סוף תכנון במחשבה תחילה (חלק ב') - כיצד לרכוש נכסי מקרקעין 

רכישה כיחיד או באמצעות תאגיד
במאמר מן השבוע שעבר הצבענו על חשיבותו של תכנון המס מראש בכל הנוגע להשקעה בפרויקט נדל"ן. ציינו שלעיתים קיימת כדאיות לרכוש את הנכס דווקא כיחיד ולא במסגרת תאגיד, וזאת עקב קיומן של מדרגות מס ליחיד כמו גם נקודות זיכוי, וכן חיסכון בעלויות רו"ח, עו"ד ואגרות חברות. רכישה כיחיד הינה כדאית בייחוד ביחס להשקעה בעלת היקף כספי לא גבוה בנכסים, וכאשר ליחיד אין הכנסות נוספות בשנים בהן הינו מחזיק בנכס.
לעומת זאת, מקום בו המדובר בהשקעה בעלת היקף כספי ניכר בנכס, או כאשר המדובר ביחיד שהכנסותיו מגיעות ממילא לתקרה של 50% מס, קיימת כדאיות לרכוש נכסים במסגרת תאגיד, ובדרך זו ליהנות הן מעיקרון האחריות המוגבלת והן מיתרונות מס שיפורטו להלן. רכישה באמצעות תאגיד בעל אחריות מוגבלת, מאפשרת להקטין סיכונים עסקיים במישור האישי. רצוי לרכוש את הנכס במינוף מקסימלי וערבות אישית מינימלית, וזאת, כמובן, ככל שנהלי הבנק המלווה מאפשרים זאת.
הוצאות המימון
בכל הנוגע להיבטי המס הכרוכים בהלוואה, הרי שהחזר הקרן, אינו מותר בניכוי כהוצאה, ואולם אם וככל שהכספים שימשו לרכישת מבנה המפיק הכנסה (להבדיל מקרקע), הרי שבמהלך השנים יוכר הפחת על המבנה כהוצאה. באשר להוצאות המימון האינפלציוניות הטמונות בהלוואה, הרי שבדרך כלל הן לא יוכרו, וזאת עקב נטרולן על ידי הוראות חוק התיאומים.
ביחס להוצאות הריבית הריאלית - הוצאות אלה יותרו בניכוי באופן שוטף בהתאם לסעיף 17 לפקודת מס הכנסה, ואולם זאת אך ורק החל מהמועד שבו החל הנכס להניב הכנסה. ביחס להוצאות מימון ריאליות שנצברו קודם למועד זה (או ביחס לנכס שאינו מייצר הכנסה שוטפת) הרי שלגישתנו, יש לייחס הוצאות אלה להוצאה העיקרית שאותן הן מימנו (רכישת הנכס או השבחתו), ודינן יהיה כדין הוצאות אלה (יוכרו כהוצאה במסגרת הפחת או בעת המכירה העתידית). עם זאת, יש לציין כי גישה זו אינה מקובלת על רשויות מיסוי מקרקעין, ואלו אינן מכירות בהוצאות מימון ריאליות עד למועד בו החל הנכס בייצור הכנסה. הנושא תלוי ועומד כיום על שולחנו של בית המשפט העליון, וטרם התקבלה בו הכרעה מחייבת.
ניצול הפסדים והוצאות של החברה כנגד הכנסות היחיד
מן המועד בו החל הנכס להפיק הכנסות (לדוגמה, דמי שכירות), הרי אם וככל שההכנסות משכ"ד נמוכות מהוצאות הפחת והריבית הריאלית המותרת בניכוי, הרי שלצורך מס תוצאת הפעילות הינה הפסד. במצב מעין זה, קיים יתרון להפיכת החברה מחזיקת הנכס לחברה שקופה, וכך ניתן יהיה לקזז הפסד זה שנוצר בחברה כנגד הכנסות אחרות של היחיד. הפיכת התאגיד לשקוף יכולה להיעשות באמצעות בקשה לפקיד השומה לראות בחברה כחברה משפחתית (דהיינו - חברה שכל חבריה הינם קרובי משפחה כמוגדר בסעיף 64א לפקודת מס הכנסה). דרך אחרת הינה לבקש לראות בחברה כחברת בית לפי סעיף 64 לפקודה (חברה המוחזקת על ידי לא יותר מ - 5 בני אדם ואשר כל רכושה ועסקיה הינם החזקת בניינים). אמנם בכל הנוגע לחברת בית, אין מצויין בסעיף במפורש כי יראו גם את הפסדיה כהפסדי בעלי המניות ואולם לדעתנו, לאור הפסיקה בעניין כדוגמת פ"ד נובול ואדוז, ו - חברה זרה וכן לאור דברי מלומדים והגיון הדברים, יש לייחס גם הוצאות והפסדים של חברת הבית לחבריה. על מנת שניתן יהיה לקזז את ההפסד ממקורות הכנסה שונים של בעל המניות (לרבות הכנסות עבודה), על ההפסד להיות מסווג כהפסד עסקי. לשם כך, רצוי לרשום את הנכס כמלאי, ו/או ליצור מנגנון עסקי להשכרה או פעילות עסקית בנכס עצמו.
עוד נציין, כי בפסק הדין בעניין נובול ואדוז (עמ"ה 288/89) נקבע על ידי השופט איתמר פלפל כי בחברה שקופה (בנסיבות פסק הדין - חברת בית) יותרו בניכוי ההוצאות של בעלי המניות למימון השקעה בהון המניות של החברה מחזיקת הנכס כנגד הכנסות דמי השכירות של החברה. בפועל, הכרה בהוצאות למימון רכישת מניות הינה בעייתית ביותר. לעיתים, היא מתקבלת על ידי רשויות המס בהסכמה שבשתיקה, מקום בו ניכוי ההוצאות נעשה כנגד דמי ניהול סבירים בנסיבות העניין. עם זאת, הדבר איננו נקי מספקות, ומכל מקום איננו מהווה פיתרון מלא למשקיע זהיר במיוחד או למשקיע זר שאין לו עניין בניהול אלא רק בתשואה על השקעתו.

רכישת נכס ע"י תושב חוץ
תושבי חוץ ממדינות עמן חתומה ישראל על אמנה למניעת כפל מס, יכולים לרכוש נכס בישראל באמצעות חברה זרה, אשר הינה בעלת נכס מקרקעין נוסף בחו"ל. על פי מרבית האמנות, מכירת המניות בחברה הזרה תיהנה מפטור בישראל, וזאת כיוון שהמיסוי יחול רק במדינת התושבות של המוכר. חלקן של האמנות, קובעות זכות מיסוי לישראל, גם ביחס לחברה זרה המחזיקה מקרקעין בישראל, ואולם זאת, רק מקום בו מקרקעין אלה מהווים רב נכסיה, ולפיכך מקום בו החברה מחזיקה נכסים נוספים (כגון מקרקעין בחו"ל), היא עשויה לצאת מגדר החיוב בישראל.
נציין עוד כי תושב חוץ שקיבל אישור להשקעתו בחברה לפי חוק עידוד השקעות הון, או שרכש את המניות במימון זר, כנזכר לעיל, יוכל לפי הילכות חברה זרה, נובול וודוז, להנות משיעורי מס של 15% סופי עד ליחיד אם הפך את החברה לשקופה, ויוכל כמוזכר לעיל (ובמגבלות שהוצגו) לנכות את הפרשי השער שמימנו את רכישת המניות כנגד הכנסות השכירות.