ראשית, לקראת לקיחת משכנתא עליכם להפנים את התובנה הבאה: הבנק לא עושה לכם "טובה" בכך שהוא מלווה לכם את הכסף, אלא ההיפך הוא הנכון. קיימת תחרות גבוהה מאוד בין הבנקים השונים ולכן בנק עשוי להפסיד אתכם כלקוחות לטובת בנק אחר, כזה שיהיה גמיש יותר בתנאי המשכנתא. בדרך כלל הבנקים לא רוצים לפספס לקוח טוב ולכן הם מוכנים לתת לו תנאים טובים יותר. למעשה, הבנק הוא "חנות" של כסף, הוא "מוכר" לכם כסף. מה מחירו של הכסף? מחירו הוא הריבית ששילמתם. כמו בכל חנות, גם כאן אתם יכולים לקנות את המוצר - כלומר הכסף - בצבעים שונים וארוז באריזות שונות, כל אחד לפי צרכיו. באותו אופן, גם המחיר משתנה, במקרה זה, המחיר הוא הריבית. הדבר נתון למיקוח ולהשוואת מחירים כמו בכל מוצר אחר!.
לאחר שעברנו את המכשול הראשון, ואנחנו מתייחסים למשכנתא כאל מוצר רגיל, נשאלת השאלה כיצד אנחנו יודעים מה המוצר הנכון לנו והאם אנחנו רוצים לרכוש אותו? לצורך זה עלינו להבין את המוצרים השונים, החלופות האפשריות ולהבין את הכלים שיעזרו לנו לבדוק אותם כדי להגיע להחלטה הכי כדאית לנו. נקודה נוספת שיש לזכור היא שהמשכנתא היא מוצר שילווה אותנו במשך זמן רב. בזמן זה הרבה גורמים שהנחו אותנו כשבחנו את המשכנתא בראשית דרכה, ישתנו. גורמי השוק ישתנו - כגון הריבית, החלופות הקיימות, מצבינו הכלכלי וצרכינו השונים. לכן, יש צורך לבדוק ולבחון, מדי תקופה, האם "מוצר" המשכנתא שלנו עדיין מתאים . אם לא, יש אפשרות "למכור אותו" ו"לקנות" חדש במקומו. כזה שיתאים לנו יותר. תהליך זה קרוי "מחזור משכנתא".
מהי משכנתא
משכנתא היא הלוואה שנותן לנו הבנק כאשר הביטחון של הבנק הוא הדירה עצמה. ברוב המקרים הכוונה להלוואה לצורך קניית הדירה עצמה אך זה לא חייב להיות המקרה. את ההלוואה אנחנו מחזירים במשך תקופה ארוכה בדרך כלל מארבע שנים ועד הלוואות ארוכות מאוד של 25 ואף 30 שנה.
ניתן לבחון את ההלוואה במספר מאפיינים, הן באופי ותנאי ההלוואה והן עפ"י המטרות שלנו.
? האם נרצה להחזיר חלק מהכסף לפני סיום תקופת ההלוואה?
? האם נרצה להחליף דירה בתקופת ההלוואה?
? מהי יכולת ההחזר החודשית שלנו?
? מהו מחיר ההלוואה?
? מהי שיטת החישוב של הריבית וההחזרים החודשיים?
אם נדע להעריך את הגורמים האלו ולהבין אותם, נוכל לבקש מהבנק את סוג ההלוואה המתאים לנו ביותר ונוכל לבחון את ההצעה של הבנק באופן מושכל.
גורמי המשכנתא
ישנם ארבע גורמים עיקריים המבדילים משכנתא אחת מהשנייה, מעבר לגובה הסכום שאנחנו לוקחים.
? גובה הריבית - כלומר מחיר הכסף.
? תקופת ההלוואה - במשך כמה שנים נחזיר את ההלוואה.
? הצמדה - האם ההלוואה צמודה למדד כלשהוא - ("המדד" הידוע) בדרך כלל.
? שיטת החישוב של ההחזר החודשי.
במשך תקופת ההלוואה, אנו מחזירים לבנק את סכום הכסף המקורי - "הקרן", בתוספת הריבית - "הריבית" וההצמדה - "ההצמדה" שמתווספת לסכום זה . הקרן היא הסכום עליו מחושבת הריבית וההצמדה. כלומר, כל תשלום שאנחנו מחזירים לבנק, מורכב מחלק יחסי של שלושת הגורמים הללו. החלק של הקרן הוא ההחזר "הטוב" - מה שלקחנו אנחנו מחזירים. הריבית וההצמדה אלו החלקים שאנו רוצים לצמצם ככל האפשר.
הריבית
הריבית היא אחוז מסוים שאנחנו משלמים כל חודש עבור הזכות להשתמש בכספו של הבנק. אם הריבית נקבעה על 4%, אזי אנו נשלם 4 ש"ח על כל 100 ש"ח קרן שלקחנו מהבנק. כלומר, אם הלוונו 100,000 ש"ח אז הקרן שלנו היא 100,000 ש"ח ועליה נשלם 4000 ש"ח ריבית. הריבית הנמסרת לנו היא ריבית שנתית, אבל בפועל כל חודש מחשבים את הריבית היחסית לאותו חודש מהריבית השנתית. ישנם שמות שונים לריבית אותה יציע לכם הבנק - קבועה, משתנה, פריים וליבור אלו הנפוצות ביותר. בסופו של דבר, כל המושגים הם שמות שונים לעיקרון זהה - מספר האחוזים אותם משלמים כמחיר על הכסף שלקחנו.
ריבית קבועה - כשמה, הריבית נשארת קבועה לכל אורך ההלוואה. למשך 10 שנים או 30 שנה, אחוז הריבית לא משתנה. כל חודש, מחשבים לפי אותו אחוז שהוא החלק היחסי של הריבית השנתית.
ריבית משתנה - דומה לקבועה, אבל היא קבועה לתקופה מוגדרת. לאחר מכן, הבנק משנה אותה לפי נוסחה שהוא קבע ושוב הריבית החדשה תישאר קבועה לתקופה החדשה. תכיפות העדכון והנוסחה משתנים מבנק לבנק ומלקוח ללקוח.
ריבית פריים - ריבית הפריים היא כבר מושג יותר מעניין. ריבית הפריים נגזרת מריבית בנק ישראל
שהנגיד מפרסם כל חודש. ריבית זו יכולה להשתנות מדי חודש, לעלות או לרדת. כאשר הבנק נותן משכנתא בריבית פריים, הריבית שתשלמו על ההלוואה תשתנה מדי חודש. לרוב, בהלוואות משכנתא ארוכות מקובל לתת ריבית נמוכה מריבית פריים, כגון "פריים פחות חצי אחוז". כמה שתצליחו להוריד יותר מריבית הפריים במסגרת המשא ומתן עם הבנק כך יישאר לכם יותר כסף בכיס. שוב, הערך אותו מפחיתים מריבית הפריים משתנה בין הבנקים השונים ואף תלוי בכושר המיקוח שלכם מולו.
ריבית הליבור - כמו ריבית הפריים, אך נגזרת במקום מריבית בנק ישראל, מריבית הבנק הפדראלי האמריקאי שמפרסם הנגיד בארה"ב. ריבית זו מופעלת בדומה לפריים, אך במשכנתאות הנלקחות בדולרים במקום בשקלים. כמובן, הדולר הוא רק לצורך החישוב. בפועל תקבלו שקלים לפי שער החליפין באותו יום.
תקופת המשכנתא
תקופת המשכנתא היא למעשה מספר התשלומים שבהם נחזיר את הקרן. כמו בכל הלוואה, ככל שמספר התשלומים גבוהה יותר כך נחזיר סכום חודשי נמוך יותר ותקופת ההלוואה תהיה ארוכה יותר. אז תקופה ארוכה זה טוב? לא בהכרח. ככל שנאריך את תקופת ההחזר, נחזיר פחות מהקרן בכל תשלום כלומר תישאר יותר יתרת קרן עליה נשלם ריבית. ולכן, בסיכומו של דבר נשלם יותר ריבית. מתוך שכך, נשאף לקבוע את אורך של המשכנתא על פי האיזון בין כמה שאנחנו מוכנים לשלם כל חודש וכמה סך הכל ריבית אנחנו נרצה לשלם לבנק.
הצמדה
הכוונה ברוב המקרים היא הצמדה למדד המחירים לצרכן - ה"מדד" הידוע שמפורסם כל חודש. אם לקחנו משכנתא שבה הקרן צמודה, משמעות הדבר היא שבנוסף לריבית אותה אנו משלמים, הקרן עצמה גדלה באותו אחוז בו גדל ה"מדד". לדוגמה, אם יש לנו משכנתא של 100,000 ש"ח ל-20 שנה כלומר אנו מחזירים כל חודש 400 ש"ח מהקרן והחודש ה"מדד" עלה בחצי אחוז, אז הקרן בסוף החודש תהיה 100,000 בתוספת 500 ש"ח (חצי אחוז של 100,000) ובניקוי 400 ש"ח שהחזרנו - 100,100 ש"ח. כלומר אנחנו חייבים יותר ממה שהיינו בתחילת החודש ! כמה פעמים שמעתם "אני משלם שנים משכנתא וכיום אני חייב יותר כסף ממה שלקחתי" .מה קורה כאן? ואיך בכל זאת מחזירים את המשכנתא? על כך בהמשך. רק נאמר שעם הזמן ההחזרים של המשכנתא עולים וכך מצליחים "להשיג" את ההצמדה הדוהרת.
לסיכום
במדריך זה הארנו בקצרה מספר נקודות אותן כדאי לדעת להבין ולשקול בבואנו להחליט בנושא כלכלי כל כך מרכזי בחיינו. אם נגיע להחלטות מתוך עמדה של ידע וללא חשש מהלא נודע, נדע לבחור נכון, ולהפוך את ה"עול" של המשכנתא למצב של חיסכון והשקעה ורווח.
לאחר שעברנו את המכשול הראשון, ואנחנו מתייחסים למשכנתא כאל מוצר רגיל, נשאלת השאלה כיצד אנחנו יודעים מה המוצר הנכון לנו והאם אנחנו רוצים לרכוש אותו? לצורך זה עלינו להבין את המוצרים השונים, החלופות האפשריות ולהבין את הכלים שיעזרו לנו לבדוק אותם כדי להגיע להחלטה הכי כדאית לנו. נקודה נוספת שיש לזכור היא שהמשכנתא היא מוצר שילווה אותנו במשך זמן רב. בזמן זה הרבה גורמים שהנחו אותנו כשבחנו את המשכנתא בראשית דרכה, ישתנו. גורמי השוק ישתנו - כגון הריבית, החלופות הקיימות, מצבינו הכלכלי וצרכינו השונים. לכן, יש צורך לבדוק ולבחון, מדי תקופה, האם "מוצר" המשכנתא שלנו עדיין מתאים . אם לא, יש אפשרות "למכור אותו" ו"לקנות" חדש במקומו. כזה שיתאים לנו יותר. תהליך זה קרוי "מחזור משכנתא".
מהי משכנתא
משכנתא היא הלוואה שנותן לנו הבנק כאשר הביטחון של הבנק הוא הדירה עצמה. ברוב המקרים הכוונה להלוואה לצורך קניית הדירה עצמה אך זה לא חייב להיות המקרה. את ההלוואה אנחנו מחזירים במשך תקופה ארוכה בדרך כלל מארבע שנים ועד הלוואות ארוכות מאוד של 25 ואף 30 שנה.
ניתן לבחון את ההלוואה במספר מאפיינים, הן באופי ותנאי ההלוואה והן עפ"י המטרות שלנו.
? האם נרצה להחזיר חלק מהכסף לפני סיום תקופת ההלוואה?
? האם נרצה להחליף דירה בתקופת ההלוואה?
? מהי יכולת ההחזר החודשית שלנו?
? מהו מחיר ההלוואה?
? מהי שיטת החישוב של הריבית וההחזרים החודשיים?
אם נדע להעריך את הגורמים האלו ולהבין אותם, נוכל לבקש מהבנק את סוג ההלוואה המתאים לנו ביותר ונוכל לבחון את ההצעה של הבנק באופן מושכל.
גורמי המשכנתא
ישנם ארבע גורמים עיקריים המבדילים משכנתא אחת מהשנייה, מעבר לגובה הסכום שאנחנו לוקחים.
? גובה הריבית - כלומר מחיר הכסף.
? תקופת ההלוואה - במשך כמה שנים נחזיר את ההלוואה.
? הצמדה - האם ההלוואה צמודה למדד כלשהוא - ("המדד" הידוע) בדרך כלל.
? שיטת החישוב של ההחזר החודשי.
במשך תקופת ההלוואה, אנו מחזירים לבנק את סכום הכסף המקורי - "הקרן", בתוספת הריבית - "הריבית" וההצמדה - "ההצמדה" שמתווספת לסכום זה . הקרן היא הסכום עליו מחושבת הריבית וההצמדה. כלומר, כל תשלום שאנחנו מחזירים לבנק, מורכב מחלק יחסי של שלושת הגורמים הללו. החלק של הקרן הוא ההחזר "הטוב" - מה שלקחנו אנחנו מחזירים. הריבית וההצמדה אלו החלקים שאנו רוצים לצמצם ככל האפשר.
הריבית
הריבית היא אחוז מסוים שאנחנו משלמים כל חודש עבור הזכות להשתמש בכספו של הבנק. אם הריבית נקבעה על 4%, אזי אנו נשלם 4 ש"ח על כל 100 ש"ח קרן שלקחנו מהבנק. כלומר, אם הלוונו 100,000 ש"ח אז הקרן שלנו היא 100,000 ש"ח ועליה נשלם 4000 ש"ח ריבית. הריבית הנמסרת לנו היא ריבית שנתית, אבל בפועל כל חודש מחשבים את הריבית היחסית לאותו חודש מהריבית השנתית. ישנם שמות שונים לריבית אותה יציע לכם הבנק - קבועה, משתנה, פריים וליבור אלו הנפוצות ביותר. בסופו של דבר, כל המושגים הם שמות שונים לעיקרון זהה - מספר האחוזים אותם משלמים כמחיר על הכסף שלקחנו.
ריבית קבועה - כשמה, הריבית נשארת קבועה לכל אורך ההלוואה. למשך 10 שנים או 30 שנה, אחוז הריבית לא משתנה. כל חודש, מחשבים לפי אותו אחוז שהוא החלק היחסי של הריבית השנתית.
ריבית משתנה - דומה לקבועה, אבל היא קבועה לתקופה מוגדרת. לאחר מכן, הבנק משנה אותה לפי נוסחה שהוא קבע ושוב הריבית החדשה תישאר קבועה לתקופה החדשה. תכיפות העדכון והנוסחה משתנים מבנק לבנק ומלקוח ללקוח.
ריבית פריים - ריבית הפריים היא כבר מושג יותר מעניין. ריבית הפריים נגזרת מריבית בנק ישראל
שהנגיד מפרסם כל חודש. ריבית זו יכולה להשתנות מדי חודש, לעלות או לרדת. כאשר הבנק נותן משכנתא בריבית פריים, הריבית שתשלמו על ההלוואה תשתנה מדי חודש. לרוב, בהלוואות משכנתא ארוכות מקובל לתת ריבית נמוכה מריבית פריים, כגון "פריים פחות חצי אחוז". כמה שתצליחו להוריד יותר מריבית הפריים במסגרת המשא ומתן עם הבנק כך יישאר לכם יותר כסף בכיס. שוב, הערך אותו מפחיתים מריבית הפריים משתנה בין הבנקים השונים ואף תלוי בכושר המיקוח שלכם מולו.
ריבית הליבור - כמו ריבית הפריים, אך נגזרת במקום מריבית בנק ישראל, מריבית הבנק הפדראלי האמריקאי שמפרסם הנגיד בארה"ב. ריבית זו מופעלת בדומה לפריים, אך במשכנתאות הנלקחות בדולרים במקום בשקלים. כמובן, הדולר הוא רק לצורך החישוב. בפועל תקבלו שקלים לפי שער החליפין באותו יום.
תקופת המשכנתא
תקופת המשכנתא היא למעשה מספר התשלומים שבהם נחזיר את הקרן. כמו בכל הלוואה, ככל שמספר התשלומים גבוהה יותר כך נחזיר סכום חודשי נמוך יותר ותקופת ההלוואה תהיה ארוכה יותר. אז תקופה ארוכה זה טוב? לא בהכרח. ככל שנאריך את תקופת ההחזר, נחזיר פחות מהקרן בכל תשלום כלומר תישאר יותר יתרת קרן עליה נשלם ריבית. ולכן, בסיכומו של דבר נשלם יותר ריבית. מתוך שכך, נשאף לקבוע את אורך של המשכנתא על פי האיזון בין כמה שאנחנו מוכנים לשלם כל חודש וכמה סך הכל ריבית אנחנו נרצה לשלם לבנק.
הצמדה
הכוונה ברוב המקרים היא הצמדה למדד המחירים לצרכן - ה"מדד" הידוע שמפורסם כל חודש. אם לקחנו משכנתא שבה הקרן צמודה, משמעות הדבר היא שבנוסף לריבית אותה אנו משלמים, הקרן עצמה גדלה באותו אחוז בו גדל ה"מדד". לדוגמה, אם יש לנו משכנתא של 100,000 ש"ח ל-20 שנה כלומר אנו מחזירים כל חודש 400 ש"ח מהקרן והחודש ה"מדד" עלה בחצי אחוז, אז הקרן בסוף החודש תהיה 100,000 בתוספת 500 ש"ח (חצי אחוז של 100,000) ובניקוי 400 ש"ח שהחזרנו - 100,100 ש"ח. כלומר אנחנו חייבים יותר ממה שהיינו בתחילת החודש ! כמה פעמים שמעתם "אני משלם שנים משכנתא וכיום אני חייב יותר כסף ממה שלקחתי" .מה קורה כאן? ואיך בכל זאת מחזירים את המשכנתא? על כך בהמשך. רק נאמר שעם הזמן ההחזרים של המשכנתא עולים וכך מצליחים "להשיג" את ההצמדה הדוהרת.
לסיכום
במדריך זה הארנו בקצרה מספר נקודות אותן כדאי לדעת להבין ולשקול בבואנו להחליט בנושא כלכלי כל כך מרכזי בחיינו. אם נגיע להחלטות מתוך עמדה של ידע וללא חשש מהלא נודע, נדע לבחור נכון, ולהפוך את ה"עול" של המשכנתא למצב של חיסכון והשקעה ורווח.
