בשנים האחרונות אנחנו שומעים יותר ויותר את צירוף המילים הזה "קבוצות רכישה בחו"ל".
למעשה מאחורי צירוף המילים הזה יש המון נושאים ופעולות שמתבצעות, הן בצד היזמי, כמו איתור השטח, איתור הבעלים ויצירת מבנה מתאים לעסקה, הן בצד המשפטי, כמו יצירת חוזה מתאים מול המוכר, הקונים ובעלי המקצוע הנוספים שנכנסים לתמונה.
בין אם זה מבנה תעשייתי ברומניה, מלון בצרפת או קרקע בפנמה יש הרבה דמיון בפעולות שמתבצעות מאחורי הקלעים, אך כמובן שלכל מקום ולכל קבוצה יש אופי ומבנה שונים.
לימוד השוק
סדר הפעולות מתחיל כמובן בצד היזמי שלרוב עוד לא כולל את קבוצות הרכישה שמתהווה בהמשך.
היזמים בוחרים אזור פעילות מתאים שלראייתם קיים בו פוטנציאל נדל"ני ומתחילים ללמוד את השוק.
ככל שהיזם מגיע למקום בתולי יותר, עליו ללמוד יותר על בשרו ופחות מטעויות של אחרים, אך לרוב הוא גם זה שיממש את מלוא הפוטנציאל של המקום. סביר להניח שיזם שהגיע לרומניה לפני 5-7 שנים,
מצא עסקאות יותר אטרקטיביות מיזם שיעשה היום את דרכו לשוק הרווי שנוצר שם.
ועדיין אנחנו שומעים על קבוצות רכישה שמתארגנות לקניית נכסים ברומניה.
חשוב להבין שעל מנת ללמוד את השוק, לא דיי בביקור מזדמן אחת למספר חודשים.
יזמים לרוב יעתיקו את אזור מגוריהם למדינת היעד על מנת ללמוד את אופי המקום ועל מנת להגיע להבנה ממשית של המתרחש.
כמובן שחשוב מאוד להשתמש באנשי קשר מקומיים וזו חובתו של כל יזם.
יש שיגידו שדיי באנשי קשר אשר מכירים את השוק שיעשו את הפעולות בעצמם, אך במצב כזה, יכולת הבקרה על המתרחש בשטח היא כמעט ואינה קיימת. חשוב לשלב אנשי קשר עם למידה אישית ומעמיקה של המדינה, החוקים, הצביון והתרבות.
איתור הנכס
חשוב לציין שללא הכרה והבנה של השוק, קשה עד בלתי אפשרי לאתר עסקאות אטרקטיביות,
מכיוון שקשה להשוות ולהבדיל מעסקאות לא אטרקטיביות וקשה לזהות את נקודות התורפה של העסקה.
איך תדע אם הנכס שאתה הולך לקנות ולהשקיע בו הון רב לא נמצא באזור שעוד 3 שנים הולך לעבור בו כביש ראשי או שהוא נמצא באזור שהרבה מהתושבים מציעים את הבתים שלהם למכירה בגלל ריחות לא נעימים שנפלטים ממפעל סמוך לשכונה אם לא למדת את השוק, בדקת את הנכס ובדקת בגופים העירוניים והארציים המתאימים...
אחרי שלב הלימוד ולמעשה במקביל, מתחיל היזם לחפש את הנכס המתאים.
חשוב לדעת מראש באיזה סוג נכס מתמקדים. להתרשם מדירה, לבדוק מבנה משרדי ולקנח
במגרשים באזור, לא יפיק תועלת.
כדאי להתמקד בסוג הנכס ולראות רק נכסים עם מאפיינים דומים וכמה שיותר על מנת
שתהיה את היכולת לאתר נכס מתאים ואטרקטיבי באמת.
בדיקת הנכס
מצאת נכס מתאים? מעולה! עכשיו מתחילות הבדיקות.
כמובן שהבדיקות משתנות מנכס לנכס, שכן מגרש ובניין שונים זה מזה כנכסים.
מומלץ להשתמש בבעלי מקצוע בעלי שם וניסיון. יש להם משקל רב בעסקה.
חסכון בנושא הזה או בחירה לא נכונה של בעלי מקצוע עלולה להתגלות כטעות מרה ולפגוע בעסקה בהמשך הדרך.
דוגמאות לבדיקות שיש לעשות:
בדיקת נאותות (Due diligence) - בדיקה שמתבצעת על ידי עורך דין שמטרתה לבדוק אם קיימים שעבודים על הנכס.
קיימים איסורים רבים לגבי נכסים משועבדים שעלולים למנוע את האפשרות לרשום את הנכס על שם החברה או לפסול את האפשרות לקבל היתרי בניה וכו'.
בדיקת שווי הנכס (שמאות) - אם התבצעה מראש בדיקה מעמיקה, היזם כבר יודע שמה שיש לו ביד הוא בעל ערך.
יחד עם זאת, מומלץ להעזר בשמאי מקומי שיאשר את הבחירה. בדיקה כזו יכולה גם לסייע ליזם למצוא משקיעים שיצטרפו לקבוצת הרכישה, מאחר ומדובר במסמך מבעל מקצוע מקומי שמעיד על שווי הנכס.
קיימות בדיקות נוספות רבות. אם ברצונכם לקבל מידע נוסף בנושא, אנא פנו אל המערכת בטופס "יצירת קשר".
מבנה העסקה
לאחר כל הבדיקות, היזם יודע בדיוק מה יש לו ביד ומגיע השלב הבא - "מבנה העסקה".
קבוצת רכישה היא דבר שלוקח זמן ללכד ומדובר בסכום כסף שנאגר עם הזמן תוך כדי התהוות הקבוצה.
לכן, יש ליצור מבנה מתאים לעסקה מול המוכר.
ישנן מספר מבנים שניתן ליצור בעסקה מסוג זה, אך השניים המקובלות הן "אופציה" וחוזה רכישה רגיל שבנוי באופן שנותן ליזם פרק זמן מסויים להשלים את העסקה.
באופציה, משלם היזם סכום כסף מסויים והוא מקבל פרק זמן מסויים בו הוא יוכל להרכיב את קבוצת הרכישה.
במידה ולא הצליח היזם לארגן את הקבוצה ואת הכסף, הוא מפסיד את סכום האופציה.
בחוזה רגיל, משלם היזם סכום כסף ראשוני ופונה למשקיעים על מנת לגייס את שאר הסכום עד המועד שנקבע בחוזה.
מומלץ לעשות חוזה כזה רק כאשר יש ניסיון קודם וידיעה שניתן להרכיב קבוצת רכישה בפרק זמן הנתון או לחלופין במצב אידיאלי, כאשר קבוצת הרכישה כבר קיימת.
הקמת הקבוצה
שלב השיווק (הקמת קבוצת הרכישה) הוא לרוב השלב הבא, אך במקרים מסויימים ובדרך כלל כשמדובר ביזמים
מנוסים ובעלי שם ייתכן שהקבוצה תקום עוד בטרם איתור הנכס הספציפי וכך כשמאתרים את הנכס מקבלים את ההסכמה של הקבוצה ורוכשים את הנכס.
מכאן והלאה מתפנים היזמים לעבודה על השבחת הנכס כגון שיפוצים, שינוי יעוד, בנייה.
למעשה מאחורי צירוף המילים הזה יש המון נושאים ופעולות שמתבצעות, הן בצד היזמי, כמו איתור השטח, איתור הבעלים ויצירת מבנה מתאים לעסקה, הן בצד המשפטי, כמו יצירת חוזה מתאים מול המוכר, הקונים ובעלי המקצוע הנוספים שנכנסים לתמונה.
בין אם זה מבנה תעשייתי ברומניה, מלון בצרפת או קרקע בפנמה יש הרבה דמיון בפעולות שמתבצעות מאחורי הקלעים, אך כמובן שלכל מקום ולכל קבוצה יש אופי ומבנה שונים.
לימוד השוק
סדר הפעולות מתחיל כמובן בצד היזמי שלרוב עוד לא כולל את קבוצות הרכישה שמתהווה בהמשך.
היזמים בוחרים אזור פעילות מתאים שלראייתם קיים בו פוטנציאל נדל"ני ומתחילים ללמוד את השוק.
ככל שהיזם מגיע למקום בתולי יותר, עליו ללמוד יותר על בשרו ופחות מטעויות של אחרים, אך לרוב הוא גם זה שיממש את מלוא הפוטנציאל של המקום. סביר להניח שיזם שהגיע לרומניה לפני 5-7 שנים,
מצא עסקאות יותר אטרקטיביות מיזם שיעשה היום את דרכו לשוק הרווי שנוצר שם.
ועדיין אנחנו שומעים על קבוצות רכישה שמתארגנות לקניית נכסים ברומניה.
חשוב להבין שעל מנת ללמוד את השוק, לא דיי בביקור מזדמן אחת למספר חודשים.
יזמים לרוב יעתיקו את אזור מגוריהם למדינת היעד על מנת ללמוד את אופי המקום ועל מנת להגיע להבנה ממשית של המתרחש.
כמובן שחשוב מאוד להשתמש באנשי קשר מקומיים וזו חובתו של כל יזם.
יש שיגידו שדיי באנשי קשר אשר מכירים את השוק שיעשו את הפעולות בעצמם, אך במצב כזה, יכולת הבקרה על המתרחש בשטח היא כמעט ואינה קיימת. חשוב לשלב אנשי קשר עם למידה אישית ומעמיקה של המדינה, החוקים, הצביון והתרבות.
איתור הנכס
חשוב לציין שללא הכרה והבנה של השוק, קשה עד בלתי אפשרי לאתר עסקאות אטרקטיביות,
מכיוון שקשה להשוות ולהבדיל מעסקאות לא אטרקטיביות וקשה לזהות את נקודות התורפה של העסקה.
איך תדע אם הנכס שאתה הולך לקנות ולהשקיע בו הון רב לא נמצא באזור שעוד 3 שנים הולך לעבור בו כביש ראשי או שהוא נמצא באזור שהרבה מהתושבים מציעים את הבתים שלהם למכירה בגלל ריחות לא נעימים שנפלטים ממפעל סמוך לשכונה אם לא למדת את השוק, בדקת את הנכס ובדקת בגופים העירוניים והארציים המתאימים...
אחרי שלב הלימוד ולמעשה במקביל, מתחיל היזם לחפש את הנכס המתאים.
חשוב לדעת מראש באיזה סוג נכס מתמקדים. להתרשם מדירה, לבדוק מבנה משרדי ולקנח
במגרשים באזור, לא יפיק תועלת.
כדאי להתמקד בסוג הנכס ולראות רק נכסים עם מאפיינים דומים וכמה שיותר על מנת
שתהיה את היכולת לאתר נכס מתאים ואטרקטיבי באמת.
בדיקת הנכס
מצאת נכס מתאים? מעולה! עכשיו מתחילות הבדיקות.
כמובן שהבדיקות משתנות מנכס לנכס, שכן מגרש ובניין שונים זה מזה כנכסים.
מומלץ להשתמש בבעלי מקצוע בעלי שם וניסיון. יש להם משקל רב בעסקה.
חסכון בנושא הזה או בחירה לא נכונה של בעלי מקצוע עלולה להתגלות כטעות מרה ולפגוע בעסקה בהמשך הדרך.
דוגמאות לבדיקות שיש לעשות:
בדיקת נאותות (Due diligence) - בדיקה שמתבצעת על ידי עורך דין שמטרתה לבדוק אם קיימים שעבודים על הנכס.
קיימים איסורים רבים לגבי נכסים משועבדים שעלולים למנוע את האפשרות לרשום את הנכס על שם החברה או לפסול את האפשרות לקבל היתרי בניה וכו'.
בדיקת שווי הנכס (שמאות) - אם התבצעה מראש בדיקה מעמיקה, היזם כבר יודע שמה שיש לו ביד הוא בעל ערך.
יחד עם זאת, מומלץ להעזר בשמאי מקומי שיאשר את הבחירה. בדיקה כזו יכולה גם לסייע ליזם למצוא משקיעים שיצטרפו לקבוצת הרכישה, מאחר ומדובר במסמך מבעל מקצוע מקומי שמעיד על שווי הנכס.
קיימות בדיקות נוספות רבות. אם ברצונכם לקבל מידע נוסף בנושא, אנא פנו אל המערכת בטופס "יצירת קשר".
מבנה העסקה
לאחר כל הבדיקות, היזם יודע בדיוק מה יש לו ביד ומגיע השלב הבא - "מבנה העסקה".
קבוצת רכישה היא דבר שלוקח זמן ללכד ומדובר בסכום כסף שנאגר עם הזמן תוך כדי התהוות הקבוצה.
לכן, יש ליצור מבנה מתאים לעסקה מול המוכר.
ישנן מספר מבנים שניתן ליצור בעסקה מסוג זה, אך השניים המקובלות הן "אופציה" וחוזה רכישה רגיל שבנוי באופן שנותן ליזם פרק זמן מסויים להשלים את העסקה.
באופציה, משלם היזם סכום כסף מסויים והוא מקבל פרק זמן מסויים בו הוא יוכל להרכיב את קבוצת הרכישה.
במידה ולא הצליח היזם לארגן את הקבוצה ואת הכסף, הוא מפסיד את סכום האופציה.
בחוזה רגיל, משלם היזם סכום כסף ראשוני ופונה למשקיעים על מנת לגייס את שאר הסכום עד המועד שנקבע בחוזה.
מומלץ לעשות חוזה כזה רק כאשר יש ניסיון קודם וידיעה שניתן להרכיב קבוצת רכישה בפרק זמן הנתון או לחלופין במצב אידיאלי, כאשר קבוצת הרכישה כבר קיימת.
הקמת הקבוצה
שלב השיווק (הקמת קבוצת הרכישה) הוא לרוב השלב הבא, אך במקרים מסויימים ובדרך כלל כשמדובר ביזמים
מנוסים ובעלי שם ייתכן שהקבוצה תקום עוד בטרם איתור הנכס הספציפי וכך כשמאתרים את הנכס מקבלים את ההסכמה של הקבוצה ורוכשים את הנכס.
מכאן והלאה מתפנים היזמים לעבודה על השבחת הנכס כגון שיפוצים, שינוי יעוד, בנייה.
איתי צנעני
מידע על הכותב:
איתי צנעני הוא ממקימי אתר http://www.AbroadAssets.com והוא עוסק בימים אלו בהקמת קבוצות רכישה בפנמה וארה"ב.
לתגובות ושאלות ניתן לפנות לטופס "יצירת קשר" באתר או לכתובת המייל
Itai@AbroadAssets.com
מידע על הכותב:
איתי צנעני הוא ממקימי אתר http://www.AbroadAssets.com והוא עוסק בימים אלו בהקמת קבוצות רכישה בפנמה וארה"ב.
לתגובות ושאלות ניתן לפנות לטופס "יצירת קשר" באתר או לכתובת המייל
Itai@AbroadAssets.com
