בישראל, כמו במדינות אחרות בעולם, נהוג מיסוי שגרתי על אדמות ונכסי מקרקעין שונים. אחד מסוגי המסים הנהוגים בארץ קרוי מס שבח מקרקעין (בעבר שמו היה רק מס שבח, והמילה "מקרקעין" נוספה במרוצת השנים). מס שבח מקרקעין הוא מס שמוטל על רווחים כספיים שמקורם במכירה של מקרקעין או במכירה של מניות באיכות המקרקעין. סוג המס הזה הינו פיתוח ישראלי יחודי, שיוצר אבחנה בין מיסוי רווח הון המגיע ממקרקעין למיסוי רווח הון המגיע ממקורות אחרים (אין שום הגיון כלכלי מאחורי ההפרדה הזו, והסיבה שבגללה היא נוצרה היא היסטורית גרידא).
מס שבח מקרקעין בוחן את הרווח הכספי שהפיק האדם בעת ביצוע העסקה, כלומר את התמורה שהוא הפיק בעת ביצוע העסקה העכשווית לעומת מחיר הקרקע אותו שילם בעבר. קביעת גובה מס שבח מקרקעין הינו עניין מורכב מאוד, שכן המס מחושב לפי שיעורי מס משתנים ועל פי חלוקה ל-2 פרקי זמן שונים - לפני הרפורמה במס ואחריה. קיימת טענה רווחת בישראל לפיה המורכבות והסיאוב של המערכת, ועצם היותה מקבילה למערכת המיסוי של רווחי ההון הרגילה, נועדו במכוון לסבך את מערכת המיסוי בישראל, כך שרק הכלכלנים, אנשי המקצוע, והמתמצאים בתחום יוכלו להפיק רווח מקסימאלי, תוך שהם יוצרים מכשול עסקי משמעותי על פיתוח הכלכלה והמשק הישראלי.
איך מחשבים את גובה המס?
כפי שכבר נכתב, מס שבח מקרקעין נקבע עפ"י ההפרש בין סכום קניית הנכס (בתוספת של הוצאות נלוות להשבחתו או רכישתו), לבין סכום המכירה שלו. בנובמבר 2001 נקבע שיעור המיסוי על 25 אחוזים מהרווח הזה, בשנת 2007 הופחת שיעור המיסוי ל-20 אחוזים, אך חשוב מאוד לזכור שהשיעור אינו חל בצורה רטרואקטיבית. אם רכשתם את הנכס לפני שנת 2001, יחולק שיעור מס שבח מקרקעין באופן שווה בין השנים שהן הוא הוחזק על פי חלוקה ליניארית, כאשר עבור כל תקופה יחושבו שיעורי מס השבח המתאימים.
הנחות ופטורים
מס שבח מקרקעין אינו מס גורף ואבסולוטי, והחוק בעניינו מאפשר לקבל פטורים או הנחות מטעמים שונים. פטורים ממס שבח מקרקעין בגין מכירה של דירת מגורים יחול רק כאשר בניית הנכס הושלמה, וכן עבור סכום כסף שמשקף את ערכה הריאלי. פרט לכך, יינתן פתור על תשלום מס שבח מקרקעין במקרים הבאים:
א. דירה שהתגוררו בה למשך 80 אחוזים מהזמן בה הייתה שייכת למוכר, או לחילופין דירה אשר שימשה למגורים במשך 4 השנים שקדמו למכירה תהיה זכאית לפטור מלא ממס שבח מקרקעין. גם דירה שנרכשה ונמכרה בתוך פחות משנתיים תהא זכאית לפתור מלא מתשלום מס שבח מקרקעין. לאור האומר בסעיף זה, רוב-רובן של דירות המגורים בישראל זכאיות לפטור מלא מתשלום המס.
ב. דירה שהתקבלה ללא תמורה כספית (לדוגמה: ירושה, מתנה, הסכם גירושין ועוד), תהא זכרית לפטור מלא מתשלום מס שבח מקרקעין.
ג. מקרים מיוחדים בהם הועברה הדירה/הנכס כחלק מפרויקט פינוי-בינוי, או במקרים בהם שימש כפעוטון או כמוסד ללימודי דת, יהיו זכאים בעליו לפטור מלא מתשלום המס.
איך מממשים את הפטור ?
במעמד ביצוע עיסקת מכירת הדירה ימלא בעל הנכס, בסיוע עורך הדין שלו, טופס מיוחד בו ידווח למוסד המחשב את מס שבח את פרטי העסקה. את בקשת הפטור צריך להגיש במהירות האפשרית (עד 30 יום בסיוע עורך דין, או עד 50 יום בצורה עצמאית). בטופס הפטור יבחר מוכר הנכס בין 4 סוגי פטור אופציונאליים: פטור של אחת לארבע שנים, פטור של דירה יחידה, פטור של דירות שנתקבלו במתנה, פטור בירושה, וכן פטור במכירת 2 דירות במטרה לרכוש דירה גדולה.
