הסכנות בלקיחת משכנתא למימון רכישת משק חקלאי 

בבואם של רוכשי נחלה לממן את רכישתה, נעזרים הם לא אחת בגופים מוסדיים דוגמת בנקים למשכנתאות בלקיחת הלוואת מימון – המוכרת בשמה כהלוואת משכנתא.

העדפה בלקיחת הלוואת משכנתא, על פני בחירת מקורות מימון אחרים, נעוצה בתנאים המיטיבים ובריביות הנוחות אשר מעניקים הבנקים לרוכשים לשם רכישת הנכס, תנאים עדיפים על פני הלוואות רגילות הניתנים בשוק ההלוואות.

למעשה, הנכס עצמו מהווה את הבטוחה של הבנק להחזר ההלוואה, בעת רכישת דירה רגילה. בד בבד עם מתן ההלוואה, רושם הבנק משכון לטובתו ברשם המשכונות ומשכנתא בלשכת רישום המקרקעין, כאשר רישום המשכנתא קודמת לכל עסקה שתערך לאחר רישום המשכנתא בפנקס המקרקעין, והיא לא מאפשרת למכור את הדירה ללא פרעון חוב המשכנתא.

ברכישת נחלה, נעשית מלאכת לקיחת המשכנתא, להליך מורכב וסבוך מבחינה פרוצדורלית, עד כדי התשת הרוכשים בדרישה להמצאתם של מסמכים מאת גורמים ומוסדות רבים: המוכרים, האגודה השיתופית, שמאי מקרקעין, רשם האגודות, רשם המשכונות, מינהל מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית ואח'.

בחלק מהבנקים, כלל לא ששים ליתן הלוואות משכנתא לרכישת משק חקלאי, וזאת נוכח הרתיעה והחשש מהתעסקות בחובות הכבדים שרבצו על מושבים רבים עד לתחילת שנות ה- 2000, וכן לאור העדר יכולת לרישום משכנתא בפנקס המקרקעין המתנהל בספרי מינהל מקרקעי ישראל. ומשכך, הדרישות והתנאים אותם מציב הבנק בפני הלווים כה נוקשים, עד כי אינם מאפשרים לקיחת ההלוואה.

רוכשים תמימים אשר אינם מודעים לסבך הפרוצדורלי בלקיחת הלוואת משכנתא לרכישתו של משק חקלאי, מסתפקים בבדיקה פשוטה בסניף הבנק, בה נאמר להם ברוב המקרים, כי נתוניהם הפיננסיים מאפשרים להם קבלת הלוואת משכנתא, אולם בפועל, בבואם לפתוח תיק משכנתא בסניף הבנק ולאחר העברת הבקשה לאישור הנהלת הבנק, מוערמים על הרוכשים קשיים רבים, אשר אינם מאפשרים להם לעמוד בלוח הזמנים שנקבע בהסכם, ולא אחת כלל לא מאושרת להם הלוואת המשכנתא, והרוכשים נאלצים להתחיל את התהליך מראשיתו בבנק אחר.

רוכשי המשק נקלעים לתוך "מעגל שוטה" אשר אינו מאפשר להם לרשום לטובת הבנק משכנתא:

נקודת המוצא להבנת העניין היא הנחת היסוד, כי משכנתא יכול לרשום רק מי שהוא בעליו של הנכס. רוכש המשק לא ירשם כבעל הזכויות במשק, עד לתשלום מלוא כספי התמורה והמצאת מלוא אישורי תשלום המיסים החלים על העסקה. מאידך, הרוכש זקוק לכספי המשכנתא על מנת לשלם למוכר את מלוא התמורה, כאשר הבנק מצידו לא יעביר את כספי המשכנתא עד לקבלת בטוחה לטובתו, וחוזר חלילה. בעוד שבדירת מגורים מסתפק הבנק ברישום הערת אזהרה לטובתו בטרם רישום הבעלות ע"ש הרוכש (בגין כתב התחייבות לרישום משכנתא החתום ע"י המוכר בו מתחייב המוכר לא לבצע כל עסקה בדירה עד לרישום המשכנתא לטובת הבנק), הרי ברכישת משק חקלאי, לא קיים רישום הערת אזהרה, והנכונות של הבנקים לקחת סיכון זה על עצמם היא אשר מקשה על נטילת ההלוואה.

יש לשים לב ,כי גם בעת גרירת משכנתא, הליך המאפשר מכירת הדירה הנוכחית ורכישת המשק החדש מבלי לפרוע את המשכנתא הקיימת (כאשר בסיום תהליך הגרירה, הבנק יבטל את השעבוד המוטל על הדירה הנוכחית-הנמכרת, כנגד שעבוד המשק החדש וקבלת ביטחונות מספקים לגבי המשק), מומלץ לפנות לבנק עוד לפני רכישת המשק, על מנת לברר אם הגרירה תתאפשר על ידי הבנק.

הפרקטיקה אשר מבוצעת הלכה למעשה הינה קבלת התחייבות לרישום משכנתא מאת מינהל מקרקעי ישראל, כך שבבוא העת לאחר השלמת העברת הזכויות ע"ש הרוכשים, תירשם הלוואת המשכנתא לטובת הבנק ע"ש הרוכשים. לכן, קיימת עדיפות ללקיחת הלוואת משכנתא דוקא בבנקים אשר מורגלים במהלך עסקיהם במתן הלוואות משכנתא למגזר המושבים, ובסניפים בהם פקידי הבנק מנוסים בפרוצדורה הכרוכה במתן הלוואת משכנתא לרכישת משק חקלאי.

כמו כן, מומלץ לבקש מאת פקיד הבנק לקבל את רשימת כלל המסמכים הנדרשים ע"י הבנק, לצורך אישור ההלוואה, וזאת בטרם התקשרות בהסכם מחייב עם המוכר, דבר אשר יחסוך בעלויות מיותרות וימנע את החשש מהפרת ההסכם בעתיד עקב אי עמידת הרוכש בהתחייבותיו בנוגע למועד בו אמורים להיות מועברים כספי המשכנתא למוכר. הכותב הינו עו"ד המתמחה בדיני אגודות שיתופיות ומשקים חקלאיים.