רוב האנשים המעוניינים לקנות דירה, עושים זאת באמצעות משכנתא הפרוסה למשך מספר שנים. כאשר בוחרים משכנתא, יש לבחור את סוג המשכנתא, כמו גם את אופן החישוב של ריבית משכנתא וזאת משום שהחלטה זו משפיעה על ההחזר החודשי לעשרות שנים. באופן כללי רצוי לבחור , ריבית משכנתא לפי תנאי הריבית במשק ולפי רמת הסיכון העתידי בה אנו מוכנים להסתכן.
כיום, ניתן למצוא בארץ סוגי משכנתאות רבות, כמו גם בנקים המאפשרים מסלולים מגוונים לצורך לקיחת משכנתא. ברוב הפעמים, ניתן להבחין בין שני סוג משכנתאות- כאלו הצמודות למדד וכאלו שאינן צמודות למדד. בנוסף, ניתן לבחור בין משכנתא בריבית קבועה ובין משכנתא בריבית משתנה - שתי אפשרויות המעניקות הסדר תשלומים שונה לצרכן.
הסוג הראשון של משכנתאות הוא משכנתאות הצמודות למדד המחירים לצרכן. מדד המחירים לצרכן הוא נתון הבוחן את המוצרים השונים שצורכים אזרחי ישראל ואת השינוי במחיריהם של מוצרים אלה. מוצרים אלו כמו, חשמל, מים, אוכל, מכשירי בית וכדומה, מתארים את רמת המחירים במשק. כאשר עולים מחירי המשק (אינפלציה) עולה גם המדד הנקבע על-ידי בנק ישראל מדי חודש בחודשו. ריבית משכנתא הצמודה למדד, מתאימה את גובה ההחזר החודשי למדד המחירים לצרכן. החיסרון במצב זה הוא שאם לא קיבלנו תוספת לשכר, בעקבות עליית המדד, סביר להניח שיהיה לנו קשה יותר להחזיר ריבית משכנתא הצמודה למדד. היתרון במשכנתא צמודת מדד הוא שמירה על משכנתא מאוזנת ביחס לרמות ההוצאה הכספית שלנו (כלומר רמות המחירים בשוק) אולם, בתקופה של עליית מחירים (אינפלציה) התשלום החודשי עשוי לעלות בצורה משמעותית.
משכנתא שאינה צמודת מדד, היא משכנתא המבוססת על ריבית פריים. ריבית פריים היא ריבית המתפרסמת על-ידי בנק ישראל ומהווה את נקודת הייחוס לפיה קובעים הבנקים את הריבית עבורנו. אמנם, ריבית משכנתא המבוססת על ריבית פריים לא מושפעת משינויים במדד, אולם היא חשופה לתנודות בריבית הפריים. למעשה, ריבית פריים היא הריבית שקובע בנק ישראל, בתוספת אחוז וחצי. במילים אחרות, אם הריבית של בנק ישראל היא חמישה אחוזים, ריבית הפריים תעמוד על שישה וחצי אחוזים. כך, למשל, אם הבנק מציע לנו ריבית משכנתא של פריים מינוס חצי, הכוונה היא לריבית של שישה אחוז. החיסרון המשמעותי של ריבית משכנתא שהיא לא צמודת מדד, טמון בעובדה שאם המדד נשאר יציב כנראה שנשלם יותר ממי שלקח את סוג המשכנתא הראשון (זו הצמודה למדד).
פרט להתחשבות בנושא המדד, רצוי לבחון את נושא המשכנתא מול הריבית - האם היא משתנה או שאינה משתנה. משכנתא בריבית משתנה היא משכנתא בה הריבית עולה או יורדת, בהתאם לתנועות הריבית במשק. ריבית משכנתא מסוג זה לא משתנה כל חודש, אלא על-פי תחנות קבועות מראש מול הבנק. בניגוד לכך, ריבית משכנתא קבועה, היא ריבית הנשארת זהה במהלך כל תקופת ההחזרים לבנק. אמנם התשלומים עשויים להשתנות בעקבות שינויים במדד, אך אם, למשל, קיימת בשוק ריבית נמוכה, כדאי לקבע את שער הריבית באמצעות אפשרות זו.
ריבית משכנתא חשובה גם בסוגים אחרים של הסדרים הקיימים בשוק. לדוגמא, קיימת אפשרות לקחת משכנתא משתנה צמודה לדולר או כזו הצמודה לאירו. אולם כמו בכל סוגי המשכנתאות, יש לשים לב לרמת הסיכון שאנו מוכנים לקחת. בנוסף, חשוב לראות מה התנאים הקיימים במשק, מה מציעים לנו בנקים אחרים והגורם החשוב ביותר הוא להתייעץ עם מומחה בתחום. יש לשים לב שבנקים רבים, מציעים מסלולים משולבים למשכנתא (על-פי הסכם קבוע מראש), אך דבר זה מחייב היכרות מעמיקה, ניתוח צפי הכנסות וחיזוי מגמות עתידיות בשוק.
כיום, ניתן למצוא בארץ סוגי משכנתאות רבות, כמו גם בנקים המאפשרים מסלולים מגוונים לצורך לקיחת משכנתא. ברוב הפעמים, ניתן להבחין בין שני סוג משכנתאות- כאלו הצמודות למדד וכאלו שאינן צמודות למדד. בנוסף, ניתן לבחור בין משכנתא בריבית קבועה ובין משכנתא בריבית משתנה - שתי אפשרויות המעניקות הסדר תשלומים שונה לצרכן.
הסוג הראשון של משכנתאות הוא משכנתאות הצמודות למדד המחירים לצרכן. מדד המחירים לצרכן הוא נתון הבוחן את המוצרים השונים שצורכים אזרחי ישראל ואת השינוי במחיריהם של מוצרים אלה. מוצרים אלו כמו, חשמל, מים, אוכל, מכשירי בית וכדומה, מתארים את רמת המחירים במשק. כאשר עולים מחירי המשק (אינפלציה) עולה גם המדד הנקבע על-ידי בנק ישראל מדי חודש בחודשו. ריבית משכנתא הצמודה למדד, מתאימה את גובה ההחזר החודשי למדד המחירים לצרכן. החיסרון במצב זה הוא שאם לא קיבלנו תוספת לשכר, בעקבות עליית המדד, סביר להניח שיהיה לנו קשה יותר להחזיר ריבית משכנתא הצמודה למדד. היתרון במשכנתא צמודת מדד הוא שמירה על משכנתא מאוזנת ביחס לרמות ההוצאה הכספית שלנו (כלומר רמות המחירים בשוק) אולם, בתקופה של עליית מחירים (אינפלציה) התשלום החודשי עשוי לעלות בצורה משמעותית.
משכנתא שאינה צמודת מדד, היא משכנתא המבוססת על ריבית פריים. ריבית פריים היא ריבית המתפרסמת על-ידי בנק ישראל ומהווה את נקודת הייחוס לפיה קובעים הבנקים את הריבית עבורנו. אמנם, ריבית משכנתא המבוססת על ריבית פריים לא מושפעת משינויים במדד, אולם היא חשופה לתנודות בריבית הפריים. למעשה, ריבית פריים היא הריבית שקובע בנק ישראל, בתוספת אחוז וחצי. במילים אחרות, אם הריבית של בנק ישראל היא חמישה אחוזים, ריבית הפריים תעמוד על שישה וחצי אחוזים. כך, למשל, אם הבנק מציע לנו ריבית משכנתא של פריים מינוס חצי, הכוונה היא לריבית של שישה אחוז. החיסרון המשמעותי של ריבית משכנתא שהיא לא צמודת מדד, טמון בעובדה שאם המדד נשאר יציב כנראה שנשלם יותר ממי שלקח את סוג המשכנתא הראשון (זו הצמודה למדד).
פרט להתחשבות בנושא המדד, רצוי לבחון את נושא המשכנתא מול הריבית - האם היא משתנה או שאינה משתנה. משכנתא בריבית משתנה היא משכנתא בה הריבית עולה או יורדת, בהתאם לתנועות הריבית במשק. ריבית משכנתא מסוג זה לא משתנה כל חודש, אלא על-פי תחנות קבועות מראש מול הבנק. בניגוד לכך, ריבית משכנתא קבועה, היא ריבית הנשארת זהה במהלך כל תקופת ההחזרים לבנק. אמנם התשלומים עשויים להשתנות בעקבות שינויים במדד, אך אם, למשל, קיימת בשוק ריבית נמוכה, כדאי לקבע את שער הריבית באמצעות אפשרות זו.
ריבית משכנתא חשובה גם בסוגים אחרים של הסדרים הקיימים בשוק. לדוגמא, קיימת אפשרות לקחת משכנתא משתנה צמודה לדולר או כזו הצמודה לאירו. אולם כמו בכל סוגי המשכנתאות, יש לשים לב לרמת הסיכון שאנו מוכנים לקחת. בנוסף, חשוב לראות מה התנאים הקיימים במשק, מה מציעים לנו בנקים אחרים והגורם החשוב ביותר הוא להתייעץ עם מומחה בתחום. יש לשים לב שבנקים רבים, מציעים מסלולים משולבים למשכנתא (על-פי הסכם קבוע מראש), אך דבר זה מחייב היכרות מעמיקה, ניתוח צפי הכנסות וחיזוי מגמות עתידיות בשוק.
נכתב על ידי יהודה כץ, הכותב אודות משכנתאות ושירותים משלימים. - מחשבון משכנתא | בדק בית | ביקורת מבנים | בדק בית
