בשבוע שעבר, ציינו כי אחת מהשיטות לכיסוי גרעון של בעל שליטה לחברה שבשליטתו (בעקבות משיכות כספים מהחברה) הינה מכירת דירת מגוריו לחברה. ברשימה זו נדון בהיבטי המע"מ הכרוכים במכירה זו.
ראשית, יש לציין כי מי שמוכר דירה פרטית לגוף המסווג לצורך מע"מ כ"עוסק" בא לכאורה בגדר הכלל של "עסקת אקראי" כהגדרתה בחוק מע"מ. המדובר בעסקה החבה במע"מ אולם בניגוד למקרה הרגיל הקונה ולא המוכר הוא אשר חייב להוציא חשבונית (מכח תקנה 6ב לתקנות מע"מ). את החשבונית מוציא הקונה (העוסק) על שמו שלו (חשבונית עצמית) ובדו"ח החודשי למע"מ רשאי הקונה לדווח על סכום המע"מ בעסקה ולדרוש החזר בגינו כתשומות, כך שסך הכל המע"מ לתשלום הינו אפס.
עם זאת, אם הדירה הפרטית שתימכר מיועדת להשכרה לאחר מכן לבעל השליטה על מנת שתשמש לו להמשך אורח חייו הרגיל, הרי המדובר בשימוש הפטור ממע"מ, מאחר והשכרת דירה למגורים לפחות מ-10 שנים פטורה ממע"מ מכח סעיף 31(1) לחוק. כתוצאה מכך שהמדובר בעסקה פטורה, הרי שבעת מכירת הדירה והוצאת החשבונית העצמית לא רשאי העוסק לקזז את מס התשומות הגלום בחשבונית העצמית, לאור הוראת סעיף 41 לחוק מע"מ, הקובעת שאם נועדה הדירה לשימוש שאיננו חייב במע"מ, כי אז לא יותר ניכוי מס התשומות. כתוצאה מכך עלול איפוא להיווצר מצב בו תחול חובת תשלום מע"מ בפועל במכירת דירה מאדם לחברה שבשליטתו.
פתרון אחד לסוגיה זו הינו מכירת הדירה מהיחיד לחברה אחות שאיננה רשומה כעוסק, כאשר התמורה תשולם לחברה הרשומה כעוסק וכך ייסגר הגרעון. מימון התמורה יעשה בדרך של קבלת הלוואה מן החברה הרשומה כעוסק לחברה האחות, תמורת שטר הון. עיסקה סיבובית זו, הומצאה לראשונה בשנת 93' ע"י יצחק צ'יקורל, רו"ח ממחלקת המיסים של משרד ברייטמן אלמגור ושות', ונראה כי עד היום היא לא הותקפה ולא הועלו טענות כנגדה כעיסקה מלאכותית.
שיטה נוספת הינה קבלת אישור מרשויות מע"מ על כך שמכירת דירת מגורים מאדם פרטי לחברה בשליטתו איננה דורשת הוצאת חשבונית, או שבעת הוצאת החשבונית רשאית החברה מכח תקנה 6ב, להוציא חשבונית עצמית עם מע"מ אפס, או ללא מע"מ כלל מכח סעיף 31(1) לחוק, באשר אילו היתה החברה כעוסק מוכרת דירת מגורים במקום האדם הפרטי, היתה פטורה ממע"מ. טיעון פרשני זה לחוק מע"מ, שנועד לפתור מלכודת מס הגלומה בחשבונית העצמית, מקובלת על משרדי מע"מ בהיותה תואמת גישה פרשנית כלכלית נאותה, וככזו מאמצים אותה משרדי מע"מ האזוריים ללא היסוס. הנהלת אגף המכס ומע"מ טרם נחשפה להתלבטות הקשורה בסוגיה זו ואין לדעת כיצד יכריעו בסוגיה מנהל האגף, מר מוטי איילון, סגנו, מר אברהם אריאל והיועצת המשפטית של האגף טלי אלדר ירון. אנו מבטיחים כי עם פרסום החלטה של הנהלת אגף המכס ומע"מ בנושא יפרסם המדור את עמדתם.
נציין עוד כי השכרת הדירה ע"י החברה לבעל השליטה פטורה ממע"מ ומכירתה בסוף התקופה אף היא פטורה ממע"מ מכח סעיף 31(4) לחוק ומהטעם שאילו נרכשה הדירה מקבלן לשם השכרתה, לא היה ניתן לקזז את מס התשומות. לפי גישה פרשנית זו המקובלת על הנהלת מע"מ, מכירת דירה תהיה איפוא פטורה ממע"מ.
ראשית, יש לציין כי מי שמוכר דירה פרטית לגוף המסווג לצורך מע"מ כ"עוסק" בא לכאורה בגדר הכלל של "עסקת אקראי" כהגדרתה בחוק מע"מ. המדובר בעסקה החבה במע"מ אולם בניגוד למקרה הרגיל הקונה ולא המוכר הוא אשר חייב להוציא חשבונית (מכח תקנה 6ב לתקנות מע"מ). את החשבונית מוציא הקונה (העוסק) על שמו שלו (חשבונית עצמית) ובדו"ח החודשי למע"מ רשאי הקונה לדווח על סכום המע"מ בעסקה ולדרוש החזר בגינו כתשומות, כך שסך הכל המע"מ לתשלום הינו אפס.
עם זאת, אם הדירה הפרטית שתימכר מיועדת להשכרה לאחר מכן לבעל השליטה על מנת שתשמש לו להמשך אורח חייו הרגיל, הרי המדובר בשימוש הפטור ממע"מ, מאחר והשכרת דירה למגורים לפחות מ-10 שנים פטורה ממע"מ מכח סעיף 31(1) לחוק. כתוצאה מכך שהמדובר בעסקה פטורה, הרי שבעת מכירת הדירה והוצאת החשבונית העצמית לא רשאי העוסק לקזז את מס התשומות הגלום בחשבונית העצמית, לאור הוראת סעיף 41 לחוק מע"מ, הקובעת שאם נועדה הדירה לשימוש שאיננו חייב במע"מ, כי אז לא יותר ניכוי מס התשומות. כתוצאה מכך עלול איפוא להיווצר מצב בו תחול חובת תשלום מע"מ בפועל במכירת דירה מאדם לחברה שבשליטתו.
פתרון אחד לסוגיה זו הינו מכירת הדירה מהיחיד לחברה אחות שאיננה רשומה כעוסק, כאשר התמורה תשולם לחברה הרשומה כעוסק וכך ייסגר הגרעון. מימון התמורה יעשה בדרך של קבלת הלוואה מן החברה הרשומה כעוסק לחברה האחות, תמורת שטר הון. עיסקה סיבובית זו, הומצאה לראשונה בשנת 93' ע"י יצחק צ'יקורל, רו"ח ממחלקת המיסים של משרד ברייטמן אלמגור ושות', ונראה כי עד היום היא לא הותקפה ולא הועלו טענות כנגדה כעיסקה מלאכותית.
שיטה נוספת הינה קבלת אישור מרשויות מע"מ על כך שמכירת דירת מגורים מאדם פרטי לחברה בשליטתו איננה דורשת הוצאת חשבונית, או שבעת הוצאת החשבונית רשאית החברה מכח תקנה 6ב, להוציא חשבונית עצמית עם מע"מ אפס, או ללא מע"מ כלל מכח סעיף 31(1) לחוק, באשר אילו היתה החברה כעוסק מוכרת דירת מגורים במקום האדם הפרטי, היתה פטורה ממע"מ. טיעון פרשני זה לחוק מע"מ, שנועד לפתור מלכודת מס הגלומה בחשבונית העצמית, מקובלת על משרדי מע"מ בהיותה תואמת גישה פרשנית כלכלית נאותה, וככזו מאמצים אותה משרדי מע"מ האזוריים ללא היסוס. הנהלת אגף המכס ומע"מ טרם נחשפה להתלבטות הקשורה בסוגיה זו ואין לדעת כיצד יכריעו בסוגיה מנהל האגף, מר מוטי איילון, סגנו, מר אברהם אריאל והיועצת המשפטית של האגף טלי אלדר ירון. אנו מבטיחים כי עם פרסום החלטה של הנהלת אגף המכס ומע"מ בנושא יפרסם המדור את עמדתם.
נציין עוד כי השכרת הדירה ע"י החברה לבעל השליטה פטורה ממע"מ ומכירתה בסוף התקופה אף היא פטורה ממע"מ מכח סעיף 31(4) לחוק ומהטעם שאילו נרכשה הדירה מקבלן לשם השכרתה, לא היה ניתן לקזז את מס התשומות. לפי גישה פרשנית זו המקובלת על הנהלת מע"מ, מכירת דירה תהיה איפוא פטורה ממע"מ.
