מדינת ישראל שוכנת בסמוך לשבר הסורי-אפריקאי, אזור הידוע באי היציבות הסיסמית שלו. ההסתברות להתרחשות רעידת אדמה חזקה עולה ככל שהזמן עובר. לדברי ד"ר אפרים לאור, יו"ר ועדת ההיגוי להערכות לרעידת אדמה "אין חולק על כך שרעידת אדמה תתרחש במדינת ישראל, ומועד זה קרב ובא". רעידת אדמה בעוצמה של 7.5 בסולם ריכטר עשויה לגרום לאלפי הרוגים, עשרות אלפי פצועים, מאות אלפי אנשים חסרי קורת גג ונזקים כלכליים הנאמדים במיליארדי דולרים.
בעקבות הערכות אלו החלו הרשויות לבחון את הערכות העורף לאסון מסוג זה. אחד הליקויים שהתגלו הוא ליקוי תכנוני באופן בניית בניינים עד לשנות ה- 80. עד אז, רוב הבניינים נבנו ללא חיזוק הולם הצופה פני רעידת אדמה. רק בשנת 1980 החלה בניית רוב המבנים לפי תקן הבנייה הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה (תקן 431).
אחת מתוכנית המניעה של המדינה, שנועדה להקטין את הפגיעה במבנים הינה תוכנית תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. התוכנית נועדה לעודד חיזוק מבנים אשר אינם בנויים לפי התקן לרעידות אדמה (תקן 413). עלות ביצוע הליך זה ע"י המדינה והרשויות הינה כבירה, ונהיר כי אין ממשלה אשר תוכל לגייס סכומים גדולים להקצות לצורך זה.
הרציונל של התוכנית הוא מתן משאבים שונים של המדינה (לא הקצאה ישירה של כסף) על מנת לעודד את כוחות השוק לחזק את המבנים. חיזוק המבנים יעשה ע"י דיירי הבית או ע"י גורמים פרטיים, בתמורה למתן זכויות בניה נוספות והקלות שונות במיסים. את החיזוק ניתן לעשות לפי מספר מודלים, כאשר הנפוץ מבניהם עשוי להיות בניית מעלית, אשר מחזקת את שלד המבנה, והוספת קומה טיפוסית לגג המבנה.
כלומר, קבלן יחזק מבנה ע"פ התוכנית ובתמורה יקבל זכויות בניה לבניית קומה נוספת בגג הבניין. את הדירות מהקומה הנוספת ימכור הקבלן ובדרך זו יממן את הוצאות החיזוק (שנאמדות במיליוני שקלים) ויוותר בידו רווח כספי, שהוא המניע של הקבלן להיכנס מלכתחילה למיזם מסוג זה. הדיירים ייהנו מבניין משופץ המכיל מעלית וגם מהשבחת ערך הנכס אשר בבעלותם.
לתוכנית השלכות כלכליות רחבות שכן המדינה מעניקה זכויות בניה נרחבות "יש מאין", וכל הצדדים לעסקה יוצאים נשכרים מכך: הקבלן יבצע עבודה ויקבל תמורה כספית, הדיירים ירוויחו מעלית והשבחת ערך הנכס, מלאי הדירות באזורים בעלי ביקוש גבוה יעלה והרשויות ירוויחו רווחים שונים מכל שלב בתוכנית.
תיאוריה וביצוע
שאלה המטרידה רבים מאנשי המקצוע בתחום הנדל"ן היא מדוע לא "המריאה" התוכנית וחוללה מהפיכה אמיתית בתחום הנדל"ן ובתחום המוכנות לרעידות אדמה. ניתן להעלות מספר השערות למצב זה:
1. עלות החיזוק מול התמורה - עלות חיזוק מבנה עשויה להגיע למיליוני שקלים אשר הקבלן צריך "לשים מכיסו" או לחילופין למצוא משקיע המוכן להתחלק עימו בסיכון. לעומת זאת, לא תמיד יספיק הרווח ממכירת הדירות לכיסוי הוצאות הקבלן ולהשגת רווח. הדבר נכון שבעתיים באזורי הפריפריה, שם מחירי הנדל"ן נמוכים משמעותית מאזור המרכז, בעוד עלות החיזוק לא משתנה באופן משמעותי.
2. הסכמת הדיירים - למרות שהחוק מאפשר לצמצם את רף הסכמת הדיירים ל- 66%, כלומר ניתן לבצע את התוכנית בתנאים מסוימים גם אם שליש מהדיירים מתנגדים לתוכנית, הדבר יוצר מורכבויות רבות בכל שלבי המיזם: החל משלב ההתקשרות, לא כל הדיירים מסכימים על כל פרט בתוכנית וחלקם מציב לקבלן דרישות בלתי אפשריות. וכלה בסוגיות מתקדמות יותר של מיסוי ואי הסכמות על טיב העבודה.
3. מתן היתרי בניה לפי תמ"א 38 - הוראות התוכנית הינן קצרות ולעיתים חסרות פירוט. רשויות התכנון אינן מסוגלות להנפיק אישורים מהירים לבנייה לפי מתאר תמ"א 38. משך הזמן והסרבול מול הרשויות יוצר הרתעה אצל קבלנים ודיירים המעוניינים בביצוע עבודות החיזוק. בנוסף, במהלך התוכנית על הדיירים והקבלנים לעבוד מול מספר רב של רשויות ובעלי תפקידים, החל מהוועדה המקומית וכלה במפקח על בתים משותפים וברשויות המס.
פתרונות ותחזית
על מנת לעודד את חיזוק המבנים לפי תמ"א 38 נעשים מאמצים שונים על מנת להגדיל את הכדאיות הכלכלית וניתנים הקלות או פטורים ממס מכירה, מס שבח, היטל השבחה ועוד. הרשויות השונות פועלות מצידן ללימוד והטמעת התוכנית ומייעלות את הליכי אישור התוכנית ומתן ההקלות הנלוות. חלק מן הרשויות המקומיות, על מנת לעודד ביצוע עבודות תמ"א, נותנות היתר בניה לבניית 2 קומות על הגג במקום אחת, על מנת שמכירתן תכסה את עלות החיזוק ותהווה תמריץ לקבלנים ולדיירים. בנוסף על כל האמור לעיל, היעזרות בעורכי דין בקיאים בכלל ההשלכות של תוכנית החיזוק, עשוייה לפתור בעיות וסכסוכים מחד גיסא, ומאידך למנוע בעיות עתידיות שלעיתים הצדדים אינם משכילים לראותם.
לסיכום, ניתן לומר כי למרות "חבלי הלידה" של תמ"א 38, לתוכנית פוטנציאל גבוה להצליח ולהפוך לאחד ממחוללי הצמיחה האטרקטיביים בתחום הנדל"ן בשנים הקרובות.
בעקבות הערכות אלו החלו הרשויות לבחון את הערכות העורף לאסון מסוג זה. אחד הליקויים שהתגלו הוא ליקוי תכנוני באופן בניית בניינים עד לשנות ה- 80. עד אז, רוב הבניינים נבנו ללא חיזוק הולם הצופה פני רעידת אדמה. רק בשנת 1980 החלה בניית רוב המבנים לפי תקן הבנייה הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה (תקן 431).
אחת מתוכנית המניעה של המדינה, שנועדה להקטין את הפגיעה במבנים הינה תוכנית תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. התוכנית נועדה לעודד חיזוק מבנים אשר אינם בנויים לפי התקן לרעידות אדמה (תקן 413). עלות ביצוע הליך זה ע"י המדינה והרשויות הינה כבירה, ונהיר כי אין ממשלה אשר תוכל לגייס סכומים גדולים להקצות לצורך זה.
הרציונל של התוכנית הוא מתן משאבים שונים של המדינה (לא הקצאה ישירה של כסף) על מנת לעודד את כוחות השוק לחזק את המבנים. חיזוק המבנים יעשה ע"י דיירי הבית או ע"י גורמים פרטיים, בתמורה למתן זכויות בניה נוספות והקלות שונות במיסים. את החיזוק ניתן לעשות לפי מספר מודלים, כאשר הנפוץ מבניהם עשוי להיות בניית מעלית, אשר מחזקת את שלד המבנה, והוספת קומה טיפוסית לגג המבנה.
כלומר, קבלן יחזק מבנה ע"פ התוכנית ובתמורה יקבל זכויות בניה לבניית קומה נוספת בגג הבניין. את הדירות מהקומה הנוספת ימכור הקבלן ובדרך זו יממן את הוצאות החיזוק (שנאמדות במיליוני שקלים) ויוותר בידו רווח כספי, שהוא המניע של הקבלן להיכנס מלכתחילה למיזם מסוג זה. הדיירים ייהנו מבניין משופץ המכיל מעלית וגם מהשבחת ערך הנכס אשר בבעלותם.
לתוכנית השלכות כלכליות רחבות שכן המדינה מעניקה זכויות בניה נרחבות "יש מאין", וכל הצדדים לעסקה יוצאים נשכרים מכך: הקבלן יבצע עבודה ויקבל תמורה כספית, הדיירים ירוויחו מעלית והשבחת ערך הנכס, מלאי הדירות באזורים בעלי ביקוש גבוה יעלה והרשויות ירוויחו רווחים שונים מכל שלב בתוכנית.
תיאוריה וביצוע
שאלה המטרידה רבים מאנשי המקצוע בתחום הנדל"ן היא מדוע לא "המריאה" התוכנית וחוללה מהפיכה אמיתית בתחום הנדל"ן ובתחום המוכנות לרעידות אדמה. ניתן להעלות מספר השערות למצב זה:
1. עלות החיזוק מול התמורה - עלות חיזוק מבנה עשויה להגיע למיליוני שקלים אשר הקבלן צריך "לשים מכיסו" או לחילופין למצוא משקיע המוכן להתחלק עימו בסיכון. לעומת זאת, לא תמיד יספיק הרווח ממכירת הדירות לכיסוי הוצאות הקבלן ולהשגת רווח. הדבר נכון שבעתיים באזורי הפריפריה, שם מחירי הנדל"ן נמוכים משמעותית מאזור המרכז, בעוד עלות החיזוק לא משתנה באופן משמעותי.
2. הסכמת הדיירים - למרות שהחוק מאפשר לצמצם את רף הסכמת הדיירים ל- 66%, כלומר ניתן לבצע את התוכנית בתנאים מסוימים גם אם שליש מהדיירים מתנגדים לתוכנית, הדבר יוצר מורכבויות רבות בכל שלבי המיזם: החל משלב ההתקשרות, לא כל הדיירים מסכימים על כל פרט בתוכנית וחלקם מציב לקבלן דרישות בלתי אפשריות. וכלה בסוגיות מתקדמות יותר של מיסוי ואי הסכמות על טיב העבודה.
3. מתן היתרי בניה לפי תמ"א 38 - הוראות התוכנית הינן קצרות ולעיתים חסרות פירוט. רשויות התכנון אינן מסוגלות להנפיק אישורים מהירים לבנייה לפי מתאר תמ"א 38. משך הזמן והסרבול מול הרשויות יוצר הרתעה אצל קבלנים ודיירים המעוניינים בביצוע עבודות החיזוק. בנוסף, במהלך התוכנית על הדיירים והקבלנים לעבוד מול מספר רב של רשויות ובעלי תפקידים, החל מהוועדה המקומית וכלה במפקח על בתים משותפים וברשויות המס.
פתרונות ותחזית
על מנת לעודד את חיזוק המבנים לפי תמ"א 38 נעשים מאמצים שונים על מנת להגדיל את הכדאיות הכלכלית וניתנים הקלות או פטורים ממס מכירה, מס שבח, היטל השבחה ועוד. הרשויות השונות פועלות מצידן ללימוד והטמעת התוכנית ומייעלות את הליכי אישור התוכנית ומתן ההקלות הנלוות. חלק מן הרשויות המקומיות, על מנת לעודד ביצוע עבודות תמ"א, נותנות היתר בניה לבניית 2 קומות על הגג במקום אחת, על מנת שמכירתן תכסה את עלות החיזוק ותהווה תמריץ לקבלנים ולדיירים. בנוסף על כל האמור לעיל, היעזרות בעורכי דין בקיאים בכלל ההשלכות של תוכנית החיזוק, עשוייה לפתור בעיות וסכסוכים מחד גיסא, ומאידך למנוע בעיות עתידיות שלעיתים הצדדים אינם משכילים לראותם.
לסיכום, ניתן לומר כי למרות "חבלי הלידה" של תמ"א 38, לתוכנית פוטנציאל גבוה להצליח ולהפוך לאחד ממחוללי הצמיחה האטרקטיביים בתחום הנדל"ן בשנים הקרובות.
