ערבויות לפי חוק המכר (דירות) 

לעתים דיירים רוכשים את דירתם עוד בטרם נבנתה. בדרך כלל הדייר מתחייב בחוזה הרכישה לשלם מקצת ממחיר הדירה בעת חתימת החוזה ואת יתר הסכום בתשלומים לפי התקדמות הבנייה.

לפני שנחקק "חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה?1974", הדייר לא היה רוכש כל זכות חפצית בדירה עד שזו נרשמה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. והיה והקבלן-הבונה פשט את הרגל לפני רישום הדירה כאמור, לא הייתה לדייר כל זכות עדיפה על זכויותיהם של נושיו האחרים של הקבלן (למשל ספקים, עובדים, מס הכנסה ובנקים). בנסיבות המשפטיות האלה הדייר-הרוכש היה משקיע הון רב ממיטב כספו תמורת דירה הקיימת על הנייר בלבד (או שהיא בשלבי ביצוע), ולא הייתה בידו כל ערובה שיקבל תמורה להשקעתו. זאת ועוד, אפילו עם קבלת החזקה בדירה, לאחר שכבר שולמה מלוא יתרת התמורה בגין רכישת הדירה, ובטרם נרשם הבניין כבית משותף, עדיין עמד הדייר בסכנת פינוי מדירתו אם יפשוט הקבלן את הרגל.

ב"חוק המכר מקרקעין (תיקון 2) תשל"ג?1972" נעשה הצעד הראשון להגנה על הרוכש, ונקבע שרישום הערת אזהרה על עסקה במקרקעין, כוחו יפה נגד כל עיקול על המקרקעין ונגד צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל, שבאו לאחר רישום ההערה. אולם לא היה די בתיקון הזה כדי לתת פתרון לבעיה, הן משום שהחוק לא חייב את הקבלן לרשום הערת אזהרה (ורוכשים רבים לא ניצלו את זכותם לבקש זאת), והן משום שאם המקרקעין שועבדו במשכנתא לפני ביצוע העסקה או שהוטל לפני כן עיקול, אזי אין עוד תועלת ברישום הערת האזהרה.

"חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה?1974" בא להשלים את החסר. חוק זה מונע מהקבלן לקבל מן הרוכש סכום העולה על 25% ממחיר הדירה על חשבון מחירה המלא (לימים פחת הסכום ל- 15% ממחיר הדירה) אלא אם הבטיח את כספי הרוכש באחת הדרכים המפורטות בחוק.

להלן מקצת מנוסח החוק:
2. לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על חמישה-עשר אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה:
(1) מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור;
(2) ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על עסקי ביטוח, תשי"א?1951, שאישר לענין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש;
(3) שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך שר השיכון, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפסקה (1);
(4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט?1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;
(5) העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.
2א. מוכר שהבטיח את כספי הקונה לפי סעיף 2(1) או (2) יהיה רשאי להחליף את הערובה באחת מדרכי הערובה לפי סעיף 2(3), (4) או (5), ובלבד שהושלמה בניית הדירה ונמסרה ההחזקה בה לקונה, והכל אם לא הותנה על דרך אחרת בחוזה המכר; אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 3.


למצער, רוכשים רבים אינם יודעים על קיומו של החוק הזה, ומתי המעט שיודעים עליו וסבורים שהם פועלים במסגרתו, אינם מבינים בדרך כלל את מסגרת החוק הזה כהלכתה. לפיכך מומלץ מאוד להיעזר באנשי מקצוע ולברר באמצעותם שאלות רבות וחשובות, כגון: האם יש לקבלן-הבונה בנק מלווה, ובמילים אחרות, האם הוא שעבד את הנכס לצורך הבטחת אשראי שאפשר את רכישת הנכס? אם כן, יש לוודא שתשלומי הרכישה מופקדים לחשבון הזה ולעמוד על טיבן של הערבויות הבנקאיות הניתנות בתמורה. לעניין הערבויות עצמן יש לבדוק האם נוסח הערבות הבנקאית זהה לנוסח הערבות הבנקאית המופיעה בסעיף 2 לחוק המכר (דירות), קרי, האם הבטוחה באה להבטיח את הקונה מפני אירוע ייחודי המתואר בחוק: אי-יכולת להעביר את הדירה על שם הדייר מאחת מארבע הסיבות הקבועות בדין.

בחוקים האלה התכוון המחוקק להבטיח את הקונה אך ורק מפני תרחיש של אי-יכולת להעביר את הדירה על שם הקונה, ולא מפני תרחישים אפשריים אחרים, אף אם הם מקימים לקונה עילה כנגד הקבלן-המוכר ואף אם מדובר בהפרה יסודית. ברור אם כך שהמחוקק לא התכוון ליתן בידי הקונה "שוט" לנופף בו בכל עת מעל ראשו של המוכר, והתנאים הנידונים מכוונים בעצם למצב בלתי הפיך.ו

הפסיקה מלמדת שעצם הטלת עיקול אינה מקנה זכות לחלט את הערבות, אלא אם נמנעת מהקונה קבלת החזקה או הבעלות בשל כך. עוד נמצאנו למדים שערבות בנקאית נועדה רק להבטיח כספים ששולמו בפועל, על חשבון המחיר, והיא לא נועדה לכסות נזקים עקיפים נטענים, כגון שכר דירה בתקופת הביניים, זאת, אף אם הוטל חיוב כזה על הקבלן בתקופת הביניים. הערבות נועדה רק למנוע מצב שבו הקונה נותר בלא הדירה ובלא הכספים ששילם בעבורה.

לעניין חילוט ערבות לפי חוק המכר, ביקש המחוקק למנוע תופעות של סחטנות מצד הרוכש. לשון אחר, שלא ינצל הרוכש את "ההזדמנות" שנקרתה בדרכו עם קריסת הקבלן, ולא יבקש להשתחרר מן החוזה ולהתקשר בעסקה משתלמת יותר, אף על פי שהחוזה עוד ניתן להגשמה, ומימושו לא נפגע באופן בלתי-הפיך. לא רק סחטנות ביקש המחוקק למנוע אלא גם פעולות פזיזות שהן פרי הבהלה האוחזת ברוכשים ששמעו על קריסת הקבלן. גם אלה עלולים לדרוש את חילוט הערבויות כאשר עדיין ניתן להגשים את החוזה באורח סביר.נ

מצד שני החוק מגן על האינטרס של הרוכשים, בכך שהוא מציע את הערבות כ"דרך מילוט" מהירה ויעילה, אם הביאה הקריסה לאי-יכולת למסור את הדירה באורח סביר, בין אם מדובר בחוסר יכולת פיזי ומוחלט, ובין אם מדובר בשעבוד ארוך ובלתי רצוי של הרוכשים לחברה שקרסה או לחליפיה, על רקע חוסר יכולתם לדרוש ולקבל שיפוי לנזקיהם הכספיים נשוא תקופת הביניים.

כשמוגשת בקשה או תביעה לחילוט ערבויות, נבדק כל עניין לגופו ומתוך ראיית הנולד. האיזון מושג על ידי השילוב בין שני התנאים של הסעיף: מחד גיסא, דרישה לקריסה של החברה (למשל במובן של חדלות פירעון), ומאידך גיסא, דרישה שחדלות פירעון זו תמנע באופן מהותי ובפועל את השלמת החוזה באופן סביר.

חשוב לדעת שאין לקבלן כל רשות לחייב את הקונה בעלות הוצאת ערבויות. שאלת עלות הערבות הבנקאית כבר נדונה בבית המשפט במסגרת ערעור שנסב על השאלה אם קבלן רשאי להטיל על קונה הדירה את חובת מימונה של ערבות בנקאית, שהיא כאמור אחת הדרכים שהקבלן יכול לבחור כדי למלא את חובתו להבטיח כספים ששילם לו הקונה על חשבון מחיר הדירה, כאמור בחוק המכר. בית המשפט העליון פסק שהחובה לספק ערבות בנקאית נולדה, מעיקרה, לשם הגנה על החלש ועל הזקוק להגנה - מפני אחרים ומפני עצמו - ולתקנת הרבים והיחיד. מכאן, שחובה זו היא קוגנטית, ובמילים אחרות, הקבלן הוא שנושא בחובה לספק ערבות בנקאית לקונה, ולפיכך הוא שיישא גם בנטל מימון הערבות הזאת.

כתנאי לאמור ולמוסבר לעיל אדגיש כי עפ"י סעיף 8 לחוק המקרקעין , התשכ"ט- 1969 :
"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". לעניין זה בפרשת רבינאי נגד חברת מן שקד בע"מ קבע כב' השופט ברק :

"דרישת הכתב לעניין התחייבות לעשות עסקה במקרקעין אינה דרישה ראייתית אלא דרישה מהותית. "אם לא נעשה מסמך לא עשו הצדדים כלום". סיבתה של דרישה זו היא בחשיבותה של העסקה ובצורך להבטיח את רצינותה".

וזהו המקום לחזור ולהדגיש את חשיבותו של רישום הערת אזהרה עם רכישת הדירה וטרם העברת כספים. לעניין זה מתכוונות הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969:

סעיף 126 הערת אזהרה:

126. (א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.

סעיף 127 לחוק המקרקעין קובע:

(א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עיסקה הסותרת את תוכן
ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.
(ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות
במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת-רגל או צו-פירוק
נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על
רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע
בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול
העיסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העיסקה
במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.

מהאמור לעיל עולה כי משנרשמה הערת אזהרה על דירה קודם הטלת העיקול , וככל שחוזה המכר הינו הסכם תקף לכל דבר ועניין, הרי שרישום הערת האזהרה, גורר בטלות העיקולים שהוטלו על הדירה לאחר רישום הערת האזהרה. לעניין זה נקבע ע"י כב' הנשיא שמגר בע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נגד גד חברה לבניין בע"מ :

"סעיף 126 לחוק המקרקעין מאפשר רישומה של הערת אזהרה על התחייבותו של בעל זכות במקרקעין כלפי אדם אחר לעשות בהם עיסקה. ההערה על ההתחייבות יכולה להירשם על-פי בקשתו של המתחייב או על-פי בקשת הזכאי על-פי ההתחייבות (שאז יודיע הרשם על כך מיד למתחייב). פועלה של הערת האזהרה הוא במניעת רישומה של עיסקה הסותרת את תוכן ההערה, כאמור בסעיף 127 לחוק המקרקעין".
לאור פסק הדין האחרון בנושא זה אשר ניתן ביום 17.2.04 בבימ"ש מחוזי ת"א בתיק הבר נ' בנק מזרחי ע"י כב' השופטת ורדה אל שיך ביהמ"ש דחה את טענת הבנק מוציא הערבות כי לא ניתן לחלט את הערבות במקרה של איחור במסירת הדירה - להבדיל מאי-מסירתה - ופסק כי יש לפרש את הדין מנקודת הראות של הגנה יעילה על הקונה ולקבוע כי היעדר יכולת במובן סעיף 2 לחוק הינה גם היעדר יכולת למסור את הדירה בתוך זמן סביר. שאלת הסבירות נקבעת בנסיבותיו של כל מקרה, לפי מיהות הצדדים והדירה, המערכת החוזית הרלוונטית, וכדומה . יחד עם זאת יובהר כי חילוט הערבות בפס"ד זה היה גם לאור ההסכמה החוזית בחוזה המכר לפיו הסעיף הרלוונטי בחוזה אינו מסתפק בהגדרת איחור זה כ"הפרה יסודית", המזכה את הרוכש בתרופות החוזיות הרגילות כנגד הקבלן, אלא מגדיר זאת במפורש ובפה מלא כעילה לחילוט ערבות חוק המכר. במאמר זה השתדלתי , ככל הניתן להביא מדברי פסק הדין ו/או הפסיקה באופן ישיר , יחד עם זאת כל המידע במאמר זה הינו מידע כללי בלבד , ואין בו כדי להוות מתן יעוץ ו/או לשמש כחוו"ד משפטית . המחבר / עורך לא ישאו באחריות כלשהיא כלפי הקוראים ו/או מי מטעמם . הקורא הנכבד ו/או מי מטעמו נדרשים לקבל יעוץ משפטי לפני כל פעולה הקשורה לאמור לעיל , הכל לפי נסיבות כל עניין ומאת מי שהורשה עפ"י כל דין ליתן יעוץ .
( © כל הזכויות שמורות )