כחודש לאחר פקיעת הוראת השעה לפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים ובשל העובדה שקיימת כוונה להאריכה עד לתום שנת המס 2004 (בימים אלה נוסח תזכיר חוק ), ראוי לסקור ולבחון את סוגית מיסוי הכנסה מדמי שכירות דירות מגורים הן בישראל והן בחו"ל.
הכנסה מדמי שכירות בישראל
מס הכנסה מאפשר ליחיד בחירת שלושה מסלולים שונים:
פטור ממס
כזכור מטרת הוראת השעה הנ"ל היתה לעודד בעלי דירות מגורים, שאינן משמשות למגורי בעליהן, להשכיר את הדירות וע"י כך לגרום להיצע יותר של דירות מגורים להשכרה ולהקל בכך על שוכרי הדירות.
עפ"י ההוראה יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירות מגורים, שאינן משמשות בעסקו, יהיה פטור ממס על הכנסה זו, עד לתקרה הקבועה בחוק (בשנת המס 2003 התקרה היתה 7,540 ?. בשל ירידת המדד בשנת 2003, תקרת הפטור בשנת 2004 תסתכם בסך 7,390 ש"ח, עפ"י תזכיר החוק המתוכנן).
הפטור ניתן בגין השכרת דירה לשוכר שהוא יחיד או לשוכר שהוא חבר בני אדם שעיקר פעילותו היא מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון או קליטת עליה או קידום מטרות בריאות וסעד, והוא שוכר את הדירה שלא למטרת רווח, אלא כדי שיגור בה יחיד שאינו עובד באותו חבר בני אדם. פטור ממס לגבי השכרה לחבר בני אדם טעון אישור הנציב ופרסום הודעה ברשומות.
10% מס ללא הגבלה בסכום
סעיף 122(א) לפקודת מס הכנסה מאפשר ליחיד תשלום מס בשיעור 10% בלבד מהכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל, ללא אפשרות לנכות פחת או הוצאות כלשהן .
הכנסת דמי שכירות לפי ס' 122 אינה מוגבלת בסכום. הכנסה זו אסור שתהיה הכנסה מעסק. נדרש שהיחיד שילם את המס המתחייב תוך 30 יום מיום קבלת דמי השכירות או ששילם בשנת המס מקדמות. מסלול מס מופחת זה לא יהנה מהפטור דלעיל.
שיקולי מס- שיעור מס מכסימלי 49% - מתי כדאי ?
לעתים מומלץ ליחיד לבחון כדאיות בחירת ה"מסלול הרגיל" - לפי שיעור המס השולי של היחיד (החל משנת 2004 שיעור מס מכסימלי 49%) אם יש לו הוצאות (כגון: ריבית, תיקונים, פחת וכו'). כדאיות בחירת מסלול זה, תלויה בגובה הוצאותיו. ככל שההוצאות שלו גבוהות יותר, מסלול מס זה יתאים לו יותר.
הכנסה מדמי שכירות מחו"ל
במסגרת הרפורמה במס הכנסה הוסף סעיף 122א. המאפשר ליחיד בחירת מסלול מס מופחת בגין הכנסה מדמי שכירות מהשכרת מקרקעין בחו"ל.
מתחילת שנת 2003, רשאים יחידים שיש להם הכנסה מהשכרת נכס מקרקעין בחו"ל, לבחור במסלול המס המופחת, בשיעור מס של 15%. במסגרת מסלול זה לא תינתן אפשרות לנכות הוצאות כלשהן (לרבות הוצאות מימון) למעט פחת, וכמו כן לא ניתן יהיה לקבל זיכוי או פטור, לרבות זיכוי ממיסי חוץ ששולמו בגין דמי השכירות בחו"ל, ובלבד שההכנסה אינה הכנסה מעסק.
מסלול זה הוא בנוסף ל"מסלול הרגיל", כאמור לעיל.
בחירת המסלול המתאים תישקל לאור הפרמטרים השונים. בטבלה הבאה הוצגו שתי דוגמאות לגבי הכנסה של 100,000$ וההשלכות על החיוב במס בשני המסלולים.
ככל שהוצאות האחזקה, המימון ומיסי החוץ גבוהים יותר, כך בחירת מסלול מס רגיל כדאית יותר, ולהיפך - מומלץ לשלם מס לפי "מסלול מס מופחת", כאשר השקעת הנדל"ן בחו"ל ממומנת בהון עצמי והוצאות/מיסי חוץ נמוכים יותר.
הכנסה מדמי שכירות בישראל
מס הכנסה מאפשר ליחיד בחירת שלושה מסלולים שונים:
פטור ממס
כזכור מטרת הוראת השעה הנ"ל היתה לעודד בעלי דירות מגורים, שאינן משמשות למגורי בעליהן, להשכיר את הדירות וע"י כך לגרום להיצע יותר של דירות מגורים להשכרה ולהקל בכך על שוכרי הדירות.
עפ"י ההוראה יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירות מגורים, שאינן משמשות בעסקו, יהיה פטור ממס על הכנסה זו, עד לתקרה הקבועה בחוק (בשנת המס 2003 התקרה היתה 7,540 ?. בשל ירידת המדד בשנת 2003, תקרת הפטור בשנת 2004 תסתכם בסך 7,390 ש"ח, עפ"י תזכיר החוק המתוכנן).
הפטור ניתן בגין השכרת דירה לשוכר שהוא יחיד או לשוכר שהוא חבר בני אדם שעיקר פעילותו היא מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון או קליטת עליה או קידום מטרות בריאות וסעד, והוא שוכר את הדירה שלא למטרת רווח, אלא כדי שיגור בה יחיד שאינו עובד באותו חבר בני אדם. פטור ממס לגבי השכרה לחבר בני אדם טעון אישור הנציב ופרסום הודעה ברשומות.
10% מס ללא הגבלה בסכום
סעיף 122(א) לפקודת מס הכנסה מאפשר ליחיד תשלום מס בשיעור 10% בלבד מהכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל, ללא אפשרות לנכות פחת או הוצאות כלשהן .
הכנסת דמי שכירות לפי ס' 122 אינה מוגבלת בסכום. הכנסה זו אסור שתהיה הכנסה מעסק. נדרש שהיחיד שילם את המס המתחייב תוך 30 יום מיום קבלת דמי השכירות או ששילם בשנת המס מקדמות. מסלול מס מופחת זה לא יהנה מהפטור דלעיל.
שיקולי מס- שיעור מס מכסימלי 49% - מתי כדאי ?
לעתים מומלץ ליחיד לבחון כדאיות בחירת ה"מסלול הרגיל" - לפי שיעור המס השולי של היחיד (החל משנת 2004 שיעור מס מכסימלי 49%) אם יש לו הוצאות (כגון: ריבית, תיקונים, פחת וכו'). כדאיות בחירת מסלול זה, תלויה בגובה הוצאותיו. ככל שההוצאות שלו גבוהות יותר, מסלול מס זה יתאים לו יותר.
הכנסה מדמי שכירות מחו"ל
במסגרת הרפורמה במס הכנסה הוסף סעיף 122א. המאפשר ליחיד בחירת מסלול מס מופחת בגין הכנסה מדמי שכירות מהשכרת מקרקעין בחו"ל.
מתחילת שנת 2003, רשאים יחידים שיש להם הכנסה מהשכרת נכס מקרקעין בחו"ל, לבחור במסלול המס המופחת, בשיעור מס של 15%. במסגרת מסלול זה לא תינתן אפשרות לנכות הוצאות כלשהן (לרבות הוצאות מימון) למעט פחת, וכמו כן לא ניתן יהיה לקבל זיכוי או פטור, לרבות זיכוי ממיסי חוץ ששולמו בגין דמי השכירות בחו"ל, ובלבד שההכנסה אינה הכנסה מעסק.
מסלול זה הוא בנוסף ל"מסלול הרגיל", כאמור לעיל.
בחירת המסלול המתאים תישקל לאור הפרמטרים השונים. בטבלה הבאה הוצגו שתי דוגמאות לגבי הכנסה של 100,000$ וההשלכות על החיוב במס בשני המסלולים.
ככל שהוצאות האחזקה, המימון ומיסי החוץ גבוהים יותר, כך בחירת מסלול מס רגיל כדאית יותר, ולהיפך - מומלץ לשלם מס לפי "מסלול מס מופחת", כאשר השקעת הנדל"ן בחו"ל ממומנת בהון עצמי והוצאות/מיסי חוץ נמוכים יותר.
