חופש העיסוק: מעמד רואה החשבון ברשויות מיסוי מקרקעין 

ייצוג במס שבח - לא ברור אם לרואי חשבון זכות ייצוג בקרב רשויות מס שבח. קיימות חוות דעת סותרות בשאלה זו. תיקון לחוק יסוד חופש העיסוק, שנתקבל לאחרונה, ביטל את ייחוד המקצוע של עו"ד. האם תיקון זה פתח פתח לרו"ח לייצג ברשויות מיסוי מקרקעין? שאלה זו, שאין לה תשובה קלה, ודאי עוד תידון לאור התיקון לחוק היסוד, אך ספק אם בתיקון עצמו תשובה ברורה לכך.
על אף זאת, רואה החשבון נוטל חלק פעיל וחשוב במלאכת התגבשותה של שומת מס השבח, כפי שנראה להלן:

אישור רו"ח כתחליף לקבלות - רשויות מס השבח נוהגות להתיר בניכוי מן השבח הוצאות שהוציא מוכר המקרקעין, אך ורק כנגד הצגת קבלות מקוריות בדבר ההוצאות. על אף דרישה זו, קבעה ועדת הערר בעניין שופרסל, כי דו"ח מבוקר של רואה חשבון די בו להוכחת הוצאות. בפסק הדין נקבע מפורשות, שדו"חות חשבונאיים מבוקרים יכולים לשמש כתחליף לאסמכתאות לתשלום הוצאות השבחה של המקרקעין. בפרקטיקה, רשויות מס שבח מקבלות את טפסי הפחת שרואי החשבון מכינים לצורך הדו"ח הכספי המבוקר.

לאור האמור לעיל, נישום המוכר נכס מקרקעין החייב במס שבח, חייב לשמור את כל הקבלות הקשורות לנכס, וזאת למשך כל תקופת הבעלות בו ולא רק שבע שנים כנדרש בהוראות ניהול ספרים. לחלופין, יכול בעל הנכס להסתמך על דו"חות רו"ח מבוקרים לאותן תקופות.

חישוב השבח לפי תיקון 12 לחוק מיסוי מקרקעין - לרואה החשבון תפקיד מכריע בהכנת שומת מס השבח עת מיושם תיקון 12 לחוק מיסוי מקרקעין. תיקון 12 לחוק מקנה מנגנון חישוב חלופי לשבח ממכירת נכסים ברי פחת, שבנייתם נסתיימה לפני 1.4.73 (ר' פס"ד נכסי בת שבע).

המנגנון של חישוב המס לפי תיקון 12 מחייב להוסיף לתמורת הנכס "ניכוי נוסף בשל פחת", שהותר לנישום לפי סעיפים 3 ו-18 לחוק התיאומים או לפי סעיף 4(2) לחוק המיסוי בתנאי אינפלציה. לציבור עורכי הדין אין כלל גישה לסכומים אלה ולדרך חישובם. לרואה חשבון תפקיד בלעדי בהכנת השומה ואישורים בדבר הסכומים הללו. אישורי רו"ח בהקשר זה מתקבלים ללא מניעה בידי רשויות מס השבח.

קיזוז הפסדים - סעיפים 28 ו-92 לפקודת מס הכנסה וסעיף 48(ב)(1) לחוק מס שבח, מתירים קיזוז הפסדי הון, הפסדים עסקיים או הפסדים ממקור 2(6) לפקודה כנגד השבח. רואה החשבון אחראי להשגת אישורי פקיד השומה לכל אלה, ולניהול הדיונים עימו למתן האישורים.

יוצא איפוא, שכל האישורים לקיזוז ההפסדים מובאים ע"י רואה חשבון. יתרה מכך, גם רלבנטיות האישור לחישוב החבות במס השבח מוסברת למנהל מיסוי מקרקעין ע"י הרואה חשבון.

טופס 50 ואישורים על מכירת מלאי עסקי - מקום בו עיסקה במקרקעין חייבת במס הכנסה, היא פטורה ממס שבח (ס' 50 לחוק). כמו כן סעיף 72ד' לחוק מס שבח קובע גם שיעור מופחת של מס מכירה במכירת מלאי עסקי בתנאים מסוימים. לשם הסדרת טופס 50, נדרש רו"ח להביאו מפקיד השומה ולהמציאו למנהל מס שבח.

פריסה - סעיף 48א (ה) לחוק מס שבח, מאפשר לנישום לבקש את פריסת השבח שנוצר בידיו ל-4 שנות מס. התנאי לביצוע הפריסה הוא הגשת דו"חות מס לפקיד השומה בשנים אלה. רואה החשבון הוא שעוסק בהגשת הדו"חות, בעריכת חישובי הפריסה, ובהשגת אישורים מפקיד השומה לעניין זה.

הוצאות עודפות כמקדמה ע"ח מס השבח ומס המכירה - סעיף 181ב' לפקודת מס הכנסה קובע, כי מקדמות ששילם חבר בני אדם בשל הוצאות עודפות, יחשבו כמקדמה על חשבון מס השבח ומס המכירה (שדינו כדין מס השבח לכל דבר ועניין למעט פרק הפטורים). בהקשר זה, רואה החשבון משיג מפקיד השומה את אישור קיזוז מקדמת ההוצאות העודפות מן החבות במס שבח ומס מכירה, וממציאו למנהל מס שבח.

מס השבח כמקדמה ע"ח מס הכנסה - סעיף 48ב' לחוק מס שבח קובע, כי השבח מהווה הכנסה בידי הנישום לעניין שיעורי המס והזיכויים ממנו, ומס השבח מהווה מקדמה ע"ח מס הכנסה. לפיכך, רואה החשבון הוא זה המשיג אישורים מפקיד השומה בדבר שיעור המס הצפוי לחול על הנישום ובדבר זיכויים המגיעים לו לפי פקודת מס הכנסה, וממציאם למנהל מס השבח.

המסקנה מן האמור לעיל היא אחת: הגיעה העת שמס השבח יאוחד עם מס רווח ההון, וכך לא יהא כל ספק בדבר יכולתם של רואי החשבון לייצג נישומים גם בעסקאות של מכירת מקרקעין הוניים.

בפועל, רואי חשבון נדרשים ליטול חלק בהכנת השומות במס שבח, ובישום הוראות התפר בין חוק מס שבח לבין פקודת מס הכנסה. איחוד מס השבח עם מס רווחי הון יחסוך גם את כל המחלוקות המשפטיות העולות בהקשרן של הוראות התפר בין חוק מס שבח לפקודת מס הכנסה (ראה פס"ד ניר יוסף, צבי שנל, אילן ישעיהו ודירום).