בדרך כלל, מכירת מקרקעין חייבת במס רווח הון או שבח מקרקעין במדינה שבה מצויים המקרקעין. עם זאת, ניתנים במדינות מסוימות פטורים מיוחדים לתושבי חוץ, המוכרים בהן מקרקעין.
פטורים אלו ראויים לתשומת לב מיוחדת. לדוגמה, בבריטניה פטור תושב חוץ המוכר מקרקעין שלא במסגרת עסק. פטור זה מנוצל היטב על ידי משקיעים ישראלים המזרימים הונם לחברות אחזקה זרות במקלטי מס, שבאמצעותן נרכשים המקרקעין בבריטניה. בדרך זו, הכנסות שוטפות זורמות לבנק לתשלום הריבית וקרן ההלוואה שמימנו את הרכישה, ואילו רווח ההון בעת המכירה יהיה פטור ממס.
בארצות אחרות, כמו פולין, הונגריה ולמעשה רוב מדינות אירופה, דרך ניצול הפטורים להשקעות תושבי חוץ במקרקעין מסובכת יותר. מכירת המקרקעין עצמם חייבת במס, אך מכירת מניות של חברות או תאגידים מקומיים או זרים איננה חייבת במס רווח הון, אם היא נעשית על ידי תושבי חוץ ובמדינות אמנה. יוצא אפוא, כי השקעות במדינות אלו ראוי שתעשנה תוך צפי לכך שרווח הון, אם יהיה, יופק וייווצר במכירת מניות פטורה. לכן, החזקת פרוייקט פלוני, נשוא למימוש עצמאי, תהיה באמצעות חברה מקומית או זרה, במקום שהדבר מותר על פי דיני המדינה.
בעיה רלוונטית המתעוררת תמיד ביחס למימוש מניות תאגידים בעלי מניות בחברה זרה היא אובדן עלות לקונה בגין קניית המניות בדרך האמורה. הקונים בדרך כלל ממזגים את החברה הקונה או מפרקים אותה לתוך חברת אם או חברה אחות, באופן שמימון המניות יעמוד כנגד הנכס עצמו, לאחר הפירוק, והנכס יוצג בגובה עלות המניות.
התוצאה של מיזוג או פירוק מוצלחים היא, שהוצאות המימון והעלות או הפחת של רכישת המניות האמורה יינתנו לקונה, בניכוי בדו"חות המס של החברה בעלת הנכס לאחר הפירוק.
בארה"ב הדין מסובך ובעייתי יותר. תושב חוץ חייב במקרים רבים במס על מכירת מקרקעין בארה"ב. הוא יכול להחזיק את הקרקע באמצעות תאגיד זר, ואז שיעור המס על רווח הון ארוך טווח יעלה מ-20%-18% מס פדרלי ל-35%-15% מס רווחי הון של תאגידים. לעתים קרובות שיעור מס זה הוא כפול כמעט, 35%, משיעור המס של יחיד המוכר קרקע בארה"ב, שהוא 18%.
כדי להקל את נטל מס של התאגיד הזר, ניתן לבקש שהתאגיד ייחשב כשותפות שקופה לצרכי מס אמריקני - CHECK THE BOX. בקשה זו תזכה את היחיד תושב החוץ לשלם בארה"ב מס בשיעור 20%-18% בלבד, ואם יקבל את הכסף התאגיד הזר ויחלק אותו לראשונה כדיבידנד בחו"ל, הרי לפי הדין בישראל יהיה פטור ממס על הדיבידנד.
המלצתנו היא לגלות לרשויות המס הכול ולהגיע לפשרה בנושא. כמו כן, ידוע כי בארה"ב, אם תחזיק חברה זרה במקרקעין ומניותיה יימכרו על ידי תושב מדינת אמנה, תהיה המכירה פטורה ממס בארה"ב, אך לקונה לא תיווצר עלות לצורך פחת בסכום המכר, והוא ייתקל בכפל מס, כפי שהוסבר לעיל ביחס לרכישת מניות בחברות אירופיות.
לבסוף, ידוע עוד, כי אם "תושבי חוץ" רוכשים בחברה זרה קרקע בארה"ב בהלוואות בעלים, הריבית שהחברה הזרה תשלם לבעלי המניות על הלוואות בעלים פטורה מניכוי במקור בארה"ב. הכינוי של הריבית הפטורה הוא: PORTFOLIO INTEREST. שיטה זו נוהגת על ידי מספר רו"ח ישראלים המרכזים השקעות נדל"ן בחו"ל, כמו ישראל פייט או יולי ירדני, המתמחים בתחום ומדווחים על ניסיונות מוצלחים עם רשויות המס בארה"ב.
פטורים אלו ראויים לתשומת לב מיוחדת. לדוגמה, בבריטניה פטור תושב חוץ המוכר מקרקעין שלא במסגרת עסק. פטור זה מנוצל היטב על ידי משקיעים ישראלים המזרימים הונם לחברות אחזקה זרות במקלטי מס, שבאמצעותן נרכשים המקרקעין בבריטניה. בדרך זו, הכנסות שוטפות זורמות לבנק לתשלום הריבית וקרן ההלוואה שמימנו את הרכישה, ואילו רווח ההון בעת המכירה יהיה פטור ממס.
בארצות אחרות, כמו פולין, הונגריה ולמעשה רוב מדינות אירופה, דרך ניצול הפטורים להשקעות תושבי חוץ במקרקעין מסובכת יותר. מכירת המקרקעין עצמם חייבת במס, אך מכירת מניות של חברות או תאגידים מקומיים או זרים איננה חייבת במס רווח הון, אם היא נעשית על ידי תושבי חוץ ובמדינות אמנה. יוצא אפוא, כי השקעות במדינות אלו ראוי שתעשנה תוך צפי לכך שרווח הון, אם יהיה, יופק וייווצר במכירת מניות פטורה. לכן, החזקת פרוייקט פלוני, נשוא למימוש עצמאי, תהיה באמצעות חברה מקומית או זרה, במקום שהדבר מותר על פי דיני המדינה.
בעיה רלוונטית המתעוררת תמיד ביחס למימוש מניות תאגידים בעלי מניות בחברה זרה היא אובדן עלות לקונה בגין קניית המניות בדרך האמורה. הקונים בדרך כלל ממזגים את החברה הקונה או מפרקים אותה לתוך חברת אם או חברה אחות, באופן שמימון המניות יעמוד כנגד הנכס עצמו, לאחר הפירוק, והנכס יוצג בגובה עלות המניות.
התוצאה של מיזוג או פירוק מוצלחים היא, שהוצאות המימון והעלות או הפחת של רכישת המניות האמורה יינתנו לקונה, בניכוי בדו"חות המס של החברה בעלת הנכס לאחר הפירוק.
בארה"ב הדין מסובך ובעייתי יותר. תושב חוץ חייב במקרים רבים במס על מכירת מקרקעין בארה"ב. הוא יכול להחזיק את הקרקע באמצעות תאגיד זר, ואז שיעור המס על רווח הון ארוך טווח יעלה מ-20%-18% מס פדרלי ל-35%-15% מס רווחי הון של תאגידים. לעתים קרובות שיעור מס זה הוא כפול כמעט, 35%, משיעור המס של יחיד המוכר קרקע בארה"ב, שהוא 18%.
כדי להקל את נטל מס של התאגיד הזר, ניתן לבקש שהתאגיד ייחשב כשותפות שקופה לצרכי מס אמריקני - CHECK THE BOX. בקשה זו תזכה את היחיד תושב החוץ לשלם בארה"ב מס בשיעור 20%-18% בלבד, ואם יקבל את הכסף התאגיד הזר ויחלק אותו לראשונה כדיבידנד בחו"ל, הרי לפי הדין בישראל יהיה פטור ממס על הדיבידנד.
המלצתנו היא לגלות לרשויות המס הכול ולהגיע לפשרה בנושא. כמו כן, ידוע כי בארה"ב, אם תחזיק חברה זרה במקרקעין ומניותיה יימכרו על ידי תושב מדינת אמנה, תהיה המכירה פטורה ממס בארה"ב, אך לקונה לא תיווצר עלות לצורך פחת בסכום המכר, והוא ייתקל בכפל מס, כפי שהוסבר לעיל ביחס לרכישת מניות בחברות אירופיות.
לבסוף, ידוע עוד, כי אם "תושבי חוץ" רוכשים בחברה זרה קרקע בארה"ב בהלוואות בעלים, הריבית שהחברה הזרה תשלם לבעלי המניות על הלוואות בעלים פטורה מניכוי במקור בארה"ב. הכינוי של הריבית הפטורה הוא: PORTFOLIO INTEREST. שיטה זו נוהגת על ידי מספר רו"ח ישראלים המרכזים השקעות נדל"ן בחו"ל, כמו ישראל פייט או יולי ירדני, המתמחים בתחום ומדווחים על ניסיונות מוצלחים עם רשויות המס בארה"ב.
