ברשימתנו הקודמת דנו בהיבטי כלכלה כלליים המשליכים גם על כלכלת הנדל"ן. ברשימה זו נתמקד יותר בצעדי המיסוי הרלבנטיים להפשרת הקפאון במשק הנדל"ן ולעיתויים.
מצב המשק: קיימת הסכמה כי מספר הדירות החדשות עומד לפי קצב גידול האוכלוסין על כ-35,000 דירות חדשות לשנה, דבר שמוריד את ההערכות שהיו בתחילת שנות ה-90 מ-50,000 דירות. עובדה זו לצד העובדה שהעולם הגלובלי פתוח כיום גם לחברות קבלניות ישראליות ולמשקיעי נדל"ן ישראליים, גורם להשוואת מחירי נדל"ן בחו"ל למחירים בישראל. מחירי הנדל"ן בישראל היו והינם גבוהים מאלו ביחס לתשואה לדעתנו. רמת שכר הדירה בישראל במונחי שכר ממוצע הינה סבירה ולפיכך נראה כי השוק יוריד את מחירי הנדל"ן למגורים בישראל, לרמות תשואה של 7%- ½% 8. נתונים אלו השתנו באופן קבוע בכלכלתנו ולפיכך לא נראה כי הצמיחה תשפיע עליהם באופן חריג.
מכאן לסקירת צעדי המיסוי הרלבנטים. צעדי המיסוי המוצעים נדרשים באופן זמני עד להנעת המשק מחדש.
פחת מואץ: מה שהניע את גלגלי המשק יותר מכל בתחילת שנות ה-90 היה פחת מואץ שניתן לתעשיה. נראה כי שיטת הפחת, שתיושם באופן זמני, רלבנטית גם לכלכלת הנדל"ן. לפי הצעתנו מי שיקנה או ישכור נכס מקרקעין בשנת 2001, 2002 יוכל לדרוש פחת בשיעור 6% במקום 2%; הפחת יחול גם על מרכיב הקרקע עצמו, שאיננו נתון ד"כ לפחת. היתרון בפחת שאיננו ויתור על המס, אלא דחיית מס שתוחזר למדינה בעת מכירת הנכס. גם בבריטניה, אירופה וארה"ב פחת מואץ מוכר כשיטה, זמנית, נוחה ויעילה לעודד השקעות. האמת ניתנת להאמר כי פחת מאיץ השקעות לא רק בנדל"ן אלא בכלל התעשיה.
ביטול מס מכירה: מס מכירה "שהומצא" ע"י ועדת גבאי, כתחליף למס רכוש שבוטל, יחד עם העלאת מס רכישה ל-5%, הינו אחד הגורמים שמוסכם כי הם מפריעים לעסקאות נדל"ן. זהו מס שמשתלם על מחזור, גם במקרה של הפסד, ללא זכות לניכוי או קיזוז, למעט במקרה של מלאי דירות (להבדיל ממלאי מקרקעין, משרדים וכיו"ב), שאז הינו מוטל בשיעור 0.8% ואצל קבלנים מותר גם בניכוי.
ביטול מס מכירה יהווה איתות חיובי לציבור, שהממשלה מעונינת בהבראת המשק. לפי אומדני הגביה הויתור על המס במונחי % הינו פחות מ-1/4% מגביית המס הצפויה ולכן איננו משמעותי.
הפחתת מס רכישה לתקופה זמנית: איתות מובהק לציבור משקיעי הנדל"ן, שיש בו אות פסיכולוגי מובהק ויכול לגרות פעילות נדל"ן מסוימת, הינה הפחתת מס הרכישה על רכישת נכסי השקעה. ההפחתה יכולה להיות מותנית בכך שהנכס ישמש לפעילות כלכלית לאו דווקא תעשייתית, שכן כל פעילות כזו תתרום למשק, והגדרה רחבה להטבה הזמנית יכולה לשרת ציבור משקיעי נדל"ן גדול יותר. עלות הטבה כזו יכולה להיות שולית ביותר, ומתוקצבת, כאשר להערכתנו הגברת הפעילות שתגרור בעקבותיה, תכסה ממילא על ההפסד בגביה הכרוך בהפחתת מס הרכישה הזמנית, כמוצע כאן.
פטור קבוע או זמני לשחלוף נדל"ן: הפטור על שחלוף נכסי נדל"ן מקובל כלקונה שיש לתקנה בחקיקת פטורי המס בישראל, כפי שמקובל בארצות רבות בחו"ל (אנגליה, ארה"ב) וכמקובל בישראל ביחס לציוד בר פחת בעסק. אין ספק כי פטור זמני כאמור יהווה תמריץ גדול יותר מפטור קבוע, ולפיכך בהקשר זה ראוי לאמץ את הפטור על שחלוף מקרקעין עסקיים באופן זמני לתקופה של 12 חודש, ואולי להאריכו פעם או פעמיים בעתיד, עד לאחר תקופת הבחירות לכנסת.
פטור למשקיעי חוץ על השקעות בנדל"ן: הסכנה הגדולה ביותר למדינתנו כרגע הינה נטישת משקיעים זרים את המשק הישראלי, נדידת הון לחו"ל, בין הון אנושי מתחום ההיי-טק, הון ניהולי של חברות קבלניות הבונות בורשה, פריז, בודפשט אך לא בגוש דן, ובין בנדידת יזמים לחו"ל. אנשי עסקים אומרים בצדק כי אנו מדינה אוכלת יושביה ולהתעשר בישראל זה כנראה עבירה, או לכל הפחות מעשה בילתי מוסרי; כל זאת בדיוק בניגוד למדיניות הקפיטליסטית המפרגנת למצליחנים במדינות העולם ובראשם ארה"ב.
במסגרת מדיניות זו, מחסלת מדינת ישראל את הפטורים לתושבי חוץ, כדוגמת ביטול הנחה במס רכישה על דירות מגורים, כאילו לאמר להם אינכם רצויים. משקיעים רבים מקבלים ייעוץ כיצד עליהם לחסל עסקיהם בישראל, או להמנע מהשקעות בישראל, משקיעים ישראליים מייסדים חברות בחו"ל כתוצאה מאילוצי מס בלתי ריאליים במונחי השוואה בי"ל. ישראל כמדינה קטנה הנלחמת על כלכלתה, צריכה להציע פי כמה יותר למשקיע זר מאשר אנגליה, ארה"ב, או אפילו ספרד או יוון. לפיכך על ישראל לנקוט במדיניות הטבות מס מפליגות, לתקופה מוגדרת, על מנת למשוך משקיעי חוץ שיחזרו וישקיעו בישראל. הטבות אלו אולי ימתנו במידת מה את הרתיעה הטבעית שיוצר האקלים הבטחוני בו מצויה ישראל.
דרך החקיקה: את כל ההטבות הללו ניתן לחוקק על דרך תקנות זמניות באישור ועדת כספים, למשך 3 חודשים עד לאישורם ע"י הכנסת. אין מדובר בתקנות הגנה שעת חרום, שאינן מתאימות לדעתנו, אלא בהקלות אותן רשאי שר האוצר, באישור ועדת כספים, לתקן בעצמו ללא חקיקה לתקופה מוגבלת מכח פקודת מס הכנסה; תקנות אלו, לדעתנו, חלות גם לענין מס שבח מקרקעין, כפי דעת יועמ"ש בהקשרים אחרים מאלו.
מצב המשק: קיימת הסכמה כי מספר הדירות החדשות עומד לפי קצב גידול האוכלוסין על כ-35,000 דירות חדשות לשנה, דבר שמוריד את ההערכות שהיו בתחילת שנות ה-90 מ-50,000 דירות. עובדה זו לצד העובדה שהעולם הגלובלי פתוח כיום גם לחברות קבלניות ישראליות ולמשקיעי נדל"ן ישראליים, גורם להשוואת מחירי נדל"ן בחו"ל למחירים בישראל. מחירי הנדל"ן בישראל היו והינם גבוהים מאלו ביחס לתשואה לדעתנו. רמת שכר הדירה בישראל במונחי שכר ממוצע הינה סבירה ולפיכך נראה כי השוק יוריד את מחירי הנדל"ן למגורים בישראל, לרמות תשואה של 7%- ½% 8. נתונים אלו השתנו באופן קבוע בכלכלתנו ולפיכך לא נראה כי הצמיחה תשפיע עליהם באופן חריג.
מכאן לסקירת צעדי המיסוי הרלבנטים. צעדי המיסוי המוצעים נדרשים באופן זמני עד להנעת המשק מחדש.
פחת מואץ: מה שהניע את גלגלי המשק יותר מכל בתחילת שנות ה-90 היה פחת מואץ שניתן לתעשיה. נראה כי שיטת הפחת, שתיושם באופן זמני, רלבנטית גם לכלכלת הנדל"ן. לפי הצעתנו מי שיקנה או ישכור נכס מקרקעין בשנת 2001, 2002 יוכל לדרוש פחת בשיעור 6% במקום 2%; הפחת יחול גם על מרכיב הקרקע עצמו, שאיננו נתון ד"כ לפחת. היתרון בפחת שאיננו ויתור על המס, אלא דחיית מס שתוחזר למדינה בעת מכירת הנכס. גם בבריטניה, אירופה וארה"ב פחת מואץ מוכר כשיטה, זמנית, נוחה ויעילה לעודד השקעות. האמת ניתנת להאמר כי פחת מאיץ השקעות לא רק בנדל"ן אלא בכלל התעשיה.
ביטול מס מכירה: מס מכירה "שהומצא" ע"י ועדת גבאי, כתחליף למס רכוש שבוטל, יחד עם העלאת מס רכישה ל-5%, הינו אחד הגורמים שמוסכם כי הם מפריעים לעסקאות נדל"ן. זהו מס שמשתלם על מחזור, גם במקרה של הפסד, ללא זכות לניכוי או קיזוז, למעט במקרה של מלאי דירות (להבדיל ממלאי מקרקעין, משרדים וכיו"ב), שאז הינו מוטל בשיעור 0.8% ואצל קבלנים מותר גם בניכוי.
ביטול מס מכירה יהווה איתות חיובי לציבור, שהממשלה מעונינת בהבראת המשק. לפי אומדני הגביה הויתור על המס במונחי % הינו פחות מ-1/4% מגביית המס הצפויה ולכן איננו משמעותי.
הפחתת מס רכישה לתקופה זמנית: איתות מובהק לציבור משקיעי הנדל"ן, שיש בו אות פסיכולוגי מובהק ויכול לגרות פעילות נדל"ן מסוימת, הינה הפחתת מס הרכישה על רכישת נכסי השקעה. ההפחתה יכולה להיות מותנית בכך שהנכס ישמש לפעילות כלכלית לאו דווקא תעשייתית, שכן כל פעילות כזו תתרום למשק, והגדרה רחבה להטבה הזמנית יכולה לשרת ציבור משקיעי נדל"ן גדול יותר. עלות הטבה כזו יכולה להיות שולית ביותר, ומתוקצבת, כאשר להערכתנו הגברת הפעילות שתגרור בעקבותיה, תכסה ממילא על ההפסד בגביה הכרוך בהפחתת מס הרכישה הזמנית, כמוצע כאן.
פטור קבוע או זמני לשחלוף נדל"ן: הפטור על שחלוף נכסי נדל"ן מקובל כלקונה שיש לתקנה בחקיקת פטורי המס בישראל, כפי שמקובל בארצות רבות בחו"ל (אנגליה, ארה"ב) וכמקובל בישראל ביחס לציוד בר פחת בעסק. אין ספק כי פטור זמני כאמור יהווה תמריץ גדול יותר מפטור קבוע, ולפיכך בהקשר זה ראוי לאמץ את הפטור על שחלוף מקרקעין עסקיים באופן זמני לתקופה של 12 חודש, ואולי להאריכו פעם או פעמיים בעתיד, עד לאחר תקופת הבחירות לכנסת.
פטור למשקיעי חוץ על השקעות בנדל"ן: הסכנה הגדולה ביותר למדינתנו כרגע הינה נטישת משקיעים זרים את המשק הישראלי, נדידת הון לחו"ל, בין הון אנושי מתחום ההיי-טק, הון ניהולי של חברות קבלניות הבונות בורשה, פריז, בודפשט אך לא בגוש דן, ובין בנדידת יזמים לחו"ל. אנשי עסקים אומרים בצדק כי אנו מדינה אוכלת יושביה ולהתעשר בישראל זה כנראה עבירה, או לכל הפחות מעשה בילתי מוסרי; כל זאת בדיוק בניגוד למדיניות הקפיטליסטית המפרגנת למצליחנים במדינות העולם ובראשם ארה"ב.
במסגרת מדיניות זו, מחסלת מדינת ישראל את הפטורים לתושבי חוץ, כדוגמת ביטול הנחה במס רכישה על דירות מגורים, כאילו לאמר להם אינכם רצויים. משקיעים רבים מקבלים ייעוץ כיצד עליהם לחסל עסקיהם בישראל, או להמנע מהשקעות בישראל, משקיעים ישראליים מייסדים חברות בחו"ל כתוצאה מאילוצי מס בלתי ריאליים במונחי השוואה בי"ל. ישראל כמדינה קטנה הנלחמת על כלכלתה, צריכה להציע פי כמה יותר למשקיע זר מאשר אנגליה, ארה"ב, או אפילו ספרד או יוון. לפיכך על ישראל לנקוט במדיניות הטבות מס מפליגות, לתקופה מוגדרת, על מנת למשוך משקיעי חוץ שיחזרו וישקיעו בישראל. הטבות אלו אולי ימתנו במידת מה את הרתיעה הטבעית שיוצר האקלים הבטחוני בו מצויה ישראל.
דרך החקיקה: את כל ההטבות הללו ניתן לחוקק על דרך תקנות זמניות באישור ועדת כספים, למשך 3 חודשים עד לאישורם ע"י הכנסת. אין מדובר בתקנות הגנה שעת חרום, שאינן מתאימות לדעתנו, אלא בהקלות אותן רשאי שר האוצר, באישור ועדת כספים, לתקן בעצמו ללא חקיקה לתקופה מוגבלת מכח פקודת מס הכנסה; תקנות אלו, לדעתנו, חלות גם לענין מס שבח מקרקעין, כפי דעת יועמ"ש בהקשרים אחרים מאלו.
