הבטחת כספי קונה בחוזה לרכישת דירה 

הבטחת כספי קונה בחוזה לרכישת דירה

שירה בן אשר, עו"ד

רכישת דירה היא לרוב העסקה הכלכלית החשובה ביותר בחיי האדם. רוכשים, משקיעים בה את מרבית הונם, כאשר לעיתים הדירה טרם נבנתה או הושלמה.

חשוב להבין, כי הקונה אינו רוכש רק את הדירה והחזקה הפיזית בה, אלא גם את הזכויות המשפטיות, אשר בניגוד לחזקה בדירה הן אינן מוחשיות ואינן נגלות אל העין, הדורשות בדיקה במסמכים משפטיים. 

הרוכש אשר בנתיים, משלם אחוזים נכבדים ממחיר הדירה, מקבל את החזקה בה, רק בסוף התהליך, בשלב מאוחר יותר, בעוד רישום הזכויות המשפטיות בדירה על שמו, עשוי להמשך גם שנים. 

מכאן, כאשר כספי הרוכש אינם מובטחים, קיימת סכנה כי מוכר הדירה או הקבלן, יקלע לקשיים כלכליים ויוכרז כפושט רגל. במרבית המקרים, המוכר או הקבלן אף משעבד את הקרקע לטובת הבנק אשר מימן את הדירה או הפרויקט. במקרה זה, רוכש שהשקיע את מיטב כספו, עלול למצוא את עצמו, במעמד של נושה רגיל שכספו וזכויותיו אינם מובטחים והוא ייאלץ להתחלק עם יתר הנושים הלא מובטחים, בתשלומים שיותרו לאחר התשלום לנושים המובטחים או אף להתפנות מהדירה המשובדת, אם קיבל את החזקה בה. 

על מנת להבטיח את כספי הרוכש מפני מקרים כאמור, חשוב להכיר את תנאי החוזה היטב, לעמוד על הזכויות שהוקנו בו ולהתנות את התשלום בגין התמורה בקבלת מסמכים ואישורים כחוק וכן בקבלת בטוחות ובהתאם לשלבי בניית הדירה, כפי שיפורט להלן.  

נסח רישום המקרקעין

בטרם רכישת הדירה חשוב לבדוק את הזכויות הרשומות על הדירה. נסח הטאבו, הינו אישור המונפק על ידי לשכת רישום המקרקעין ומכיל פרטים רבים הקשורים בדירה.

בנסח אנו בודקים האם הזכויות הנרכשות אכן רשומות על שם המוכר, האם הינם חופשיות ולא קיימים שיעבודים או עיקולים או כל התחייבות אחרת לצד ג, בקרקע או בדירה. במידה ועל הדירה רובץ שעבוד או עיקול או כל התחייבות אחרת לצד ג, הרי שעל המוכר מוטלת החובה להסירם בטרם הוא מקבל את כספו.

קיום הערות אזהרה בנסח הטאבו על זכויות המוכר, מצביעות על התחייבויות של המוכר כלפי צד ג' וללא הסרתן לא ניתן לבצע כלל את הרכישה.   

במידה והדירה אינה רשומה בנסח המצוי בלשכת רישום המקרקעין, יש לבדוק את פרטיה במרשם רשם המשכונות, מינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. יש לזכור, כי זכויות שאינן רשומות במרשם המקרקעין הינן זכויות חוזיות בלבד ולא קנייניות.

רישום הערת אזהרה

הערת אזהרה, היא הערה שנרשמת בלשכת רישום המקרקעין לטובת הקונה, המזהירה ומודיעה לכל מען דבעי,  כי בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, התחייב בכתב, לבצע עסקה במקרקעין או הוא מנוע מלעשות בהם עסקה.

סעיף 127 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, קובע  כי מרגע שבו נרשמה הערת אזהרה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או בהתאם לצו בית המשפט.  

החוק קובע כי  לאחר רישום הערת אזהרה, לא יהיה בעיקול או בצו שניתן לקבלת נכסים בפשיטת רגל או בפירוק, כדי לפגוע בזכויות הרוכש, הנובעות מההתחייבות בההערה.   

מטרת הערת האזהרה הינה למנוע מבעל המקרקעין, שהתחייב לעשות עסקה עם רוכש, לעשות באותם המקרקעין, עסקה סותרת עם צד ג', ללא הסכמתו של הרוכש או ללא קבלת צו מבית משפט.

הערת אזהרה מבטיחה כאמור את זכויות הרוכש ולכן נהוג ורצוי להתנות, עם החתימה על ההסכם, תשלום מסוים מהתמורה אשר יועבר למוכר על  ידי הרוכש, בכפוף לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש,  ולאחר רישום ההערה תימסר יתרת הסכום למוכר, בהתאם לקיום תנאים נוספים הקבועים בהסכם.

כאשר זכויות המוכר אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, אלא במנהל מקרקעי ישראל או בספרי החברה המשכנת, או בכל מרשם אחר כלשהו, הרי שלא ניתן לרשום "הערת אזהרה" במובנה שלעיל, אלא ניתן לרשום מעין הערה המתנה את העברת הזכויות בהסכמה או המונעת מביצוע עסקה בנכס.

בטוחות נוספות

רישום הערת אזהרה, מבטיחה כאמור את כספי הרוכש ומונעת מהמוכר לבצע עסקה נוספת, אולם במידה ולא ניתן לרשום הערת אזהרה על הדירה ועד לרישום הזכויות בדירה על שם הרוכש,  קובע חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974,  כי על המוכר להבטיח את כספי הרוכש, באחת הדרכים הבאות;

א. מסירה של ערבות בנקאית בגין התשלומים שהתקבלו על חשבון הדירה.

ב. ביטוח לטובת הרוכש בחברת ביטוח מוכרת.

ג. שיעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא לטובת הרוכש.

כאשר מדובר בזכויות הרשומות במינהל מקרקעי ישראל, התנאי לקבלת הכספים מהרוכש הוא שנחתם הסכם בין הקונה למינהל, ובהסכם מתחייב המינהל להביא לרישום הקונה כחוכר לדורות.

במצב שבו הדירה טרם נבנתה והבטחונות שניתנו לרוכש אינן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח קובעות תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1975, את מועדי התשלום שעל הרוכש לשלם למוכר, בהתאם לשלבי הבניה כדלקמן;

• א. בגמר בניית התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה ישלם הרוכש לקבלן רק 40% ממחיר הדירה הכוללים כל סכום שניתן כמקדמה לקבלן.
• ב. בגמר שלד הקומה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים, צנרת מים וחשמל. ישלם הרוכש 20% ממחיר הדירה.
• ג. בגמר טיח פנים או תחליף טיח, ישלם הרוכש לקבלן 15% ממחיר הדירה.
• ד. בגמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.ישלם הרוכש 15% ממחיר הדירה.
• ה. כנגד מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר, ישלם הרוכש 10% ממחיר הדירה.

תיקון חוק המכר (דירות):

בעקבות פרשת חפציבה, התקבלו במרץ 2008, הצעות לתיקון לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשס"ח 2008, אשר לפיהן על המוכר לספק לרוכש בטוחות, לאחר תשלום 7% ממחיר הדירה ובנוסף, יוכל הרוכש יוכל לממש את הבטוחות בתוך שמונה חודשים אם לא נמסרה לו הדירה ובמידה  ויוחזרו לקונה כספים, הם יוצמדו בהתאם לקבוע בהסכם או בהעדר קביעה כאמור, למדד תשומות הבנייה.

התיקון מטיל חובה על הבנק, המלווה פרוייקט בניה, להנפיק שוברים, באמצעותם יהיה על רוכש לשלם את הכספים לחשבון הליוי בלבד. בתמורה יקבל הרוכש מהבנק ערבות בנקאית ובכל מקרה, על הבנק לודא כי הרוכש יקבל בטוחה בהתאם לחוק.

על ביצוע החוק יפקח ממונה, שהוסמך על ידי שר השיכון והבינוי, בעל סמכויות נרחבות וביניהן בירור פניות הציבור, פיקוח וקבלת מידע ומסמכים מכל גוף או גורם, כולל סמכות להכנס לכל מקום מוכר ולבצע ביקורת וכן דיווח על בנק מפר למפקח על הבנקים. בנוסף הוחמרו בחוק הסנקציות הפליליות והאזרחיות לגבי מי שלא מבצע את הוראותיו.

לסיכום

רכישת דירה, מצריכה בדיקה יסודית ומעמיקה של סעיפי ההסכם ומסמכיו. מטרת הרוכש הינה להבטיח את כספו במצב שבו העסקה לא תתבצע. בהתאם לכך, על הקונה להישמר מהסיכונים הכרוכים ברכישת הדירה ולהתגונן מפניהם בטרם עת.