה החקיקתית, לטעמנו, הינה בעלת חשיבות להבנת רצף המושגים וההגדרות אשר קובעים לבסוף את החבות במס, אך גם את העיוותים שנוצרים כתוצאה מהגישה שהיתה שלטת בשנים האחרונות בנציבות מס הכנסה ביחס ל"איגודים" שונים.
1.4 אנו סבורים, כי חשיבותה של רשימה הינה לא רק בהבנת תהליך העיצוב החקיקתי ותכליתו ביחס לאותם איגודים בהם נעסוק בהמשך, אלא גם ואולי בעיקר בסיוע לגיבוש ועיצוב עמדה ראויה ורצויה ביחס לפירוש המושג "איגוד מקרקעין" ויישומו במקרים שנציג להלן ובמקרים אחרים ושונים.
2. בחינת ההיסטוריה החקיקתית
2.1 כללי
ראשיתה של חקיקת המיסוי על רווחי הון, הנובעים ממכירת מקרקעין, הינה בחוק מס שבח מקרקעים, תש"ט - 1949 . ברבות הימים מאמצע שנות ה - 50 ועד תחילת שנות ה - 60, נתגלו בחוק מספר רב של פרצות, המאפשרות להימנע מתשלום מסים ואגרות העברת מקרקעין.
2.2 תכנון המס המקובל באותה תקופה היה, להעביר את המקרקעין, ללא תמורה, לחברה בבעלות המוכר - בעל המקרקעין - ולאחר מכן להקצות לרוכש מניות באיגוד ולהפוך את מניות המוכר למניות נדחות חסרות ערך. בדרך זו, לא חלה על המוכר כלל חבות במס, לא בזמן העברת המקרקעין לאיגוד, לא בזמן הקצאת המניות לרוכש ולא בזמן דחיית מניותיו הוא.
2.3 תכנון מס זה הידוע בכינוי "הקצאה והדחה" הוא אבי אבותיהם של אלפי חברות גוש חלקה שהוקמו באותה תקופה. תכנון מס זהו מעבר להימנעות ממס בהעברה למעשה של מקרקעין, גרם אף להליך של עיקור מתוכן של מירשם המקרקעין. זאת כיוון שחברות "גוש חלקה" נותרו כבעלים רשומים במרשם המקרקעין ושינוי הבעלות הוסטו לשינויים ברישום ב------- רשם החברות רשם החברות, כאשר החלפת הבעלות במקרקעין התבצעה למעשה במניות.
2.4 הצעת חוק מס שבח מקרקעין
לאור הבעיות הרבות שגרם תכנון מס זה הוגשה בשנת 1962 לכנסת הצעת חוק מס שבח מקרקעין, תשכ?ב - 1962 . הצעה זו הפכה ברבות הימים לחוק מס שבח, תשכ"ג - 1963 . הצעה זו הוגשה בעיקר בשל הבעייתיות הכפולה של חברות גוש/חלקה, הן ההימנעות ממס מחד, והן עיקור מירשם המקרקעין מאידך.
2.5 במסגרת הצעת החוק, מוסבר הרקע להרחבת ההגדרות שבחוק הישן ובצידן הגדלת החבות במס אף ביחס ל"פעולה באיגוד" (על משמעות מושג זה נעמוד בהמשך בהרחבה), וכך קובעים דברי ההסבר להצעת החוק :
"מניסיון חוק מס שבח מקרקעים, תש"ט - 1949, נלמד שלהגדיר עסקאות מסוימות שעליהן יוטל המס אינו עולה יפה, מאחר ודרכי החיים מגוונות בהרבה יותר מאשר הגדרות של החוק, ובמידה שהמחוקק מנסה להתאים עצמו לצורות ניהול עסקיות נמצאות תמיד דרכים חדשות ונמצא שתמיד יישאר החוק פרוץ ומאפשר הימנעות מתשלום המס." (שם, בעמ' 287)
2.6 לאור ניסיון העבר או אולי נאמר "טראומת העבר", הוצעה שיטה, במסגרתה כל שינוי בזכויות מכל סוג שהוא בכל סוג של תאגיד יתחייב במס, אם במהותו הוא מהווה העברת הבעלות במקרקעין בדרך עקיפה וזאת להבדיל מהעברת זכויות בחברה רגילה או בכל תאגיד רגיל אחר אשר אין מאחוריה למעשה העברת מקרקעין. הצעת החוק מפרטת מגוון רחב של פעילויות אשר תהיינה חייבות במס.
הצעת החוק מוסיפה ומסבירה :
"החוק מבחין בין מכירה שהיא העברת זכות (במקרקעין - התוספת שלנו) בעין ובין מכירה שהיא הענקת זכות בחברה, אגודה שיתופית, שותפות ואגודה עותומנית (הנקראות בחוק "איגוד") שהן בעלות זכות במקרקעין." (שם, בעמ' 287)
2.7 במילים אחרות, הצעת החוק רואה לנגד עיניה את היסטורית העבר ואת העברת הבעלות במקרקעין באמצעות איגוד, ומתכוונת לטפל בהעברות אלו. דבר זה עולה אף באופן ברור יותר בהמשך דברי ההסבר להצעה, שם מתואר המצב ששרר עד לאותה עת :
"פרצות שהיו בחוק הקיים גרמו להקמת מספר רב של איגודים כדי להימנע מתשלום מס ... החוק מבקש להניע מוכרים וקונים אלה לרשום עסקאותיהם במשרד רישום המקרקעין ... מצד שני מחמירה ההצעה לגבי עסקאות באיגודים שמטרתם היא להעביר זכויות במקרקעין." (שם, בעמ' 288)
2.8 מטרת החוק באשר לאיגודים - מיסוי העברת בעלות במקרקעין באמצעות איגוד
כבר עתה, מן הראוי להדגיש, כי מכל האמור לעיל עולה, שמטרת הצעת החוק שלאחריה היא ללכוד ברשת המס העברת בעלויות במקרקעין באמצעות פעולות בתאגידים שמאחוריהן עומדת העברת מקרקעין ותו לא. ברוח זו נקבע בדברי ההסבר להצעת החוק כי :
".... אין כוונה להטיל מס שבח על הקצאת המניות או העברתן אם הכוונה בהקצאה או בהעברה היא לפעולה מסחרית רגילה. ואולם ידועים מקרים שבהם נרכשו זכויות במפעל עסקי, כדי לקבל את הזכויות בקרקע שעליו עומד המפעל מאחר שערכם עלה בהרבה על ערך המפעל. מאחר שהגדרת התחומים קשה, מוצע לפטור ממס כל פעולה שהמנהל משוכנע בה שהיא נועדה לשתף את בעל הזכות באיגוד בעסקי האיגוד או ברווחיו ושאין לבעל הזכות זכות במקרקעי האיגוד חוץ מהזכות לנכסיו בעת פירוק האיגוד." (ההדגשות אינן במקור)(שם, בעמ' 288)
2.9 יוצא, כי כוונת הצעת החוק הייתה להטיל מס שבח (כיום מס רכישה ומס מכירה) אך ורק במקרים בהם רכישת מניות החברה היתה דרך לרכישה עקיפה של המקרקעין שבבעלות החברה. כך לדוגמא, מפעל כושל המצוי במרכז העיר, אשר כל ערכו מסתכם בערך המקרקעין עליהם הוא ניצב.
2.10 עם זאת, מובן מלשון ההצעה, כי אין כוונה להטיל מס שבח בגין רכישת מניות בחברה בעלת פעילות עסקית מכל סוג שהיא, גם אם פעילות זו הינה בתחום פיתוח קרקעות, מכירת זכויות במקרקעין למגורים או בפעולות נוספות כיוצא באלה, כיוון שרכישת מניות אלו אין מטרתה רכישה עקיפה של המקרקעין, אלא רכישת חברה המהווה "גוף חי" בעלת פוטנציאל לרווחים והפסדים מעסק.
2.11 ניתן לסכם ולומר כי מסקירת הצעת החוק, עולה כי מטרת החוק הייתה ללכוד ברשת המס העברת בעלויות במקרקעין במסווה של פעילות באיגוד, אך לא לחייב במס ולהכניס תחת כנפי החוק הקצאת או העברת מניות בחברות בהן שווי המניות משקף ונובע מפעילות עסקית המניבה רווח עסקי - כאשר הציפייה לרווח כזה מגולמת בשווי המניות.
2.12 זאת ועוד, אין כלל חשיבות להיות הרווח העסקי נובע מפעילות עסקית הקשורה לזכויות במקרקעין, שכן גם אז קיים ערך מוסף עצמאי לפעילות העסקית. ערך זה מוצא ביטוי בשווי המניות, להבדיל מן הערך הגלום בעליית ערכם של המקרקעין כהשקעה גרידא, ללא פעילות עסקית, אשר מימושם על ידי פעולה באיגוד הוא המהווה מכירה בפועל של מקרקעין.
2.13 דהיינו על פי כוונתו ההיסטוריה של המחוקק כל עניין איגודי המקרקעין מתמצה בנורמה אנטי תכנונית אשר מטרתה תיקון המצב טרם חקיקת החוק ומניעת ההתחמקות ממס בהעברת מקרקעין המוחזקים באופן הוני ע"י שימוש בתאגידים.
3. ההבדלים בין הצעת החוק לבין נוסח החוק שהתקבל בכנסת
הצעת החוק שנסקרה לעיל לא התקבלה בכנסת כלשונה. בדיון בהצעת החוק במסגרת ועדת הכספים של הכנסת הוכנסו בה שינויים מרחיקי לכת, אשר קצרה היריעה מכדי שנוכל לדון בכולם. אשר על כן, נדון להלן רק באותם נושאים עיקריים הנבדלים בין ההצעה לבין נוסח החוק שהתקבל בפועל.
בעוד שהצעת החוק כללה חיוב במס, במסגרת הגדרת "מכירה", על פעולה בכל איגוד שתכליתה הקניית זכות במקרקעין, בהתאם לנוסחו הסופי של החוק קם חיוב מס שבח רק על פעולה בישות אשר נמנית על סוג פלוני של איגודים - "איגוד מקרקעין". מילים אחרות, שעה שהצעת החוק הרחיבה את הגדרת "מכירה" לפעילות בכל סוגי התאגידים, אך התנתה את החיוב בכך שמטרתה הקניית זכות במקרקעין, בא המחוקק וצמצם את היקף החיוב בחוק לעומת ההיקף שהוצע והעמידו על "פעולות" באיגוד מקרקעין בלבד.
לגישתנו, לאור מגמת הצמצום בה נקט המחוקק בנוסחו הסופי של החוק, אין זה סביר לפרש כי דווקא על פי נוסחו המתוקן אשר, כאמור, תחולתו צרה יותר, יש לראות באיגוד משום "איגוד מקרקעין", מקום בו איגוד זה אינו מהווה צורה עקיפה של החזקה פאסיבית במקרקעין בלבד. זאת, בשעה שעל פי הצעת החוק ה"רחבה" יותר, אותה פעולה במניותיו לא הייתה חייבת במס.
בחודש אוגוסט 1963 התקבל החוק החדש ומאז ועד היום - כמעט 40 שנה לאחר חקיקתו - עבר עשרות תיקונים, אך תכליתו נותרה ועודנה ללכוד ברשת המס העברת בעלויות במקרקעין במסווה של פעולות ב"איגוד". כך, למשל, נדונה שאלת השימוש באיגודים לצורך הימנעות ממס עד עצם היום הזה. בדרך זו נקבע בע"ש 7102/96 ישגב בנינים בע"מ ואח' נ' מנהל מס שבח, מיסים יב/2 (אפריל 1998) ה-338 כי:
"פרשנות אחרת, עשויה להנציח את העיוות שהתקיים בחוק לפני תיקונו בשנת 1963 (בטרם הוספת המושג "איגוד מקרקעין" לחוק). ההשקפה כי איגוד המחזיק בזכות כדי לקבל זכות במקרקעין אינו איגוד מקרקעין ותחזיר לסורה את האבחנה בין מכירה שבוצעה על ידי בני אדם ובין מכירה שבוצעה על ידי גוף משפטי, לפחות בכל הנוגע להעברת זכות לקבל זכות. המצב בו איגוד ירכוש "זכות לקבל זכות במקרקעין" בעסקה המהווה "מכירה" כהגדרתה בחוק ובה בעת הוא לא יחשב כ"איגוד מקרקעין" גם אם הזכות שנרכשה היא נכסו היחיד אינו עולה בקנה אחד עם הפרשנות הסבירה של החוק (השווה עמ"ש 273/83 הנ"ל בעמ' 223)."
ובהמשך:
"על פי פשוטו של מקרא - מחזיקה בושר בעקיפין בזכויות המקרקעין של מבואות אילת. על פי הגיון הדברים - אם לא נפרש ונאמר כי בושר עצמה הינה "איגוד מקרקעין" מה הועיל המחוקק בתיקון המהותי שהביא בחוק בשנת 1963? אם אז די היה בהקמת חברת אחזקה שהמקרקעין היו כל נכסיה כדי להימלט מרשת המס, הרי היום די יהיה בהקמת חברה נוספת שתחזיק במניותיה של חברת המקרקעין וכל אימת שהעברת הבעלות בנכסים תעשה בדרך של העברת המניות בחברה הנוספת, תסוכל המטרה שביקש המחוקק להשיג בתיקון האמור."
לאחרונה, הוסב שמו של החוק לחוק מיסוי מקרקעין, במסגרת תיקון נוסף שבוצע בו, אף כי לא נעשה שינוי בתוכן או במהות החוק ביחס ל"איגוד מקרקעין" והחבות במס השבח על ביצוע פעולות במסגרתו.
ג. איגוד מקרקעין - הגדרות רלוונטיות
בשל מורכבות הסוגייה ובמטרה לאמץ מילון מונחים קל ונוח, אשר יקל ככל האפשר על רצף ורהיטות הדברים, נביא להלן את ההגדרות והמונחים הצריכים לענייננו מתוך חוק מיסוי מקרקעין.
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר את המונחים "איגוד מקרקעין" ו"איגוד" כדלקמן:
" 'איגוד מקרקעין' - איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין; ולענין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד - מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים, ומטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם לדעת המנהל הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית."
" 'איגוד' - חברה וחברה נוכרית כמשמעותן בפקודת החברות, אגודה רשומה כמשמעותה בפקודת האגודות השיתופיות, שותפות הרשומה לפי פקודת השותפויות, אגודה כמשמעותה בחוק העותומני על האגודות 1327."
תכלית ההגדרה, אשר בחרה בצד הנכסים של המאזן כקנה המידה להכרעה האם עסקינן ב"איגוד מקרקעין" אם לאו, הינה, כאמור, כי חוק מיסוי מקרקעין יוחל על איגודים שנכסיהם היחידים או הכמעט יחידים הם מקרקעין. בדרך זו, ביקש המחוקק לחייב במס גם מי שמכר מקרקעין באמצעות "איגוד מקרקעין", בין חברה ובין תאגיד אחר, ולהתגבר על הלקונה, בה לקה חוק מס שבח מקרקעים, תש"ט - 1949, כפי שכבר ציינו קודם לכן.
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין ממשיך ומגדיר כי "פעולה באיגוד" משמעה:
"הענקת זכות באיגוד, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד והכל בין בתמורה ובין ללא תמורה."
כלומר, חוק מיסוי מקרקעין מגדיר שורת עסקאות בזכויות האיגוד, אשר מבצען עושה "פעולה באיגוד", כגון, מכירת מניות באיגוד על ידי בעל מניות בו. בהקשר זה יצוין, כי "זכות באיגוד", המוגדרת אף היא בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, ומבלי להידרש להגדרתה הסבוכה, הינה זכות ראויה באיגוד וכלפיו. קרי, זכותו היחסית של עושה הפעולה ביחס לבעלי הזכויות האחרים באיגוד. על כך עמד בית המשפט בע"א 696/82 ג.ו.ב.ר. נכסים ובנייה בע"מ נ' מנהל מס שבח, פ"ד לט (2) 666, שעה שקבע כי:
"אכן, צודק בא-כוח החברה, כי יש לבחון את העסקה על פי מהותה האמיתית ועל פי תוכנה הכלכלי ולא על פי הדפוסים המשפטיים הפורמאליים בלבד, שבאמצעותם היא בוצעה."
לפיכך, הקצאת מניות הטבה, לדוגמא, אינה "פעולה באיגוד", שכן אינה משנה מזכויותיו היחסיות של בעלי המניות באיגוד.
את הטלת המס על פעולות באיגוד קובע סעיף 7 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע בזו הלשון:
"המס יוטל על פעולה באיגוד מקרקעין."
ואילו ברישא לסעיף 12 לחוק מיסוי מקרקעין, נקבע כי:
"פעולה באיגוד מקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תכנה מכירת זכות במקרקעין, יראוה, לפי בקשת עושה הפעולה, כאילו היא מכירת הזכות במקרקעין בידי עושה הפעולה, ולעניין חישוב השבח יחולו הוראות אלה."
הסעיף אשר משלים את התמונה החקיקתית וקובע את הקשר בין חוק מיסוי מקרקעין לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש) (להלן: "פקודת מס הכנסה"), הוא סעיף 50(א) לחוק מיסוי מקרקעין, אשר קובע כדלקמן:
"מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד שהריווח מהן נתון לשומה על פי הפרק הראשון לחלק ב' לפקודת מס הכנסה תהא פטורה ממס."
סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין מונע, הלכה למעשה, כפי שניתן לראות תשלום כפל מס על מכירת זכות פירותית באיגוד, שהרי על מכירה זו משלם מבצעה מס, בהתאם לפרק הראשון לחלק ב' לפקודת מס הכנסה, כעל כל הכנסה פירותית עסקית רגילה.
המונח "איגוד מקרקעין" זכה לדיונים מקיפים וארוכים, אך בבסיסו כאמור האבחנה בין איגוד שכל נכסיו הינם זכויות במקרקעין, למעט אותם חריגים סטטוטוריים, לעומת איגודים שהמקרקעין הם רק חלק ממערך העסקים במסגרתם.
עומד על כך ד"ר גדעון קריב במאמרו "פעולה באיגוד וסעיף 70 מערכת של עיוותים ואבסורדים", מיסים ד/3, א-26, אשר עוסק בהעברת זכות במקרקעין של "איגוד מקרקעין" ללא תמורה על ידי בעל מניות באותו איגוד. שאלת מהותו וטיבו של "איגוד מקרקעין" אומנם אינה במוקד המאמר, ברם, המחבר מציין כי "איגוד מקרקעין" הוא איגוד שכל נכסיו הינם זכויות במקרקעין, נכסים פיננסיים או מיטלטלין שאינם משמשים לייצור הכנסה או שהם טפלים לייצור ההכנסה. ברור כי הדגש בדברים אלו מושם על בלעדיות המקרקעין כתנאי לקיום ההגדרה.
המלומדים אמנון רפאל ודוד אפרתי במאמרם "הזכות והמכירה לצורך מס שבח מקרקעין", עיוני משפט ב' 741, מתייחסים לעניין "איגוד מקרקעין", תוך שהם מציינים את העובדה, כי הפעולות באיגוד החייבות במס שבח אינן מתייחסות לכלל סוגי האיגודים, אלא רק ל"איגוד מקרקעין", אשר המייחד אותו משאר האיגודים, הוא עובדת היות כל נכסיו במישרין או בעקיפין, זכויות במקרקעין.
פרופ' יוסף גרוס מסביר בספרו תכנון מס בניירות ערך ובהשקעות, כי בנוסחה כיום, ההגדרה של "איגוד מקרקעין" מתייחסת לאיגוד שכל נכסיו הינם זכויות במקרקעין. לדעתו, כדי לצאת מגדרו של הסעיף ניתן לכלול בין נכסי החברה מספר נכסים אחרים, שאינם בגדר מזומנים, אג"ח או ניירות ערך אחרים, ובכך לצאת ממסגרת איגוד מקרקעין. כך, לדוגמה, חוב שאינו מובטח באג"ח ייווסף לנכסי האיגוד ויוציאו מגדר "איגוד מקרקעין". אנו רואים שאף כאן הדגש הינו על קיום בלעדי של מקרקעין כתנאי לכך שמדובר ב"איגוד מקרקעין". אך נוסיף ונציין, כי ניסיון להוסיף נכסים שאינם נייטרליים באורח מלאכותי, עובר לביצוע "פעולה באיגוד" עלול לגרום לכך שאותו איגוד לא ייצא מתחולת ההגדרה והמס בעניין הפעולה עדיין ישולם.
ד. הרציונל בבסיס חוק מיסוי מקרקעין - נורמה אנטי תכנונית
לשיטתנו, ההוראה בנושא "איגוד מקרקעין" היא בבחינת נורמה אנטי תכנונית. תכלית ההוראה היא לחימה בתכנוני המס ובהעברת מקרקעין בעקיפין ובמסווה של העברת מניות. לאור תכלית זו אין מקום להחיל את הגדרת איגוד מקרקעין על חברות ששווי מניותיהן משקף לא רק את נכסי המקרקעין שבהם, אלא גם את קיומם של נכסים נוספים, שאינם מקרקעין, או את פעולתם העסקית ובמיוחד את הצפי לרווחים שיופקו מאותה פעילות עסקית של החברה.
הואיל וההוראות הנוגעות לאיגוד מקרקעין הן במהותן אנטי תכנוניות, הרי שמטרתן להשוות בין מיסוי מכר מקרקעין במישרין לבין מכירתם באופן עקיף - באמצעות מכירת המניות באיגוד. על כן, כל אימת שעסקינן במקרקעין, אשר מכירתם אינה חייבת במס שבח כי אם במס הכנסה בשל היות המקרקעין מלאי עסקי במסגרת האיגוד, מן הראוי שגם מכירת מניות האיגוד המחזיק במקרקעין לא תתחייב במס שבח בהתאמה.
ברם, ההגדרה כפי נוסחה האמור, איננה מתאימה למקרים שונים, דוגמת המקרים אשר יוצגו בהמשך המאמר בהרחבה, על פיהם פעולה במניות האיגוד איננה העברה עקיפה של מקרקעי האיגוד. במקרים אלה, לדעתנו, אין הצדקה להיצמד לפירוש מילולי גרידא של "איגוד מקרקעין" אלא לעמוד על תכליתם של דברים והלכה למעשה על תכליתה של ההוראה והרציונל העומד בבסיסה.
על הרציונל העומד בבסיס ההוראות ביחס ל"איגוד מקרקעין" ניתן ללמוד מפסק הדין בעמ"ש 29/66 אטנר ואח' נ' מנהל מס שבח, חיימובסקי רוסינסקי 64 (להלן: "פסק דין אטנר"), שם נקבע, בין היתר, כדלקמן:
"המסקנה היא, איפוא, שהחברה אינה איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק, ועל כן אין העברת מניותיה טעונה מס שבח מקרקעין ותוספת מס. התוצאה שאליה
הגענו מתיישבת עם
1.1 מטרת רשימה זו להצביע על העיוות בהגדרת "איגוד מקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה, רכישה), תשכ"ג - 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") וההשלכות על חבותם במס של סוגי איגודים , בהם מהוות הכנסות ממקרקעין ושלא ממקרקעין מהמקרקעין חלק ממכלול ההכנסה העסקיות של האיגוד.
1.2 החלת הגדרת "איגוד מקרקעין" על חברה לה עסקות עשוייה לגרום במקרים מסויימים לתוצאה אבסורדית ובלתי רצוייה, לפיה, פעילותם העסקית של איגודים אלה תהא נתונה כברגיל לשומת מס הכנסה, ברם, כל אימת שתמכרנה מניות האיגוד בידי בעליהן או תדוללנה על ידי הנפקת מניות חדשות - תתעורר החבות לתשלום מס שבח מס מכירה ומס רכישה.
1.3 על מנת להבין את הסוגייה בשלמותה, בחרנו להציג תחילה, בקצרה, את ההיסטוריה החקיקתית של נושא איגודי המקרקעין ושל הטלת מס השבח על פעולה באיגוד מקרקעין ואת תכליתן של הוראות החוק השונות, אשר נקבעו בעניין זה. הבנת תכלית החקיקה בין היתר מן ההיסטוריה החקיקתית, לטעמנו, הינה בעלת חשיבות להבנת רצף המושגים וההגדרות אשר קובעים לבסוף את החבות במס, אך גם את העיוותים שנוצרים כתוצאה מהגישה שהיתה שלטת בשנים האחרונות בנציבות מס הכנסה ביחס ל"איגודים" שונים.
1.4 אנו סבורים, כי חשיבותה של רשימה הינה לא רק בהבנת תהליך העיצוב החקיקתי ותכליתו ביחס לאותם איגודים בהם נעסוק בהמשך, אלא גם ואולי בעיקר בסיוע לגיבוש ועיצוב עמדה ראויה ורצויה ביחס לפירוש המושג "איגוד מקרקעין" ויישומו במקרים שנציג להלן ובמקרים אחרים ושונים.
2. בחינת ההיסטוריה החקיקתית
2.1 כללי
ראשיתה של חקיקת המיסוי על רווחי הון, הנובעים ממכירת מקרקעין, הינה בחוק מס שבח מקרקעים, תש"ט - 1949 . ברבות הימים מאמצע שנות ה - 50 ועד תחילת שנות ה - 60, נתגלו בחוק מספר רב של פרצות, המאפשרות להימנע מתשלום מסים ואגרות העברת מקרקעין.
2.2 תכנון המס המקובל באותה תקופה היה, להעביר את המקרקעין, ללא תמורה, לחברה בבעלות המוכר - בעל המקרקעין - ולאחר מכן להקצות לרוכש מניות באיגוד ולהפוך את מניות המוכר למניות נדחות חסרות ערך. בדרך זו, לא חלה על המוכר כלל חבות במס, לא בזמן העברת המקרקעין לאיגוד, לא בזמן הקצאת המניות לרוכש ולא בזמן דחיית מניותיו הוא.
2.3 תכנון מס זה הידוע בכינוי "הקצאה והדחה" הוא אבי אבותיהם של אלפי חברות גוש חלקה שהוקמו באותה תקופה. תכנון מס זהו מעבר להימנעות ממס בהעברה למעשה של מקרקעין, גרם אף להליך של עיקור מתוכן של מירשם המקרקעין. זאת כיוון שחברות "גוש חלקה" נותרו כבעלים רשומים במרשם המקרקעין ושינוי הבעלות הוסטו לשינויים ברישום ב------- רשם החברות רשם החברות, כאשר החלפת הבעלות במקרקעין התבצעה למעשה במניות.
2.4 הצעת חוק מס שבח מקרקעין
לאור הבעיות הרבות שגרם תכנון מס זה הוגשה בשנת 1962 לכנסת הצעת חוק מס שבח מקרקעין, תשכ?ב - 1962 . הצעה זו הפכה ברבות הימים לחוק מס שבח, תשכ"ג - 1963 . הצעה זו הוגשה בעיקר בשל הבעייתיות הכפולה של חברות גוש/חלקה, הן ההימנעות ממס מחד, והן עיקור מירשם המקרקעין מאידך.
2.5 במסגרת הצעת החוק, מוסבר הרקע להרחבת ההגדרות שבחוק הישן ובצידן הגדלת החבות במס אף ביחס ל"פעולה באיגוד" (על משמעות מושג זה נעמוד בהמשך בהרחבה), וכך קובעים דברי ההסבר להצעת החוק :
"מניסיון חוק מס שבח מקרקעים, תש"ט - 1949, נלמד שלהגדיר עסקאות מסוימות שעליהן יוטל המס אינו עולה יפה, מאחר ודרכי החיים מגוונות בהרבה יותר מאשר הגדרות של החוק, ובמידה שהמחוקק מנסה להתאים עצמו לצורות ניהול עסקיות נמצאות תמיד דרכים חדשות ונמצא שתמיד יישאר החוק פרוץ ומאפשר הימנעות מתשלום המס." (שם, בעמ' 287)
2.6 לאור ניסיון העבר או אולי נאמר "טראומת העבר", הוצעה שיטה, במסגרתה כל שינוי בזכויות מכל סוג שהוא בכל סוג של תאגיד יתחייב במס, אם במהותו הוא מהווה העברת הבעלות במקרקעין בדרך עקיפה וזאת להבדיל מהעברת זכויות בחברה רגילה או בכל תאגיד רגיל אחר אשר אין מאחוריה למעשה העברת מקרקעין. הצעת החוק מפרטת מגוון רחב של פעילויות אשר תהיינה חייבות במס.
הצעת החוק מוסיפה ומסבירה :
"החוק מבחין בין מכירה שהיא העברת זכות (במקרקעין - התוספת שלנו) בעין ובין מכירה שהיא הענקת זכות בחברה, אגודה שיתופית, שותפות ואגודה עותומנית (הנקראות בחוק "איגוד") שהן בעלות זכות במקרקעין." (שם, בעמ' 287)
2.7 במילים אחרות, הצעת החוק רואה לנגד עיניה את היסטורית העבר ואת העברת הבעלות במקרקעין באמצעות איגוד, ומתכוונת לטפל בהעברות אלו. דבר זה עולה אף באופן ברור יותר בהמשך דברי ההסבר להצעה, שם מתואר המצב ששרר עד לאותה עת :
"פרצות שהיו בחוק הקיים גרמו להקמת מספר רב של איגודים כדי להימנע מתשלום מס ... החוק מבקש להניע מוכרים וקונים אלה לרשום עסקאותיהם במשרד רישום המקרקעין ... מצד שני מחמירה ההצעה לגבי עסקאות באיגודים שמטרתם היא להעביר זכויות במקרקעין." (שם, בעמ' 288)
2.8 מטרת החוק באשר לאיגודים - מיסוי העברת בעלות במקרקעין באמצעות איגוד
כבר עתה, מן הראוי להדגיש, כי מכל האמור לעיל עולה, שמטרת הצעת החוק שלאחריה היא ללכוד ברשת המס העברת בעלויות במקרקעין באמצעות פעולות בתאגידים שמאחוריהן עומדת העברת מקרקעין ותו לא. ברוח זו נקבע בדברי ההסבר להצעת החוק כי :
".... אין כוונה להטיל מס שבח על הקצאת המניות או העברתן אם הכוונה בהקצאה או בהעברה היא לפעולה מסחרית רגילה. ואולם ידועים מקרים שבהם נרכשו זכויות במפעל עסקי, כדי לקבל את הזכויות בקרקע שעליו עומד המפעל מאחר שערכם עלה בהרבה על ערך המפעל. מאחר שהגדרת התחומים קשה, מוצע לפטור ממס כל פעולה שהמנהל משוכנע בה שהיא נועדה לשתף את בעל הזכות באיגוד בעסקי האיגוד או ברווחיו ושאין לבעל הזכות זכות במקרקעי האיגוד חוץ מהזכות לנכסיו בעת פירוק האיגוד." (ההדגשות אינן במקור)(שם, בעמ' 288)
2.9 יוצא, כי כוונת הצעת החוק הייתה להטיל מס שבח (כיום מס רכישה ומס מכירה) אך ורק במקרים בהם רכישת מניות החברה היתה דרך לרכישה עקיפה של המקרקעין שבבעלות החברה. כך לדוגמא, מפעל כושל המצוי במרכז העיר, אשר כל ערכו מסתכם בערך המקרקעין עליהם הוא ניצב.
2.10 עם זאת, מובן מלשון ההצעה, כי אין כוונה להטיל מס שבח בגין רכישת מניות בחברה בעלת פעילות עסקית מכל סוג שהיא, גם אם פעילות זו הינה בתחום פיתוח קרקעות, מכירת זכויות במקרקעין למגורים או בפעולות נוספות כיוצא באלה, כיוון שרכישת מניות אלו אין מטרתה רכישה עקיפה של המקרקעין, אלא רכישת חברה המהווה "גוף חי" בעלת פוטנציאל לרווחים והפסדים מעסק.
2.11 ניתן לסכם ולומר כי מסקירת הצעת החוק, עולה כי מטרת החוק הייתה ללכוד ברשת המס העברת בעלויות במקרקעין במסווה של פעילות באיגוד, אך לא לחייב במס ולהכניס תחת כנפי החוק הקצאת או העברת מניות בחברות בהן שווי המניות משקף ונובע מפעילות עסקית המניבה רווח עסקי - כאשר הציפייה לרווח כזה מגולמת בשווי המניות.
2.12 זאת ועוד, אין כלל חשיבות להיות הרווח העסקי נובע מפעילות עסקית הקשורה לזכויות במקרקעין, שכן גם אז קיים ערך מוסף עצמאי לפעילות העסקית. ערך זה מוצא ביטוי בשווי המניות, להבדיל מן הערך הגלום בעליית ערכם של המקרקעין כהשקעה גרידא, ללא פעילות עסקית, אשר מימושם על ידי פעולה באיגוד הוא המהווה מכירה בפועל של מקרקעין.
2.13 דהיינו על פי כוונתו ההיסטוריה של המחוקק כל עניין איגודי המקרקעין מתמצה בנורמה אנטי תכנונית אשר מטרתה תיקון המצב טרם חקיקת החוק ומניעת ההתחמקות ממס בהעברת מקרקעין המוחזקים באופן הוני ע"י שימוש בתאגידים.
3. ההבדלים בין הצעת החוק לבין נוסח החוק שהתקבל בכנסת
הצעת החוק שנסקרה לעיל לא התקבלה בכנסת כלשונה. בדיון בהצעת החוק במסגרת ועדת הכספים של הכנסת הוכנסו בה שינויים מרחיקי לכת, אשר קצרה היריעה מכדי שנוכל לדון בכולם. אשר על כן, נדון להלן רק באותם נושאים עיקריים הנבדלים בין ההצעה לבין נוסח החוק שהתקבל בפועל.
בעוד שהצעת החוק כללה חיוב במס, במסגרת הגדרת "מכירה", על פעולה בכל איגוד שתכליתה הקניית זכות במקרקעין, בהתאם לנוסחו הסופי של החוק קם חיוב מס שבח רק על פעולה בישות אשר נמנית על סוג פלוני של איגודים - "איגוד מקרקעין". מילים אחרות, שעה שהצעת החוק הרחיבה את הגדרת "מכירה" לפעילות בכל סוגי התאגידים, אך התנתה את החיוב בכך שמטרתה הקניית זכות במקרקעין, בא המחוקק וצמצם את היקף החיוב בחוק לעומת ההיקף שהוצע והעמידו על "פעולות" באיגוד מקרקעין בלבד.
לגישתנו, לאור מגמת הצמצום בה נקט המחוקק בנוסחו הסופי של החוק, אין זה סביר לפרש כי דווקא על פי נוסחו המתוקן אשר, כאמור, תחולתו צרה יותר, יש לראות באיגוד משום "איגוד מקרקעין", מקום בו איגוד זה אינו מהווה צורה עקיפה של החזקה פאסיבית במקרקעין בלבד. זאת, בשעה שעל פי הצעת החוק ה"רחבה" יותר, אותה פעולה במניותיו לא הייתה חייבת במס.
בחודש אוגוסט 1963 התקבל החוק החדש ומאז ועד היום - כמעט 40 שנה לאחר חקיקתו - עבר עשרות תיקונים, אך תכליתו נותרה ועודנה ללכוד ברשת המס העברת בעלויות במקרקעין במסווה של פעולות ב"איגוד". כך, למשל, נדונה שאלת השימוש באיגודים לצורך הימנעות ממס עד עצם היום הזה. בדרך זו נקבע בע"ש 7102/96 ישגב בנינים בע"מ ואח' נ' מנהל מס שבח, מיסים יב/2 (אפריל 1998) ה-338 כי:
"פרשנות אחרת, עשויה להנציח את העיוות שהתקיים בחוק לפני תיקונו בשנת 1963 (בטרם הוספת המושג "איגוד מקרקעין" לחוק). ההשקפה כי איגוד המחזיק בזכות כדי לקבל זכות במקרקעין אינו איגוד מקרקעין ותחזיר לסורה את האבחנה בין מכירה שבוצעה על ידי בני אדם ובין מכירה שבוצעה על ידי גוף משפטי, לפחות בכל הנוגע להעברת זכות לקבל זכות. המצב בו איגוד ירכוש "זכות לקבל זכות במקרקעין" בעסקה המהווה "מכירה" כהגדרתה בחוק ובה בעת הוא לא יחשב כ"איגוד מקרקעין" גם אם הזכות שנרכשה היא נכסו היחיד אינו עולה בקנה אחד עם הפרשנות הסבירה של החוק (השווה עמ"ש 273/83 הנ"ל בעמ' 223)."
ובהמשך:
"על פי פשוטו של מקרא - מחזיקה בושר בעקיפין בזכויות המקרקעין של מבואות אילת. על פי הגיון הדברים - אם לא נפרש ונאמר כי בושר עצמה הינה "איגוד מקרקעין" מה הועיל המחוקק בתיקון המהותי שהביא בחוק בשנת 1963? אם אז די היה בהקמת חברת אחזקה שהמקרקעין היו כל נכסיה כדי להימלט מרשת המס, הרי היום די יהיה בהקמת חברה נוספת שתחזיק במניותיה של חברת המקרקעין וכל אימת שהעברת הבעלות בנכסים תעשה בדרך של העברת המניות בחברה הנוספת, תסוכל המטרה שביקש המחוקק להשיג בתיקון האמור."
לאחרונה, הוסב שמו של החוק לחוק מיסוי מקרקעין, במסגרת תיקון נוסף שבוצע בו, אף כי לא נעשה שינוי בתוכן או במהות החוק ביחס ל"איגוד מקרקעין" והחבות במס השבח על ביצוע פעולות במסגרתו.
ג. איגוד מקרקעין - הגדרות רלוונטיות
בשל מורכבות הסוגייה ובמטרה לאמץ מילון מונחים קל ונוח, אשר יקל ככל האפשר על רצף ורהיטות הדברים, נביא להלן את ההגדרות והמונחים הצריכים לענייננו מתוך חוק מיסוי מקרקעין.
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר את המונחים "איגוד מקרקעין" ו"איגוד" כדלקמן:
" 'איגוד מקרקעין' - איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין; ולענין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד - מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים, ומטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם לדעת המנהל הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית."
" 'איגוד' - חברה וחברה נוכרית כמשמעותן בפקודת החברות, אגודה רשומה כמשמעותה בפקודת האגודות השיתופיות, שותפות הרשומה לפי פקודת השותפויות, אגודה כמשמעותה בחוק העותומני על האגודות 1327."
תכלית ההגדרה, אשר בחרה בצד הנכסים של המאזן כקנה המידה להכרעה האם עסקינן ב"איגוד מקרקעין" אם לאו, הינה, כאמור, כי חוק מיסוי מקרקעין יוחל על איגודים שנכסיהם היחידים או הכמעט יחידים הם מקרקעין. בדרך זו, ביקש המחוקק לחייב במס גם מי שמכר מקרקעין באמצעות "איגוד מקרקעין", בין חברה ובין תאגיד אחר, ולהתגבר על הלקונה, בה לקה חוק מס שבח מקרקעים, תש"ט - 1949, כפי שכבר ציינו קודם לכן.
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין ממשיך ומגדיר כי "פעולה באיגוד" משמעה:
"הענקת זכות באיגוד, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד והכל בין בתמורה ובין ללא תמורה."
כלומר, חוק מיסוי מקרקעין מגדיר שורת עסקאות בזכויות האיגוד, אשר מבצען עושה "פעולה באיגוד", כגון, מכירת מניות באיגוד על ידי בעל מניות בו. בהקשר זה יצוין, כי "זכות באיגוד", המוגדרת אף היא בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, ומבלי להידרש להגדרתה הסבוכה, הינה זכות ראויה באיגוד וכלפיו. קרי, זכותו היחסית של עושה הפעולה ביחס לבעלי הזכויות האחרים באיגוד. על כך עמד בית המשפט בע"א 696/82 ג.ו.ב.ר. נכסים ובנייה בע"מ נ' מנהל מס שבח, פ"ד לט (2) 666, שעה שקבע כי:
"אכן, צודק בא-כוח החברה, כי יש לבחון את העסקה על פי מהותה האמיתית ועל פי תוכנה הכלכלי ולא על פי הדפוסים המשפטיים הפורמאליים בלבד, שבאמצעותם היא בוצעה."
לפיכך, הקצאת מניות הטבה, לדוגמא, אינה "פעולה באיגוד", שכן אינה משנה מזכויותיו היחסיות של בעלי המניות באיגוד.
את הטלת המס על פעולות באיגוד קובע סעיף 7 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע בזו הלשון:
"המס יוטל על פעולה באיגוד מקרקעין."
ואילו ברישא לסעיף 12 לחוק מיסוי מקרקעין, נקבע כי:
"פעולה באיגוד מקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תכנה מכירת זכות במקרקעין, יראוה, לפי בקשת עושה הפעולה, כאילו היא מכירת הזכות במקרקעין בידי עושה הפעולה, ולעניין חישוב השבח יחולו הוראות אלה."
הסעיף אשר משלים את התמונה החקיקתית וקובע את הקשר בין חוק מיסוי מקרקעין לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש) (להלן: "פקודת מס הכנסה"), הוא סעיף 50(א) לחוק מיסוי מקרקעין, אשר קובע כדלקמן:
"מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד שהריווח מהן נתון לשומה על פי הפרק הראשון לחלק ב' לפקודת מס הכנסה תהא פטורה ממס."
סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין מונע, הלכה למעשה, כפי שניתן לראות תשלום כפל מס על מכירת זכות פירותית באיגוד, שהרי על מכירה זו משלם מבצעה מס, בהתאם לפרק הראשון לחלק ב' לפקודת מס הכנסה, כעל כל הכנסה פירותית עסקית רגילה.
המונח "איגוד מקרקעין" זכה לדיונים מקיפים וארוכים, אך בבסיסו כאמור האבחנה בין איגוד שכל נכסיו הינם זכויות במקרקעין, למעט אותם חריגים סטטוטוריים, לעומת איגודים שהמקרקעין הם רק חלק ממערך העסקים במסגרתם.
עומד על כך ד"ר גדעון קריב במאמרו "פעולה באיגוד וסעיף 70 מערכת של עיוותים ואבסורדים", מיסים ד/3, א-26, אשר עוסק בהעברת זכות במקרקעין של "איגוד מקרקעין" ללא תמורה על ידי בעל מניות באותו איגוד. שאלת מהותו וטיבו של "איגוד מקרקעין" אומנם אינה במוקד המאמר, ברם, המחבר מציין כי "איגוד מקרקעין" הוא איגוד שכל נכסיו הינם זכויות במקרקעין, נכסים פיננסיים או מיטלטלין שאינם משמשים לייצור הכנסה או שהם טפלים לייצור ההכנסה. ברור כי הדגש בדברים אלו מושם על בלעדיות המקרקעין כתנאי לקיום ההגדרה.
המלומדים אמנון רפאל ודוד אפרתי במאמרם "הזכות והמכירה לצורך מס שבח מקרקעין", עיוני משפט ב' 741, מתייחסים לעניין "איגוד מקרקעין", תוך שהם מציינים את העובדה, כי הפעולות באיגוד החייבות במס שבח אינן מתייחסות לכלל סוגי האיגודים, אלא רק ל"איגוד מקרקעין", אשר המייחד אותו משאר האיגודים, הוא עובדת היות כל נכסיו במישרין או בעקיפין, זכויות במקרקעין.
פרופ' יוסף גרוס מסביר בספרו תכנון מס בניירות ערך ובהשקעות, כי בנוסחה כיום, ההגדרה של "איגוד מקרקעין" מתייחסת לאיגוד שכל נכסיו הינם זכויות במקרקעין. לדעתו, כדי לצאת מגדרו של הסעיף ניתן לכלול בין נכסי החברה מספר נכסים אחרים, שאינם בגדר מזומנים, אג"ח או ניירות ערך אחרים, ובכך לצאת ממסגרת איגוד מקרקעין. כך, לדוגמה, חוב שאינו מובטח באג"ח ייווסף לנכסי האיגוד ויוציאו מגדר "איגוד מקרקעין". אנו רואים שאף כאן הדגש הינו על קיום בלעדי של מקרקעין כתנאי לכך שמדובר ב"איגוד מקרקעין". אך נוסיף ונציין, כי ניסיון להוסיף נכסים שאינם נייטרליים באורח מלאכותי, עובר לביצוע "פעולה באיגוד" עלול לגרום לכך שאותו איגוד לא ייצא מתחולת ההגדרה והמס בעניין הפעולה עדיין ישולם.
ד. הרציונל בבסיס חוק מיסוי מקרקעין - נורמה אנטי תכנונית
לשיטתנו, ההוראה בנושא "איגוד מקרקעין" היא בבחינת נורמה אנטי תכנונית. תכלית ההוראה היא לחימה בתכנוני המס ובהעברת מקרקעין בעקיפין ובמסווה של העברת מניות. לאור תכלית זו אין מקום להחיל את הגדרת איגוד מקרקעין על חברות ששווי מניותיהן משקף לא רק את נכסי המקרקעין שבהם, אלא גם את קיומם של נכסים נוספים, שאינם מקרקעין, או את פעולתם העסקית ובמיוחד את הצפי לרווחים שיופקו מאותה פעילות עסקית של החברה.
הואיל וההוראות הנוגעות לאיגוד מקרקעין הן במהותן אנטי תכנוניות, הרי שמטרתן להשוות בין מיסוי מכר מקרקעין במישרין לבין מכירתם באופן עקיף - באמצעות מכירת המניות באיגוד. על כן, כל אימת שעסקינן במקרקעין, אשר מכירתם אינה חייבת במס שבח כי אם במס הכנסה בשל היות המקרקעין מלאי עסקי במסגרת האיגוד, מן הראוי שגם מכירת מניות האיגוד המחזיק במקרקעין לא תתחייב במס שבח בהתאמה.
ברם, ההגדרה כפי נוסחה האמור, איננה מתאימה למקרים שונים, דוגמת המקרים אשר יוצגו בהמשך המאמר בהרחבה, על פיהם פעולה במניות האיגוד איננה העברה עקיפה של מקרקעי האיגוד. במקרים אלה, לדעתנו, אין הצדקה להיצמד לפירוש מילולי גרידא של "איגוד מקרקעין" אלא לעמוד על תכליתם של דברים והלכה למעשה על תכליתה של ההוראה והרציונל העומד בבסיסה.
על הרציונל העומד בבסיס ההוראות ביחס ל"איגוד מקרקעין" ניתן ללמוד מפסק הדין בעמ"ש 29/66 אטנר ואח' נ' מנהל מס שבח, חיימובסקי רוסינסקי 64 (להלן: "פסק דין אטנר"), שם נקבע, בין היתר, כדלקמן:
"המסקנה היא, איפוא, שהחברה אינה איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק, ועל כן אין העברת מניותיה טעונה מס שבח מקרקעין ותוספת מס. התוצאה שאליה
הגענו מתיישבת עם
אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
עו"ד; זיו שרון, עו"ד
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
עו"ד; זיו שרון, עו"ד
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
