מאת עו"ד לירון אברבך, טל': 0509533502, lironab@gmail.com
במאמר בדבר " הענקת בלעדיות למתווך המקרקעין במכירת דירת מגורים", עמדתי על המאפיינים המיוחדים של הסכם הענקת בלעדיות למתווך המקרקעין.
כפי שהבהרתי, הבלעדיות מציבה את המתווך בעמדה עדיפה בכל הקשור לקבלת דמי התיווך, בגלל החזקה שקובע חוק המתווכים במקרקעין (להלן: "החוק") בדבר זכאותו של המתווך לדמי תיווך אם הדירה נמכרת במהלך תקופת הבלעדיות. ואולם, בגלל עמדה עדיפה זו של המתווך, הטיל עליו החוק מספר חובות והגבלות, כדי לשמור ולהגן על מוכר הדירה מפני ניצול לרעה מצד המתווך.
אחת מן המגבלות החשובות שהטיל החוק לגבי בלעדיות במכירת דירת מגורים, מתייחסת לתקופת הזמן המירבית האפשרית למתן הבלעדיות - 6 חודשים בלבד. כלומר, אם סיכמו המתווך ומוכר הדירה על תקופת בלעדיות ארוכה יותר, למשל 9 חודשים - הסכמה זו לא תחייב את מוכר הדירה.
ואולם, מה הדין כאשר חולפים 6 חודשים של בלעדיות, והצדדים מעוניינים להמשיך בהתקשרות על בסיס של בלעדיות? האם ניתן להאריך את הבלעדיות, תוך הסכמה של המתווך ומוכר הדירה וחתימה על הסכם המאריך את תקופת הבלעדיות ל- 6 חודשים נוספים?
שאלה זו ממש הוכרעה לאחרונה בפסק דינו של בית המשפט השלום בירושלים (ת.א. 8946/07). במקרה שהובא בפני בית המשפט, הסתיימה תקופת הבלעדיות של 6 חודשים (כלומר, תקופת בלעדיות מירבית על פי החוק), אך הדירה עדיין לא נמכרה. על כן, העביר המתווך למוכרת הדירה הסכם המאריך את תקופת הבלעדיות למשך 6 חודשים נוספים, והמוכרת נתנה הסכמתה להסכם זה וחתמה עליו. כעבור זמן קצר נמכרה הדירה, והמוכרת סירבה לשלם למתווך את דמי התיווך, בטענה כי פרסום שהיא עצמה ביצעה - הוא שהוביל למכירת הדירה. המתווך מצידו הגיש תביעה כנגד המוכרת, וטען בין היתר כי הוא זכאי לדמי תיווך, בהסתמך על מכירתה של הדירה בתוך תקופת הבלעדיות. לכך השיבה המוכרת בטענה כי תקופת הבלעדיות המירבית עפ"י החוק הינה 6 חודשים, ועל כן לא ניתן להאריכה כלל, אפילו עם היא עצמה הסכימה להארכה.
בית המשפט נדרש, איפוא, להכריע האם יש לתת תוקף משפטי להסכמת המוכרת להארכת תקופת הבלעדיות, או שמא אוסר החוק לחלוטין על הסכמה שכזו, ולמעשה כופה תקופת בלעדיות מקסימאלית קשיחה, שגם הצדדים עצמם אינם יכולים לפרוץ בהסכמה. מחד, יש לכבד את ההסכמות של הצדדים ולתת להן משקל רב - המוכרת הסכימה ביודעין ומתוך נפש חפצה להארכת תקופת הבלעדיות מעבר ל- 6 חודשים. אך מאידך, חוק המתווכים במקרקעין הינו חוק צרכני במהותו, שנועד להגן על הצרכן - מוכר הדירה - מפני חוסר השוויוניות אל מול מתווכי המקרקעין, ועל מנת לתת "שיניים" לחוק, יש לאכוף את הוראותיו בצורה נוקשה.
סופו של דבר, נתן בית המשפט את המשקל המכריע לשיקולים התומכים באיסור מוחלט על הארכת תקופת הבלעדיות מעבר ל- 6 חודשים. זאת, לנוכח מהותו של החוק המדובר כחוק צרכני, שמטרתו לתמוך בציבור מוכרי הדירות ולקוחות המתווכים. על כן, קבע בית המשפט שהארכת תקופת הבלעדיות מעבר ל- 6 חודשים, הינה חסרת תוקף משפטי ומבוטלת למעשה.
אבקש להעיר כי לעניות דעתי, המדובר בתוצאה שגויה של פסק הדין. אכן, חוק המתווכים במקרקעין נוצר במטרה להגן על לקוחות המתווכים, אך כאשר המקרה לגופו מלמד שלא היה חוסר שיוויון ושלא היתה אי הבנה מצד מוכר הדירה לגבי זכויותיו - הרי שמטרת החוק הושגה ממילא. כאשר הארכת תקופת הבלעדיות לא נערכת במחטף, אלא תוך חתימה על הסכם כתוב מפורש המאריך את התקופה - לא ברור לאיזו הגנה זקוק עוד הלקוח. לפסק הדין השלכות שנראות מגוחכות: כך, למשל, יוצא כי מוכר הדירה יוכל להתקשר בהסכם בלעדיות עם מתווכים אחרים, אך לא עם המתווך הקודם - שאולי דווקא בו הוא נותן את מבטחו, ושבשירותיו הוא עדיין מעוניין. או שניתן להמתין לדוגמא עד שיחלוף יום לאחר תום תקופת הבלעדיות, ורק אז לחתום על הסכם בלעדיות חדש, וכך תחל תקופת הבלעדיות להימנות מחדש ללא כל חשש.
הנכון הוא, אם כן, לראות בהסכם הארכת תקופת הבלעדיות כהסכם בלעדיות חדש לחלוטין, שאין כל מניעה חוקית להיווצרותו, כל עוד הוא נכרת מתוך הבנה אמיתית מצד מוכר הדירה.
מאת עו"ד לירון אברבך, טל': 0509533502, lironab@gmail.com
במאמר בדבר " הענקת בלעדיות למתווך המקרקעין במכירת דירת מגורים", עמדתי על המאפיינים המיוחדים של הסכם הענקת בלעדיות למתווך המקרקעין.
כפי שהבהרתי, הבלעדיות מציבה את המתווך בעמדה עדיפה בכל הקשור לקבלת דמי התיווך, בגלל החזקה שקובע חוק המתווכים במקרקעין (להלן: "החוק") בדבר זכאותו של המתווך לדמי תיווך אם הדירה נמכרת במהלך תקופת הבלעדיות. ואולם, בגלל עמדה עדיפה זו של המתווך, הטיל עליו החוק מספר חובות והגבלות, כדי לשמור ולהגן על מוכר הדירה מפני ניצול לרעה מצד המתווך.
אחת מן המגבלות החשובות שהטיל החוק לגבי בלעדיות במכירת דירת מגורים, מתייחסת לתקופת הזמן המירבית האפשרית למתן הבלעדיות - 6 חודשים בלבד. כלומר, אם סיכמו המתווך ומוכר הדירה על תקופת בלעדיות ארוכה יותר, למשל 9 חודשים - הסכמה זו לא תחייב את מוכר הדירה.
ואולם, מה הדין כאשר חולפים 6 חודשים של בלעדיות, והצדדים מעוניינים להמשיך בהתקשרות על בסיס של בלעדיות? האם ניתן להאריך את הבלעדיות, תוך הסכמה של המתווך ומוכר הדירה וחתימה על הסכם המאריך את תקופת הבלעדיות ל- 6 חודשים נוספים?
שאלה זו ממש הוכרעה לאחרונה בפסק דינו של בית המשפט השלום בירושלים (ת.א. 8946/07). במקרה שהובא בפני בית המשפט, הסתיימה תקופת הבלעדיות של 6 חודשים (כלומר, תקופת בלעדיות מירבית על פי החוק), אך הדירה עדיין לא נמכרה. על כן, העביר המתווך למוכרת הדירה הסכם המאריך את תקופת הבלעדיות למשך 6 חודשים נוספים, והמוכרת נתנה הסכמתה להסכם זה וחתמה עליו. כעבור זמן קצר נמכרה הדירה, והמוכרת סירבה לשלם למתווך את דמי התיווך, בטענה כי פרסום שהיא עצמה ביצעה - הוא שהוביל למכירת הדירה. המתווך מצידו הגיש תביעה כנגד המוכרת, וטען בין היתר כי הוא זכאי לדמי תיווך, בהסתמך על מכירתה של הדירה בתוך תקופת הבלעדיות. לכך השיבה המוכרת בטענה כי תקופת הבלעדיות המירבית עפ"י החוק הינה 6 חודשים, ועל כן לא ניתן להאריכה כלל, אפילו עם היא עצמה הסכימה להארכה.
בית המשפט נדרש, איפוא, להכריע האם יש לתת תוקף משפטי להסכמת המוכרת להארכת תקופת הבלעדיות, או שמא אוסר החוק לחלוטין על הסכמה שכזו, ולמעשה כופה תקופת בלעדיות מקסימאלית קשיחה, שגם הצדדים עצמם אינם יכולים לפרוץ בהסכמה. מחד, יש לכבד את ההסכמות של הצדדים ולתת להן משקל רב - המוכרת הסכימה ביודעין ומתוך נפש חפצה להארכת תקופת הבלעדיות מעבר ל- 6 חודשים. אך מאידך, חוק המתווכים במקרקעין הינו חוק צרכני במהותו, שנועד להגן על הצרכן - מוכר הדירה - מפני חוסר השוויוניות אל מול מתווכי המקרקעין, ועל מנת לתת "שיניים" לחוק, יש לאכוף את הוראותיו בצורה נוקשה.
סופו של דבר, נתן בית המשפט את המשקל המכריע לשיקולים התומכים באיסור מוחלט על הארכת תקופת הבלעדיות מעבר ל- 6 חודשים. זאת, לנוכח מהותו של החוק המדובר כחוק צרכני, שמטרתו לתמוך בציבור מוכרי הדירות ולקוחות המתווכים. על כן, קבע בית המשפט שהארכת תקופת הבלעדיות מעבר ל- 6 חודשים, הינה חסרת תוקף משפטי ומבוטלת למעשה.
אבקש להעיר כי לעניות דעתי, המדובר בתוצאה שגויה של פסק הדין. אכן, חוק המתווכים במקרקעין נוצר במטרה להגן על לקוחות המתווכים, אך כאשר המקרה לגופו מלמד שלא היה חוסר שיוויון ושלא היתה אי הבנה מצד מוכר הדירה לגבי זכויותיו - הרי שמטרת החוק הושגה ממילא. כאשר הארכת תקופת הבלעדיות לא נערכת במחטף, אלא תוך חתימה על הסכם כתוב מפורש המאריך את התקופה - לא ברור לאיזו הגנה זקוק עוד הלקוח. לפסק הדין השלכות שנראות מגוחכות: כך, למשל, יוצא כי מוכר הדירה יוכל להתקשר בהסכם בלעדיות עם מתווכים אחרים, אך לא עם המתווך הקודם - שאולי דווקא בו הוא נותן את מבטחו, ושבשירותיו הוא עדיין מעוניין. או שניתן להמתין לדוגמא עד שיחלוף יום לאחר תום תקופת הבלעדיות, ורק אז לחתום על הסכם בלעדיות חדש, וכך תחל תקופת הבלעדיות להימנות מחדש ללא כל חשש.
הנכון הוא, אם כן, לראות בהסכם הארכת תקופת הבלעדיות כהסכם בלעדיות חדש לחלוטין, שאין כל מניעה חוקית להיווצרותו, כל עוד הוא נכרת מתוך הבנה אמיתית מצד מוכר הדירה.
מאת עו"ד לירון אברבך, טל': 0509533502, lironab@gmail.com
עורך דין לירון אברבך, מוסמך (בעל תואר שני) במשפטים, מתמחה בדיני נזיקין (תאונות דרכים, תאונות עבודה, רשלנות רפואית), דיני מקרקעין, צוואות וירושות, וכן במשפט פלילי וצבאי.
ליצירת קשר -
טלפון: 050-9533502
דוא"ל: lironab@gmail.com
ליצירת קשר -
טלפון: 050-9533502
דוא"ל: lironab@gmail.com
