הפקעת מקרקעין
הפקעת מקרקעין במדינת ישראל הינה העברה כפויה, בתמורה או בלי תמורה, של מקרקעין. הפקעת מקרקעין מתבצעת עפ"י חוק על ידי המדינה לצורכי הציבור בלבד. ההפקעה יכולה להתבצע אך ורק למטרות ספציפיות אשר הוגדרו בחוק המקרקעין, כגון: בניית גנים, דרכים, שטחי ספורט, שמורות טבע, שטחי נופש, נמלים ועוד, וכן רק על ידי מע"צ (החברה הלאומית לדרכים), חברת החשמל, רשויות ציבוריות, והוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
הפקעת מקרקעין היא אמנם תופעה נדירה יחסית, שלא קורית אלא במקרים קיצוניים ובלתי שגרתיים, אך המציאות היום יומית עמוסת הפתעות, ומקרים לא צפויים. זה אמנם נשמע לא סביר וחסר אחיזה הגיונית במציאות, אבל כל אחד מאיתנו עשוי להתעורר יום אחד, ולגלות שהממשל, המועצה האזורית, או לחילופין משרד התחבורה החליט להפקיע חלק מסוים משטח הנכסים שלכם לטובת סלילת כביש, בניית גשר, וכל זאת ללא מתן פיצוי סביר והגיוני לשווי הקרקעות, ואופי השימוש בהם.
איך מתמודדים עם הפקעת מקרקעין?
קיימות דרכים שונות להתמודד עם מקרים של הפקעת מקרקעין ע"י הגורמים שצוינו לעיל, אך לפני הכול כדאי להבחין בין 2 סוגים עיקריים של הפקעות: הפקעת מקרקעין עפ"י פקודת הקרקעות וכן הפקעת מקרקעין עפ"י חוק התכנון והבנייה.
מי שעומד בפני הפקעת מקרקעין עפ"י פקודת הקרקעות זכאי לזכות השימוע, לפיה יוכל למחות בפני רשויות המדינה על הפקעת הקרקע, תוך השמעת נימוקיו וסיבותיו לביטול ההפקעה. בנוסף, זכאי בעל הקרקעות לפנות לאגף רישום המקרקעין ולחשב עם נציגיו בצוותא את סכום הפיצוי ההוגן בו "תירכש" הקרקע ע"י הרשויות. מומלץ לא להתמהמה בעניין, ולפנות לאגף רישום המקרקעין תוך חודשיים (פרק זמן הנהוג בחוק), בהם יחויבו הרשויות לשלם לבעל הנכס את סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת (בעל הנכס יוכל לערער על סכום זה ולנסות לדרוש לקבל סכום גבוה יותר שלדעתו מגיע לו).
בתוספת לאמור, מומלץ לחשב את שיעורי ההפקעה המצטברים, וזאת משום שחוק הפקעת מקרקעין גורס שניתן להפקיע עד 25 אחוזים מהשטח ללא תמורה, נוטות לעתים הרשויות להפקיע שטחים במצטבר כדי לנסות להתחמק מתשלום הפיצויים (לדוגמה: הפקעה של 20 אחוזים מהשטח בשלב א', והפקעה של 15 אחוזים נוספים בשלב ב'. לכאורה הופקעו במצטבר 35 אחוזים מהשטח, אך הרשויות יוכלו לטעון, בעורמה ולא בצדק, שכל הפקעה הייתה של -פחות מ-25 אחוזים מהשטח ולכן בעל הנכס אינו זכאי לפיצוי).
מי שעומד בפני הפקעת מקרקעין עפ"י חוק התכנון והבנייה זכאי להגיש התנגדות להפקעה על בסיס הקניין, שכן קודם לתהליך ההפקעה מתבצע תהליך של תכנון שבמהלכו משנים את הייעוד של הקרקע ליעודה החדש (לדוגמה: מקרקע למגורים לקרקע לבניית מוסד ציבורי). הגשת ההתנגדות להפקעה היא חשובה, שכן גם אם היא תידחה בסופו של דבר היא עשויה לשמש עבורכם קלף מיקוח חשוב בשלב המיקוח על קבלת הפיצויים בגין ההפקעה. תביעת פיצויים שכזו יכולה להיות מוגשת במועד של עד 3 שנים מיום אישור התוכנית. חשוב לדעת שהרשויות זכאיות להפקיע עד 40 אחוז מהקרקע ללא תשלום תמורה, כך שבמידה שהופקעו יותר מ-40 אחוזים מנתח הקרקע שלכם (בתהליך הפקעה בודד, או במצטבר), אתם זכאים לתבוע פיצויים על כך!
במקרים של הפקעת מקרקעין, הן עפ"י חוק התכנון והבנייה והן עפ"י פקודת הקרקעות, חשוב מאוד להתנהל בצורה שקולה, חשדנית ומקצועית כלפי נציגי הרשויות המבקשים להפקיע את הקרקע שלכם, שכן האינטרס של שני הצדדים הוא מנוגד: אתם רוצים לשמור על הקרקע שלכם, או לקבל תמורתה פיצוי מקסימאלי, בעוד הרשויות שואפות למזער ככל הניתן את סכום הפיצויים. אל תתפתו לחתום על הסכמי פשרה שונים שיציעו לכם הרשויות ללא יעוץ עם עורך דין או איש מקצוע אמין שיסביר לכם על מה אתם חותמים. כמו בכל הליך משפטי, עמדו על שלכם, במטרה לממש את זכויותיכם המלאות בחוק.
הפקעת מקרקעין במדינת ישראל הינה העברה כפויה, בתמורה או בלי תמורה, של מקרקעין. הפקעת מקרקעין מתבצעת עפ"י חוק על ידי המדינה לצורכי הציבור בלבד. ההפקעה יכולה להתבצע אך ורק למטרות ספציפיות אשר הוגדרו בחוק המקרקעין, כגון: בניית גנים, דרכים, שטחי ספורט, שמורות טבע, שטחי נופש, נמלים ועוד, וכן רק על ידי מע"צ (החברה הלאומית לדרכים), חברת החשמל, רשויות ציבוריות, והוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
הפקעת מקרקעין היא אמנם תופעה נדירה יחסית, שלא קורית אלא במקרים קיצוניים ובלתי שגרתיים, אך המציאות היום יומית עמוסת הפתעות, ומקרים לא צפויים. זה אמנם נשמע לא סביר וחסר אחיזה הגיונית במציאות, אבל כל אחד מאיתנו עשוי להתעורר יום אחד, ולגלות שהממשל, המועצה האזורית, או לחילופין משרד התחבורה החליט להפקיע חלק מסוים משטח הנכסים שלכם לטובת סלילת כביש, בניית גשר, וכל זאת ללא מתן פיצוי סביר והגיוני לשווי הקרקעות, ואופי השימוש בהם.
איך מתמודדים עם הפקעת מקרקעין?
קיימות דרכים שונות להתמודד עם מקרים של הפקעת מקרקעין ע"י הגורמים שצוינו לעיל, אך לפני הכול כדאי להבחין בין 2 סוגים עיקריים של הפקעות: הפקעת מקרקעין עפ"י פקודת הקרקעות וכן הפקעת מקרקעין עפ"י חוק התכנון והבנייה.
מי שעומד בפני הפקעת מקרקעין עפ"י פקודת הקרקעות זכאי לזכות השימוע, לפיה יוכל למחות בפני רשויות המדינה על הפקעת הקרקע, תוך השמעת נימוקיו וסיבותיו לביטול ההפקעה. בנוסף, זכאי בעל הקרקעות לפנות לאגף רישום המקרקעין ולחשב עם נציגיו בצוותא את סכום הפיצוי ההוגן בו "תירכש" הקרקע ע"י הרשויות. מומלץ לא להתמהמה בעניין, ולפנות לאגף רישום המקרקעין תוך חודשיים (פרק זמן הנהוג בחוק), בהם יחויבו הרשויות לשלם לבעל הנכס את סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת (בעל הנכס יוכל לערער על סכום זה ולנסות לדרוש לקבל סכום גבוה יותר שלדעתו מגיע לו).
בתוספת לאמור, מומלץ לחשב את שיעורי ההפקעה המצטברים, וזאת משום שחוק הפקעת מקרקעין גורס שניתן להפקיע עד 25 אחוזים מהשטח ללא תמורה, נוטות לעתים הרשויות להפקיע שטחים במצטבר כדי לנסות להתחמק מתשלום הפיצויים (לדוגמה: הפקעה של 20 אחוזים מהשטח בשלב א', והפקעה של 15 אחוזים נוספים בשלב ב'. לכאורה הופקעו במצטבר 35 אחוזים מהשטח, אך הרשויות יוכלו לטעון, בעורמה ולא בצדק, שכל הפקעה הייתה של -פחות מ-25 אחוזים מהשטח ולכן בעל הנכס אינו זכאי לפיצוי).
מי שעומד בפני הפקעת מקרקעין עפ"י חוק התכנון והבנייה זכאי להגיש התנגדות להפקעה על בסיס הקניין, שכן קודם לתהליך ההפקעה מתבצע תהליך של תכנון שבמהלכו משנים את הייעוד של הקרקע ליעודה החדש (לדוגמה: מקרקע למגורים לקרקע לבניית מוסד ציבורי). הגשת ההתנגדות להפקעה היא חשובה, שכן גם אם היא תידחה בסופו של דבר היא עשויה לשמש עבורכם קלף מיקוח חשוב בשלב המיקוח על קבלת הפיצויים בגין ההפקעה. תביעת פיצויים שכזו יכולה להיות מוגשת במועד של עד 3 שנים מיום אישור התוכנית. חשוב לדעת שהרשויות זכאיות להפקיע עד 40 אחוז מהקרקע ללא תשלום תמורה, כך שבמידה שהופקעו יותר מ-40 אחוזים מנתח הקרקע שלכם (בתהליך הפקעה בודד, או במצטבר), אתם זכאים לתבוע פיצויים על כך!
במקרים של הפקעת מקרקעין, הן עפ"י חוק התכנון והבנייה והן עפ"י פקודת הקרקעות, חשוב מאוד להתנהל בצורה שקולה, חשדנית ומקצועית כלפי נציגי הרשויות המבקשים להפקיע את הקרקע שלכם, שכן האינטרס של שני הצדדים הוא מנוגד: אתם רוצים לשמור על הקרקע שלכם, או לקבל תמורתה פיצוי מקסימאלי, בעוד הרשויות שואפות למזער ככל הניתן את סכום הפיצויים. אל תתפתו לחתום על הסכמי פשרה שונים שיציעו לכם הרשויות ללא יעוץ עם עורך דין או איש מקצוע אמין שיסביר לכם על מה אתם חותמים. כמו בכל הליך משפטי, עמדו על שלכם, במטרה לממש את זכויותיכם המלאות בחוק.
